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瑕疵担保責任ってどこまで?

瑕疵担保責任って何?
マンションを売却される方は、瑕疵担保責任という言葉の意味をしっかりと把握しておく必要があります。特に、中古マンションの売却を検討されている方は、後々の損害賠償へと発展してしまいかねないので、ここで学習しておきましょう。

まず、瑕疵担保責任についてご説明します。住宅を購入し、引き渡しされるまでは気づかなかった物件の重大な欠陥が、住んでみて初めて発覚したという時、買主が売主に対して損害の賠償を求めることができるのが、瑕疵担保責任です。

引き渡し後に配水管が詰まって浸水したら?
例えば、マンションを引き渡して一週間後に洗濯機の排水管がつまり、床一面浸水してしまったという時、修理にかかる費用を買主から請求されてしまいます。

厳密に言いますと、「現状引き渡し」または「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という売買契約を結んでいない場合、売主は修理費用を負担する義務を負います。

もしくは、瑕疵担保責任を負う期間を2ヶ月としていた場合、2ヶ月をすぎて配水管が詰まって浸水したのなら、それは買主の責任となります。逆に、2ヶ月以内だったら、売主の責任になります。

瑕疵担保責任の期間を設定しよう
売主が個人の場合、瑕疵担保責任は売買契約書の通りとなります。もし、売主が宅建業者であった場合は話が変わってくるのですが、ややこしくなるので売主も買主も個人であるという前提で話を進めていきたいと思います。

売主が個人の場合、瑕疵担保責任は2〜3ヶ月という期間が一般的なようです。もしくは、築年数がかなり経っている物件や空き家状態が長く続いたときは、現状引き渡しや瑕疵担保責任を負わないという契約も、買主の同意の元で結ぶことができます。

瑕疵担保責任を設定さえすれば、期間後は何があっても買主の責任となりますので、期間を明確に設定しておかない手はないですね。

瑕疵担保よりも値下げを好む買主への対応も事前に検討しておこう
また、現状引き渡しや売主は瑕疵担保責任を一切負わないという契約をする場合、買主からはリスクを請け負う分の値下げを要求される場合があります。

中古マンションを買うにあたって、いろいろ知識を貯えて交渉に臨んでいる買主の中には、瑕疵担保よりも値下げを選択してくる方もおられます。

値下げを要求された時に、売主であるあなたはどのように対応するのか、事前に決めておいた方が良いでしょう。

瑕疵担保責任が売主に及ぶ範囲
瑕疵担保責任の期間と同様に大切なことは、売主がどこまで責任を負うかです。これも売買契約書で明記しておくべきです。なぜなら、期間だけを設定していた場合、床のキズの修理など、細かいところまで請求されてしまう可能性があるからです。

このような時に、よくもめ事が起こります。なぜもめるかというと、責任の範囲が曖昧なので、お互いの主張を言い合うだけになってしまうからです。「言った」、「聞いてない」の応酬なんて、不毛ですよね。

そうならないためにも、明確に瑕疵担保責任の範囲も設定しておきましょう。

例えば、「シロアリ、雨漏り、給水配管の3点に関してのみ、3ヶ月間の瑕疵担保責任を負う。それ以外は免責とする。」というように売買契約書に記載しておきます。

すると、内覧の時には気づかなかった床のキズを直してほしいと、1ヶ月後くらいに要求されても応じる必要はなくなります。また、半年後に雨漏りが発生したとしても、売主に責任はありません。

不具合箇所はしっかりと告知するべき
ただし、注意点があります。もし、売主が雨漏りする可能性を把握していたにも関わらず、買主に告知しなかった場合、3ヶ月という期間を過ぎていても責任を追及されてしまいます。

例えば、雨漏りする箇所を適当にパテか何かで補修した後を買主が発見した、という場合です。不具合があることを知っていたのなら、正直に買主に告知しておきましょう。

また、告知した箇所に関しても、売買契約書に記載しておきます。しっかりと告知しておくと、例えば雨漏りがしたとしても、責任は買主にあるということになります。

まとめ
瑕疵担保責任に関することは、期間と範囲を売買契約書に記載するかたちで明確にしておきましょう。売主が把握している不具合に関しては、正直に買主に告知し、売買契約書に記載しておきましょう。

また、現状引き渡しにする代わりの値下げ交渉を想定して、どのように対応するか事前に考えておきましょう。

そうすることによって、何か不具合があっても契約書通りに処理するだけですので、泥沼のもめ事に巻き込まれることはなくなります。

(画像はイメージです)