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売り出し価格と成約価格の違いって?

「売りたい価格」と「売れた価格」
中古マンションの売買を行う際、物件の価格は最終的には、売主と買主の交渉によって決まります。

物件を売り出すときに、売主が最初に「この価格で売りたい」と希望して出すのが「売り出し価格」、買主との間で実際に成約した価格が「成約価格」となります。

マンションの売主側としては「売り出し価格」=「成約価格」となるのが最も理想的ですが、実際は成約価格が売り出し価格よりも下がることが多いようです。

それでは、どのような場合に成約価格が下がってしまうのか、次にご紹介しましょう。

かい離率が小さいのは?
売り出し価格と成約価格の差を「かい離率」といいます。

これを式で表すと、
かい離率=(取引価格-売り出し価格)÷売り出し価格×100
となります。

かい離率が正の値であれば、取引価格が売り出し価格を上回っており、反対に負の値であれば、取引価格が売り出し価格を下回っているということですね。

しかし、実際には取引価格が売り出し価格を上回るということはほとんどないため、かい離率は負の値となるケースが多く、この値が0に近いほど売主にとっては思い通りの売却ができたということがいえます。

さて、このかい離率、どのようなときに小さな値が出ているでしょうか?(株)東京カンテイの調査、「中古マンションの売出・取引事例の価格かい離率」の資料をもとに見てみましょう。

まず売却期間との関係から見てみると、「売却期間が長くなるほどかい離率が拡大する」傾向がみられています。

例えば、首都圏における売却期間別の中古マンションの価格かい離率を見てみると、1カ月以内では-3.8%だったのが、2カ月で-6.7%と徐々に下がっていき、12カ月では-19.5%までかい離率が拡大しています。

そして、景気の状況もかい離率に大きく影響するポイントです。

東京カンテイの調査資料を見てみると、2006年から2008年のミニバブル期には、-7.8%から-5.6%まで縮小しています。これは、新築マンションの価格が上昇したため相対的に中古マンションの割安感が強まり、中古マンション市場は売り手市場となったことを示しています。

売り出し価格と売却期間のバランス
「売却期間が長くなるほどかい離率が大きくなる」。これは、どのようなことを意味しているのでしょうか?

一般的に、マンションの価格の相場というものは決まっており、成約価格はこの相場に近いものになります。かい離率が大きいということは、売り出し価格が相場とかけ離れていた、ということになりますね。

相場よりも高い価格を売り出し価格に設定していれば、買い手はなかなか見つかりにくくなるでしょう。そうこうしているうちに、売却期間が長くなり、このために足元を見られて相場以下の取引価格になってしまうことも考えられます。

「売却時間がどれだけ長くなっても構わない」という場合は別ですが、相場とかけ離れた価格を売り出し価格に設定するということは、リスクを背負うことにもなります。

できるだけ高く売りたいのが売主の本音ですが、売り出し価格をどのように設定するか、仲介の不動産会社のアドバイスを受けながら冷静に考えてみることが大切です。