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売却と賃貸、どっちがおすすめ?

メリット・デメリットを見極める
ご自身のマンションからの引っ越しをすることになったら、このマンションをどうするか迷う方も多いのではないでしょうか?

大きく考えられる方法は二つ、「売却」するか「賃貸」にするか、ですね。どっちの方が得なのか?非常に気になるところです。

どちらにした方がいいのか、それは物件の特性、持ち主の心構え、などによってかわってきます。売却、賃貸のそれぞれのメリット、デメリットを考え、ご自身の場合はどうするか、考えてみましょう。

利回りがいい物件なら賃貸も
ではまず、賃貸にした方がお得になる物件とはどのような物件でしょうか?

売却したときの利益と、賃貸にしたときの利益を比べるためには、賃貸にした場合の「利回り」を算出することが不可欠となります。

「利回り」とは、購入費用に対する一年間で得られる収入の割合のこと。式で表すと以下のようになります。

利回り=年間賃貸収入÷購入費用×100

ただし、この計算は表利回り。実際に判断するためには、これに運用コストを加味した実質利回りを考えることが大切です。

マンションを賃貸として運用するには、管理費や修繕積立金、固定資産税といった運用コストがかかってきます。実質利回りは、年間賃貸収入からこれらのコストを差し引いて利回りを計算するもので、式にすると以下のようになります。

実質利回り=(年間賃貸収入-年間の運用コスト)÷購入費用×100

一般に、賃貸として運用できると判断する目安は、実質利回りで6~8%と考えられているようです。

また、マンションを賃貸物件として運用する場合、「借り手が見つからない=収入がゼロ」という大きなリスクを背負うことになります。

一般的に、入居率が高く家賃も高く設定できるのは、人の出入りが多いエリアです。大都市圏では人の出入りが多く、反対に地方都市では少ない傾向が見られますが、地方都市でも転勤族が多く集まる地域などもありますので、行政区ごとにデータ化されている流入状況を参考にしましょう。

賃貸経営の手間をかけられる??
ここまでのご説明でも少し触れましたが、マンションを賃貸として運用する場合、マンションの管理を行う必要が出てきます。

これには、修繕や入居者が入れ替わる場合に必要となるリフォーム、さらには入居者が見つからない場合の対策などがあり、決して楽なことではありません。賃貸経営を行うための時間的、精神的な余裕があるかを考慮することも大切です。

また、長年のうちには物件の老朽化、景気の悪化といった様々な状況の変化による、家賃収入の低下ということも考えられます。このようなことを心配しながら過ごすことに大きなプレッシャーを感じてしまう場合は、売却して確実に現金を手にする、という方法を選んだ方がいい場合もあるでしょう。

反対に、多少利回りが少ないと考えられても賃貸物件として、手放さない方がいい場合もあります。それは、オーナーが自営業者や経営者といった「担保」を必要とする立場である場合です。このような場合は、マンションを担保物件として所有することも考えられます。

マンションを売却するか、賃貸にするか、簡単には決められない大きな課題ですね。ここまでにご説明したような様々な条件を比較して、よりよい方法を選んでください。