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築年数が古いとやっぱり売却価格は低い?

一戸建てよりも下落しやすいマンション
一般的に、モノの値段は新品よりも中古の方が安いですよね。では、マンションの場合はどうなのでしょうか?と、期待を持たせてしまう言い方をして申し訳ないですが、やはり、マンションも築年数を重ねるごとに値段は下がってしまいます。

特に、一戸建てと比較してマンションの下落率は大きくなります。理由は、マンションの方が土地に対する比率が低いためです。

中古物件の価格は、土地と建物で分けて算出されます。土地はなかなか下がりにくいのに対して、建物はモノですので、買った瞬間から価値が下がってしまうのです。

中古マンション価格の推移
また、築15年くらいまでは、中古マンションの下落率が高い傾向にあります。最も下落率が大きいのは、新築直後です。

そのため、築5年〜10年くらいの中古マンションは、割安感があるため人気が高く、売りに出してもすぐに売れます。よって、このくらいの築年数は、割安感がある反面、十分に価格が下がるという訳でもありません。

だいたい人気がなくなってくるのは、築15年を越えたあたりです。このあたりから、価格の下落が緩やかになり、築20〜30年ごろには下落は落ち着きます。

しかし、地域によっては中古でも値段が下がりにくいところがあります。それが、東京です。

東京の中古マンション価格が下がりにくいワケ
なぜ、東京のマンションは値下がりしにくいのでしょうか?それは、東京は中古マンションに対するニーズが多いからです。ではなぜ、ニーズが多いのでしょうか?それは、都心に行けば行くほど、新築マンションを建設する余地が少ないからです。

また、東京は地価が高いため、大阪などと比較しても新築マンションの相場は突出して高いのでなかなか手が出ません。ですので、中古マンションに人気が集まりやすいという事情もあります。

よって、東京は中古マンションのニーズと流通量そのものが多いため、価格が下がりにくくなっています。

立地条件によっても明暗が分かれる
基本的に、駅近はマンション価格が下がりにくい傾向にあります。もちろん、個々でみたときの差はあり、駅近でも下落が進むところもあります。

しかし、一般的に駅近物件が下がりにくいのには理由があります。それは、駅から徒歩5分圏内の円面積と、徒歩10分圏内の円面積は4倍も違うという算数からも説明できます。

徒歩5分圏内の円面積が狭いということは、それだけマンション数も少ないということであり、希少性が高いということにつながります。希少性が高いということは、それだけ競争が激しいので、価格も下がりにくい、という理屈が成立します。

また、地域のブランド力もマンション価格の下落率を緩やかにしてくれます。よく「住みたい町ランキング」のようなものがありますが、そういった地域には人気が集まるため、競争原理によって価格は他と比較して下がりにくいです。

ビンテージマンション
マンション価格が下がりにくいという点では、ビンテージマンションも挙げることができます。例えば、築20年以上経っているのに、価格はむしろ値上がりしている、なんていうものまであります。ただし、非常にまれなケースです。

以上、一般論としては中古マンションは住み始めてから15年くらいまでは下落が進み、築20年〜30年くらいで落ち着きます。

しかし、立地や地域性といった条件によっては、競争原理が働き、一般論よりも下落しにくい場合があります。もちろん、その逆もあり、平均値以上に下落が進んでしまう場合もあります。

築年数だけで、マンションの価格が決まるわけではないようですね。

(画像はイメージです)