マンション売却価格の決め方

景気動向によって売却価格が変わる

マンションに定価はありません。同じような物件でも、売るタイミングによっても売却価格が変わってきてしまうものであることを最初に理解しておく必要があります。タイミングによって売却価格が変わってしまう一番の要因は、景気動向です。

想像がつくと思いますが、日本経済が低迷しているときは、給料やボーナスも減ってしまいますので、マンションを買おうという人の総数や購入予算は減ってしまいます。

マンションを買おうと思っている人や購入予算が少ないということは、売り手としてはライバルが増えてしまい、売却価格も上げづらくなってしまいます。

したがって、景気動向という要素だけを見た場合、一番高値で売却出来るタイミングは、景気が一番良い時ということになります。

あと、近所に新築マンションができたとき、あなたの物件と似たような物件であったら新築マンションの価格に連動するように値上がりする場合もあります。

これは、景気が悪いときに買った物件で、景気の良くなったときに近所に新築マンションが建ったというケースです。中古マンションの価値が上がるというより、見直されるということです。とてもラッキーなタイミングですが、頭に入れておくと良いでしょう。

築年数が売却価格に与える影響

売るタイミングという要素で売却価格を考えるときのもう一つの要素が、築年数です。やはり、築年数を重ねるごとに物件価値は低下しますので、高く売りづらくなります。

一般的な傾向ですが、新築から数年は急激に価値が下がり、15年ほど経つと下げ幅が落ち着いていきます。そして、築30年前後で新築の半値くらいまで下がるとイメージして下さい。

ただし、ビンテージマンションといって、今風なリフォームがなされていたり、長期修繕計画がしっかり練られ実行されているようなマンションは、新築同様の価値がついたり、場合によっては新築以上の価値がついたりすることがあります。

物件の立地によっても価値は変わる

中古マンションの価値とは、簡単に言うと『その物件を欲しいと思う買い手がどのくらい存在するか』で決まります。

その意味において、駅から近い、魅力的な商業施設が近い、人気の幼稚園や小中学校が近いといった条件は物件価値を高める大きな要素となります。

また、都心などオフィスが集中するエリアへのアクセスが良いかどうかも、買い手が多いという意味で物件の価値を高める要素となるでしょう。

物件スペックの人気度も考慮しよう

築年数の他に、使いやすい間取り、キッチンなどの設備、日光の入り具合、マンションのエントランスといった物件のスペックは重要です。買い手が中古マンションを見るときに最もチェックする部分だからです。

売れやすい間取り図とは、ライフスタイルの変化によって間取りを変更しやすいということです。子どもが小さいときは大きめのリビング、子どもが大きくなったらリビングの一部を子ども部屋にしても、採光やエアコンの設置という点で無理が生じない間取りは売れやすいと言えます。

外観のスペックでは、緑が多い公園が近くにあると人気は上がります。逆に、向かいが工場であったり、高速道路や電車など騒音が発生する物件は、買い手は避ける傾向にありますので、物件価値は下がりがちです。

物件の価値を知り、適切な売却価格をつけよう

売り主としては少しでも高く売りたいと願うのはよく理解できます。しかし、同じ間取り、築年数でも、売りに出すときの経済情勢や立地条件の変化といった要因によって、同じ価格で売却できるとは限らないのです。

もし、あなたがなるべく早い売却を望むのなら、上記の要素をしっかり認識した上で売却価格をつけましょう。現時点の適正価格はいくらなのか、これを見極める目を持つことが大切です。

逆に、売却を急いでいないという場合、経済動向を先読みして、築年数の増加による物件価値の低下も考慮に入れながら、売却のタイミングを計るという手もあります。

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ABOUT ME
山田 敏碁
山田 敏碁
マンションリサーチ株式会社 代表取締役
不動産ディベロッパー及びフランチャイズ系不動産仲介会社での勤務経験を経て、2011年4月にマンションリサーチ株式会社を設立。
不動産実務を知る不動産専門ウェブサービス会社として、「より現場に近く、現場の声を知り、不動産業者の言語を知っている」をテーマに、結果の出せるウェブコンサルティングを目指しております。