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『取引事例比較法』ってなに?

査定に最も多く使われる『取引事例比較法』について知ろう
マンションを売却する際、最初の売り出し価格を決めるために数社の不動産会社に査定をしてもらいます。査定は数社に依頼することをお勧め致します。その中から一番信頼できる不動産会社に販売を委託します。

問題は、信頼できる不動産会社をどのように見極めるか、ですね。やはり実際に会ったときの印象や、事務所内の雰囲気、時間を守る、連絡はマメにしてくれる、査定額に対する丁寧な説明など、基本的なところはもちろん重要です。

その上で重要なことが、あなた自身がマンション査定の仕組みについての知識をある程度持っていることです。マンション査定について何も知らない状態では、不動産会社の説明が妥当かや、丁寧といった評価がそもそもできません。説明を受けるときも、細かいところまで突っ込んで質問することもできません。

『取引事例比較法』とは
そこで今回は、マンション査定に最も多く使われる『取引事例比較法』についてお伝えしたいと思います。マンション査定の方法として、『取引事例比較法』の他に『原価法』と『収益還元法』の3つがあります。

『取引事例比較法』は、売り出すマンションと同じマンションの違う部屋の成約価格や、周辺の同じようなマンションの成約価格を参考にします。ポイントは、販売価格ではなく実際に売れた値段である成約価格であるという点です。

そして、その価格に対象物件の長所と短所を加味して適正価格を割り出していきます。専門用語を使うと、取引事例の成約価格3~4事例に、事情補正と時点修正、地域要因比較、個別的要因比較といった修正や補正を加え、比準価格を求めていきます。

抽出した事例に様々な補正をかけて適正価格を割り出す
まず事情補正とは、抽出した事例に特殊な要因が絡んでいるときに補正を加えることです。よくあるケースが、投げ売りによって過度に低い価格で販売された事例です。

次に時点修正ですが、乱高下しやすいマンション価格の変動を補正します。抽出した事例の成約時よりも、現在の方がマンション価格が上昇しているなら、変動率を計算した上で査定価格をプラスする根拠となりますね。

そして、地域要因比較によって、抽出した事例の地域と売り出したい物件の地域との平均的な価格水準差を補正します。すぐ隣のマンションを事例として抽出できたのなら良いですが、ちょっと離れたところを抽出したときには必要な補正です。

最後に個別的要因比較ですが、抽出事例と売り出したい物件の様々な個別環境を考慮して補正します。道路の幅や商業施設への距離など、個別の環境を比較して補正します。

『取引事例比較法』の弱点も理解しておこう
以上の流れが『取引事例比較法』での査定方法です。マンション査定に対しては最も有効的な査定方法ですが、デメリットもあることを知っておいて下さい。

それは、事例そのものが少ない場合、適正価格からぶれてしまいやすいということです。査定したい物件に似た物件が何軒もある場合は信頼できる価格を出すことができますが、逆の場合は注意が必要です。また、補正の力加減も不動産会社によって異なります。

よって、査定を依頼した不動産会社には、どこの物件を取引事例として抽出し、どのように補正したのかまでしっかりと説明を求めましょう。信頼できる不動産会社なら、きっと分かりやすく説明してくれるはずです。

(画像はイメージです)