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収益還元法ってなに?

不動産に期待する現在の価値
不動産の査定を行うときに使われる考え方のひとつに「収益還元法」というものがあります。

これは、その不動産から賃貸することによって生み出されると予測される利益から、その不動産の適正な投資価格を算出する、という方法です。アパートや賃貸マンションなどの収益物件を査定するときに、多く利用される評価方法でもあります。

これまでに不動産の価格を決定するときに、基準となってきた「実勢価格」「公示価格」「路線価」などを利用する方法とは異なり、「これからこの土地がどれ位の利益を生み出すのか」という観点から土地の価格が計算されることになります。

直接還元法とDCF法
収益還元法には、「直接還元法」と「DCF(ディスカウントキャッシュフロー)法」という二つの方法があります。

直接還元法は、一定期間の純収益を還元利回りで割り、これに100をかけて収益還元価格を求める、という方法で、式で表すと以下のようになります。

対象不動産の収益価格=一定期間の純収益÷還元利回り

※還元利回り・・・ある物件で得られる純収益をもとに物件価格を算出するときに使われる利回り。その物件によって数値は異なり、様々なデータから想定される。

一方、DCF法は、対象不動産の保有期間に得られる純利益と、期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。計算がより複雑なものとなりますが、より緻密な評価額を算出できる方法であるといえます。

DCFとは「割引現在価値」
「DCF」の表す「ディスカウントキャッシュフロー」は、「割引現在価値」ともいいます。この「割引現在価値」とはどのような意味なのでしょうか?次にご説明しましょう。

例えば同じ10万円の家賃が発生する場合でも、今10万円が手に入るのと、1年後に10万円が手に入るのとでは、その価値は異なります。なぜなら、今10万円があれば、これをさらに有効活用して利益をえることができるからです。

このような考え方から、同じ10万円でも「収益を受け取るまでの期間が長くなれば価値が低くなる」ということができます。ここから、今手に入ればどの位の価値があるのか、ということを計算するのが「現在価値に割引する」という作業となります。そして、現在価値に割引いた金額が「割引現在価値」となります。

近年では、不動産の経済価値はインカムゲイン(不動産を賃貸することによって生ずる収入のこと)に着目して判断するべき、という考え方が強くなってきているといえます。

不動産の売却をご検討の際には、この収益還元法で不動産価格を計算してみることも重要です。