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マンションが売れるまでのスケジュールは?シミュレーションしてみよう!

売却の手順を知り、効率よく行動しよう
マンションを売却する理由はそれぞれだと思いますが、どのタイミングで通帳に現金が振り込まれるのだろうか?という疑問は皆さん等しく抱えておられることでしょう。

特に、新しいマンションに買い替える必要に迫られているという事情をお持ちの方には、是非とも知っておきたい情報だと察します。

そこで今回は、マンションを売却して現金を手にするまでの流れをご説明したいと思います。さらに、「買い替える」という方も多いと思いますので、売却を優先するべきか、買い替えることを優先するべきか、同時並行なのか、についてもご説明しましょう。

まずは査定
最初の段階は、まず不動産業者にマンションにどのくらいの値段をつけるのが妥当か、査定をしてもらいます。ポイントは、一社ではなく数社に査定をしてもらうことです。また、高すぎる査定額には注意しましょう。単に仲介契約を結びたいだけのよくある手口に引っかからないようにして下さい。

そして、マンション売却を一社にしぼって仲介依頼するのか(専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約)、数社に仲介依頼するのか(一般媒介契約)を選びます。

売り出し価格は、売却の必要性によって変わる
次に、最初の売り出し価格を決めましょう。最低でもローン残高に各種手数料を加えた分の価格で売却したいですね。理想を言えば、引っ越し代を含めてもおつりがくるくらいの価格で売却したいでしょう。

もしマンションを売却するだけで、時間にゆとりがあるという方は、じっくり待っても良いかもしれません。しかし、次に引っ越す予定がある買い替えの方は、そうもいきません。

本当にすぐに売却する必要に迫られている方なら、相場よりも低い売り出し価格を設定することも検討するべきでしょう。ここは、売却できなかったとき、二重に住宅ローンを支払うリスクがとれるのかにもよります。

買い主が決まった!
おめでとうございます!引っ越し予定の一ヶ月前に買い手がつきました。さっそく、買い主に重要事項説明書を説明し、売買契約を交わしましょう。手付金を受け取り、契約が締結したら、取引内容や権利、義務などが確定します。

この売買契約を交わすときに、マンションの引き渡し日、現金の入金日を決めます。ここで、両者の都合がつかないとなるともったいないので、内覧に来てくれたときにでも引き渡し希望日を確認しておくと良いでしょう。

いよいよ入金、受け渡し日
待ちに待った売却代金の受取日です。手付金を差し引いた残りの代金が、買い手側銀行から支払われます。同時に、売却マンションの抵当権抹消の手続きもします。この辺りは、銀行と司法書士が行いますので、複雑な作業は必要ありません。

買い主が決まってから入金までにかかる期間ですが、銀行の都合によっては2週間くらいかかる場合があるようです。事前に確認しておいた方が良いでしょう。

その他、固定資産税を日割り計算して清算する、設備の保証書や鍵などを買い主に引き渡す、不動産業者に仲介手数料を支払うなど、細かい事務作業があります。買い替えの方は、引っ越しが無事完了するまでドタバタとなりがちですので、綿密に計画を立てておいた方が良さそうですね。

買い替えの方はどのように行動するべきか
マンションを売却するだけではなく、次の住む場所を確保しないといけない買い替え派の方は、とても迷うと思います。つまり、売却を先に済ますのか、購入が先か、はたまた同時並行で進めていくのか、悩ましいところです。

判断するためのポイントがいくつかありますので、参考にして下さい。どれがベストというのはなく、各自のおかれている状況によって柔軟に対応することがベターです。

売却を優先させる場合
売却を優先させる最大のメリットは、新居の資金計画が立てやすいことです。売り主の引っ越しと、買い主の入居までに余裕があるなら、売却を優先させたいです。

デメリットとしては、買い主の入居までに引っ越しができなかった場合、一時的に賃貸住宅に住まなくてはならない手間と費用がかかることです。

その費用まで余裕がない場合、荷物は貸し倉庫に預け、実家などにお世話になるという回避方法もあります。

購入を優先する場合
メリットは、ゆっくりと新居を選ぶことができ、一時的に賃貸に住むというリスクを抱える必要がないことです。

デメリットは、新居に引っ越ししても売却できなかった時に、住宅ローンが二重にかかることと、新居の資金計画が立てづらいことです。予想以上に低い価格で売却せざるを得なかった時はつらいでしょう。

購入を優先する方は、資金面で余裕のある場合に有効と言えそうです。

売却と購入をある程度並行して進める
一番多いのが、このパターンです。査定額を元に売り出し価格を決定したら、新居にかけても良い資金額がある程度把握できます。

このとき、実際の売却額が低くなってしまった時のために、新居候補をいくつかピックアップしておきます。2,500万円で売れたらAに引っ越し、2,400万円だったらBに、というようにしておくと時間を無駄に浪費することがなくなるでしょう。

購入価格と同じくらい大切なのが、入居可能日です。ここまでしっかり把握し、折り合いがつかない時は買い主と交渉をします。

マンション売却にともなって買い替える方は、時間との戦いです。無駄な時間を浪費しないためにも、マンション売却にかかる手順をしっかり把握した上で、効率的な判断と行動を心がけましょう。

頑張ってください!

(画像はイメージです)