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原価法ってなに?

査定に使われる3つの評価方法を把握しよう
マンションを売りに出す時不動産業者に査定をしてもらいますが、どのような方法で査定がなされるのかを解説致します。不動産業者は査定額や売買価格について売り主にアドバイスする時は根拠ある説明を行う義務があると法律で定められています(宅地建物取引業法第三十四条の二)。

そこで、根拠ある査定を行うために、3つの評価方法があります。一番多く用いられるのが『取引事例比較法』です。これは、近隣の似た物件がどれくらいで売れたのかという実際の事例を元に算出する方法です。

次に『収益還元法』は、将来得られるであろうマンションからの家賃収入を算出して、現在価値に割り引いて評価する方法があります。現在価値って、ちょっと難しいので、またの機会に説明することにしましょう。多くの場合、売ることよりも家賃収入を得たいと考えている方が用いる方法です。

今回は、3つ目の方法である『原価法』について解説致します。

査定額アップの可能性を秘める『原価法』
原価法を難しく説明すると、「再調達原価から減価補正を行って評価額を算出する」ということです。解説が必要な用語が2つ出てきました。

まず「再調達原価」ですが、同じマンションを再び今買った時に必要となるであろう金額のことです。今買う時の値段ですので、今の材料費や人件費が換算されます。そして、「減価補正」とは、売却したいマンションが古くなっている部分を値引きすることです。

よって、原価法をもう一度説明しますと、「同じマンションを買った時に必要となるであろう金額から、売却したいマンションの古くなっている部分を差し引くこと」です。

『原価法』が活躍する時は・・・
原価法は、土地と建物をセットで売却したい時に有効な評価法と言えます。ですので、マンションの場合は、原価法よりも『取引事例比較法』で行われることが一般的です。

ではマンション査定の場合、どういった時に原価法が用いられるのでしょうか?だいたい3つのパターンがあります。

1つ目は、比較したい取引事例が少ない場合です。『取引事例比較法』は比較する取引事例が多いほど信頼できる評価額となりますが、極端に少ない場合、『取引事例比較法』では正確な査定が難しくなってしまいます。

2つ目は、比較したい取引事例が2、3年以上前のものである場合です。不動産の価格は、実はとても変動が激しいです。全体的にマンション価格が上昇傾向にある時に売却を検討しているとしましょう。しかし、2年前のマンション価格が下降傾向にあったマンションの取引事例で評価したらどうなるでしょうか?大きく損してしまいますね。逆だったら嬉しい限りなのですが、それはそれで買い手がつきにくくもなってしまいますね。

3つ目は稀なケースですが、比較したい取引事例の物件が、訳ありで投げ売りされている場合です。その物件の売り主が何らかの理由で破格な値段で売却していた場合、事例として参考にならないということがあります。

以上のような場合、『取引事例比較法』よりも『原価法』で査定を行った方が評価額アップの可能性が高いです。不動産業者に査定額の根拠について説明を受けた時評価方法を確認し、『取引事例比較法』であった場合は、取引事例の抽出が適切かどうかまで確認してみると良いでしょう。

(画像はイメージです)