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開発法とは?

大きな土地に対して用いる評価手法
一般的な土地と比べて面積の大きい土地のことを、「面大地」、「大規模画地」と呼びます。また、国税庁の財産評価基準によって規定される一定の要件を満たす土地を「広大地」といいます。

国税庁財産評価基準で広大地と認定された場合、相続税評価額はこの基準に則して機械的に求められます。しかし、不動産鑑定評価では、個々の不動産について、個別に分析、検討が行われ、価格の判定が行われています。

面大地の価格の査定を行う場合に用いられる鑑定評価手法として、「取引事例比較法」、「収益還元法(土地残余法)」、「開発法」の3つの手法があります。

それぞれの手法の価格査定における制度や説得力の違いが比較、検討され、不動産の価格は決定されています。

これらの手法のなかのひとつである「開発法」は、比較的大きな土地に対して用いる手法で、対象とする土地にマンション分譲や建て売り分譲、更地分譲などの開発を行うことを想定して、土地の価格の査定を行うものです。

算出方法は?
では、開発法では具体的にはどのように土地の価格の査定を行うのか、次にご紹介しましょう。

上に示した式が、開発法の基本式です。

この式を説明しますと、「販売総額を現時点に割り戻した額」から「建物の建築費用又は土地の造成費」及び「付帯費用」を現時点に割り戻した額を控除する、ということになります。

この式で「r」で表されている「投下資本収益率」には、通常の資金調達金利のほかに、開発者の利潤や事業リスクなどが含まれている、とされています。

この式からも分かるように、開発法は、資金の出入りから投下資本収益と時間的価値を反映させることで、事業の投資採算性を求める方法である、ということができます。

このように、開発法は、不動産開発業者の視点から不動産の価格を求める手法であるということがいえるでしょう。

また、マンション等の敷地として土地を利用する場合は、一般的に法令上許容される容積などによって土地価格が異なります。このため、事業の実地計画を策定する際には、敷地の形状、道路との位置関係などの条件、建築基準法などに適合した建物の概略設計などを想定することが必要となります。