マンション売却時におすすめする不動産仲介会社との契約形態

マンション媒介契約の種類

マンションを売却することになったら、不動産会社に仲介を依頼して媒介契約を交わすのが一般的です。

媒介契約には3つの形態があり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。よくわからないまま契約してしまうと、後々思わぬトラブルに発展することも。スムーズにマンションを売却するためには、違いをよく知り、希望に合う契約形態を選ぶことが大切です。

3つの形態があるマンション媒介契約ですが、うち2つは仲介を依頼する不動産会社が1社に限定されます。残る1つは複数社に依頼することが可能です。

まずは契約形態ごとの特徴をそれぞれご紹介します。

専任媒介契約とは

1つ目は専任媒介契約といって専任で1社に託すため、手厚いサポートが期待できる契約形態です。媒介契約を交わしてから1週間以内には、不動産情報を扱うネットワークシステムREINSに登録され、売主に対して最低でも2週間に1度の報告が義務付けられます。契約の有効期限は3ヶ月です。

専任媒介契約のメリット

1社のみと契約する専任媒介契約では、自社の売上に繋がる可能性が高いため不動産会社は積極的な販売活動を行ってくれます。

また、REINSへの登録が義務付けられているので物件情報が広く公開され、契約した不動産会社以外であってもその物件を購入したい人が見つかれば情報を紹介してもらえます。

しかし、あくまでも窓口は契約した不動産会社の1本に絞られているので、数社から同時に買い手を紹介されてご自身での対応に追われる必要はありません。

さらに、専任媒介契約の場合は自分で買い手を見つける「自己発見取引」が認められます。提示されている条件よりも良い条件で買い取ってくれる買い手を見つけた場合、契約した不動産会社を通さずにその方へ販売することが可能です。

専任媒介契約のデメリット

契約が1社に限定されることをメリットとして紹介しましたが、デメリットとなる場面もあります。

例えば契約した不動産会社が悪質だった場合、販売活動や値段交渉などで自社の都合が良いように扱われる可能性も。専任媒介契約を検討するなら不動産会社のこれまでの実績などをよく調べるようにしましょう。

契約後あまりに対応が悪ければ有効期限が切れるタイミングでの契約の見直しをちらつかせるのも1つの手段です。また、契約書にも記されることですが専任媒介契約を交わした状態で自己発見取引を行う際は、契約した不動産会社から広告費などの実費を請求される可能性があります。

専属専任媒介契約とは

専任媒介契約と同様に1社のみと契約を交わす形態ですが、より制限が強く一層手厚いサポートを受けられるのが専属専任媒介契約です。

REINSへの登録は契約から5日以内、売主への報告は最低でも1週間に1度となります。契約の有効期限は専任媒介契約と同じ3ヶ月です。

専属専任媒介契約のメリット

専任媒介契約との大きな違いとして、専属専任媒介契約の場合は自己発見取引に制限が掛けられていて、売却の際は必ず契約している不動産会社を通すことになります。

つまり不動産会社は、契約期間内に買い手を見つけることができれば必ず自社に仲介手数料が入るため、期間内に売却できるよう専任媒介契約よりもさらに積極的な販売活動を行ってもらえます。売り主への報告も最低でも1週間に1回と短いスパンで行われ、販売活動の助教を詳細に知ることができますし、密なコミュニケーションによって不動産会社との信頼関係を築きやすい形態とも言えます。

不動産会社の担当者としても「自分だけに任せてもらった」という意識から、売り主の力になりたいという気持ちが強まることもあるでしょう。

また、専属専任媒介契約では専任媒介契約よりもさらに早くREINSへの登録が義務付けられていることも大きなメリット。不動産会社と交わす媒介契約の中で最も早く物件情報を市場へ出せる形態です。

専属専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約同様、複数の不動産会社と契約できない他、自己発見取引にも制限が掛かっているため、提示されている条件よりも良い条件で買い取りを希望する人を見つけても、契約を交わしている不動産会社を通さずに売却することはできません。

もしも、不動産会社を通さずに売却してしまえば、仲介手数料相当の違約金を支払うことになります。

一般媒介契約とは

先の2つの形態と違い、複数の不動産会社と契約できるのが一般媒介契約です。もちろん、自分で買い手を見つけた場合には不動産会社を介さずに売却することもできます。

ただし、一般媒介契約の場合REINSへの登録や売り主への報告義務は発生しません。また、契約の有効期限も定められておらず、当事者同士で決めることになります。一般的には、国土交通省が定める標準媒介契約約款に乗っ取って3ヶ月以内の期限とすることが多いようです。

明示型と非明示型とは

一般媒介契約はさらに明示型と非明示型の2種類に分かれていて、標準媒介契約約款では明示型を提示していますが、契約時に依頼主がどちらかを選択できます。
明示型とは、売り主が複数の会社と契約しているか、その会社はどこかを提示する形態です。一方非明示型であればそれらを知らせる義務はありません。

どちらを選択しても、売却が決まればどの不動産会社が仲介に入って契約が成立したかを速やかに通知する必要があります。

一般媒介契約のメリット

1社の対応や販売活動が思わしくなければ2社目、それでもだめなら3社目という風に、各社の販売活動の様子を見ながら契約する会社を増やすことができるのは一般媒介契約ならではのメリットです。

また、複数の不動産会社と契約できることで、物件情報を多くの買い手に知ってもらえる可能性は高くなります。特に買い手がつきやすそうな好条件の物件であれば、ライバル意識を持って積極的な販売活動を行ってくれることも。

もちろん買い手を自分で探してより良い条件で売却することも可能です。自由度の高さが一般媒介契約の最大のメリットと言えるでしょう。

一般媒介契約のデメリット

1つの物件に複数の不動産会社が関わることは、売り主にとって必ずしも良いことだとは断言できません。他社の仲介で売却が決まった場合、販売活動にかけた宣伝コストが無駄になるため、条件によっては販売活動に力を入れてもらえないことも考えられます。

また、他社よりも早く売却を成約させたいと思うことで、買い手から相場より安い金額を提示されても頷いてしまう可能性も。相場より安い金額を提示されても断ることはできますので、相場は把握しておいたほうが良いでしょう。

また、一般媒介契約の場合、売り主への報告やREINSへの登録が義務付けられていないので、どのような販売活動が行われているかわかりづらかったり、物件情報が広がりにくかったりというデメリットも生まれます。

媒介契約の解除・キャンセルはできるの?


媒介契約はどの形態であっても契約期間内の解約ができますが、いくつか注意点がありますのでご紹介します。

一般媒介契約の場合

まず、一般媒介契約であればいつでも解約が可能です。特に書類なども必要なく、電話で伝えるだけでも解約できます。一般的には解約による違約金や費用を請求されることもありません。ただし解約に関する特約が契約書に設けられている場合もありますので、契約の時点で確認しておきましょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合も特に書類などは存在せず、基本的に電話など口頭で示すだけで解約はいつでも可能です。ただし、依頼者都合での解約にはすでに発生した広告費用などの実費や違約金を請求される可能性はあります。契約書には必ず解約の際の条件も明記されていますので、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

違約金は発生するの?

どの形態であっても、契約期間が終わるタイミングであれば違約金などの心配はいりません。急いで解約する必要がなければ契約期間の終了を待つのも良いでしょう。

また、電話口で解約の意志を伝えた場合「言った・言わない」のトラブルに発展する可能性もないとは言い切れません。念のために内容証明郵便などで再度伝えておくと安心です。書面が面倒であればメールでも構いませんので、解約の意志や申し出た日付などは双方が共有できる形で残すようにしましょう。

また、解約にあたって請求された費用などに疑問や不満があれば、不動産のプロである宅地建物取引業協会に相談してみるのも良いかもしれません。

不動産会社に原因があって解約したい

ここまでは依頼者都合の解約に関する注意点をご紹介しました。

もしも不動産会社に原因があって解約したい場合はどうでしょうか。例えば、売り主への報告をしなかったりREINSへの登録をしなかったりと、不動産会社が明らかな契約違反をしているときは、好きなタイミングで解約を申し出ることができ、違約金や費用負担は必要ありません。

稀なことですが「囲い込み」といって、売り手と買い手の双方から仲介手数料を得るために買い手を自社で見つけようとする悪質な不動産会社も存在します。これも明らかな契約違反です。REINSでは売り主も依頼した物件の登録内容が確認できますので、適時状態を確認すると良いでしょう。

また、今後の広告について予定が伝えられていたにも関わらず掲載されていないなどの理由でも、媒介契約違反として違約金なしでの解約が可能となる場合があります。

契約内容を把握して自分に合った契約形態を選ぼう

3つの形態がある媒介契約。それぞれにメリット・デメリットが存在しますので、マンションを売却する際どの形態が良いかは状況により異なります。

例えば「窓口は1本にしておきたいけど自分でも買い手を探してより良い条件で売却したい」という場合には、専任媒介契約がおすすめ。「自分で買い手を探す予定もなく、信頼できる1社に任せたい」と考えるなら、専属専任媒介契約の方が良いでしょう。「契約に縛られず自由度の高い状態で売却を検討したい」ということなら、一般媒介契約が最適。

希望に合う条件でスムーズに売却するためには、それぞれの形態についてよく理解したうえで選択することが大切です。また、契約期間中に解約したいときも、契約内容によって費用の負担や違約金の有無が変わってきますので、媒介契約を結ぶ際はよく確認しておきましょう。

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ABOUT ME
山田 敏碁
山田 敏碁
マンションリサーチ株式会社 代表取締役
不動産ディベロッパー及びフランチャイズ系不動産仲介会社での勤務経験を経て、2011年4月にマンションリサーチ株式会社を設立。
不動産実務を知る不動産専門ウェブサービス会社として、「より現場に近く、現場の声を知り、不動産業者の言語を知っている」をテーマに、結果の出せるウェブコンサルティングを目指しております。