賃貸しながら売却することってできるの?

>オーナーチェンジ物件について

所有している建物を賃貸に出している場合、賃借人が存在する状態で建物を売却する場合の物件のことをオーナーチェンジ物件といいます。逆に賃貸に出している投資用物件であっても賃借人のいない物件はオーナーチェンジ物件とは言いません。

購入側から見たメリットとデメリット

オーナーチェンジ物件を、物件を購入する側から見た場合、購入後すぐに家賃を得られる面でメリットがあります。また管理費や修繕費などの滞納がないか、修繕が行われているかなどの確認もできます。

一方でデメリットとしては購入後自分で住むことができないといったことがあげられます。

オーナーチェンジ物件と通常の賃貸物件どちらが良い?

所有している物件にすでに賃貸人がいる場合、オーナーチェンジ物件として売却する場合と、賃貸人がいなくなってから売却する場合、どちらが良いのでしょうか?

この問題に関しては、マンションは基本的には空き家が一番売りやすいと言えます。空き家であれば購入者はマンションに入居することもできますし、賃貸にだすこともできます。投資用マンションを求めている人と、居住用マンションを求めている人両方に需要があるのも大きいです。

オーナーチェンジ物件は将来に渡って賃貸収入を生み出しますが、売り出し価格については賃貸収益をあまり考えず、同じマンション内の空き家のマンションと同じくらいの価格位と考えておくとよいです。場合によっては、空き家よりも割安になってしまうこともあります。

オーナーチェンジ物件を購入、売却する際に気をつけること

オーナーチェンジ物件を購入、売却する際には、賃借人への通知は事後で構いません。売主と買主の連名でオーナーが変更になったことと、振り込み先や連絡先を知らせます。

オーナーを引き継ぐ際には敷金についての確認が必要です。敷金は売主から買主に引き継ぎ、賃借人の退去の際には買主から賃借人に返却することになります。その他、買主は賃借人の現在の居住年数や保証人の有無などを確認しておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件の際にはトラブルの有無を確認

オーナーチェンジ物件を購入する際にはトラブルの有無について敏感になりましょう。なぜ、売主は家賃を得られる権利を放棄して物件を売却するのでしょうか。

売主が、資金が必要になったといった事情であれば問題ないのですが、入居者や管理組合に何らかのトラブルを抱えているということも考えられます。逆に、売主は入居者の状況や管理組合の状況など詳しく説明する必要があるでしょう。

オーナーチェンジ物件は購入者が限定されてしまいます。通常の売り方より営業担当者の力量が必要とされるでしょう。マンションナビで一括査定をすれば物件の地域や状況に強い業者が自動で選ばれます。

▼外部リンク
不動産ジャパン 重要事項説明のチェックポイント
http://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/8_2.html

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山田 敏碁
山田 敏碁
マンションリサーチ株式会社 代表取締役
不動産ディベロッパー及びフランチャイズ系不動産仲介会社での勤務経験を経て、2011年4月にマンションリサーチ株式会社を設立。
不動産実務を知る不動産専門ウェブサービス会社として、「より現場に近く、現場の声を知り、不動産業者の言語を知っている」をテーマに、結果の出せるウェブコンサルティングを目指しております。