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建ぺい率ってなに?

建ぺい率とは
建ぺい率ってご存知でしょうか。建ぺい率は敷地に対して建物を上から見て何パーセントまで建物が占めて良いかを定めたものになります。

例えば、用途地域が第一種低層住宅専用地域の場合で、指定建ぺい率が50%の場合、100坪の土地に対して上から見て50坪までの面積の建物しか建てられません。なお、この上から見た面積の事を建築面積と言います。

建築面積に含まれるもの
建ぺい率は建築面積÷敷地面積で算出されますが、建築面積に参入される範囲はどこまでなのでしょうか?

建築面積は建物の外壁と柱の中心線を囲んだ面積の水平投射面積になります。1階部分より2階部分の面積が大きければ2階部分の面積が建築面積になります。

軒の出は1m以下の場合は建築面積に含まず、庇やバルコニーが1m以上突出する場合は先端から1m後退したところまでが面積に含まれます。地階のある建物の場合、地盤面より1m以下にある部分については建築面積に参入しません。

建ぺい率オーバーの物件について
新しく建てる建物については建ぺい率がオーバーした建物は建築許可が下りないため、建てられません。

しかし、中古物件には建ぺい率オーバーという物件も見られます。こういった物件には違反建築物と既存不適格建築物の2パターンが考えられます。

違反建築物は文字通り違法に建てられた建築物です。既存不適格建築物は建築時には適法に建てられた建築物が法改正などにより法に適さなくなった建築物のことを指します。

違反建築物には改善命令などが与えられる可能性がありますが、既存不適格建築物に関してはそのような法的な義務はありません。

建ぺい率オーバーの物件で困ること
建ぺい率オーバーの物件の場合、増改築が難しい、将来の建替えの時に同じ規模のマンションが建てられない、といった事が考えられます。

更にマンション購入時に住宅ローンが組めないといった問題も出てきます。違反建築物にせよ、既存不適格建築物にせよ、買いてが付きにくくなるため、金融機関はこういった物件を担保にしてローンを組むことを嫌うからです。

建ぺい率オーバーの物件はお金持ちに有利?
建ぺい率オーバーの物件は前述のとおり住宅ローンの利用が難しく、現金での支払いによる売買になります。住宅ローンが利用できない=買い手が少なくなれば売り手は価格を下げるしかありません。

結果として建ぺい率オーバーのマンションは同じ条件のマンションに比べて割安になりやすく、現金を持っているお金持ちにとっては得をする物件になります。もっとも、換金性が低いため資産の価値がつきにくいことは変わりがありません。

(画像はイメージです)