オーナーチェンジで売買するには?

賃貸借契約はそのままでOK

マンションを投資対象として購入する場合、その部屋に借り手がつくかどうか、賃貸する場合の価格はどれ位に設定できるのか、ということは非常に気になる点ですね。

このようなとき、オーナーチェンジという方法で物件の売買を行うことができるのをご存じでしょうか?

オーナーチェンジとは、現時点で居住している賃借人はそのままに、賃貸借契約を継続したままで物件を売買し、オーナーだけがかわる、という仕組みです。

「借り手がすでに見つかっているなら安心。投資マンションはオーナーチェンジで手に入れよう!」とお思いになる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、このオーナーチェンジにも、気をつけたい点がいくつかあります。次に、オーナーチェンジで売買を行う際の注意点を見てみましょう。

部屋の状態を確認できないリスクも

オーナーチェンジで物件を売買する場合、賃借人が居住しているため、原則として室内を見ることができません。部屋の状況がどうなっているか解らないままに、高額な買い物をするのは大きなリスクといえるでしょう。

前オーナーが、建物や部屋の不具合を隠して売却し、新オーナーが借り主から修理を求められて多額の費用の負担をしなければならなくなった、というケースもありますので、注意が必要です。

このようなリスクを避けるため、オーナーチェンジの経験者のなかには、交渉して部屋の状況を確認してから購入している人もいるようです。

また、賃借人が退室するときの敷金返還の義務も現在のオーナーから引き継ぐことになりますので、確認をしっかりと行うことが大切です。

そして、オーナーチェンジで注意しなければいけないのは、「なぜ前のオーナーはこの物件を手放そうとしているのか?」という点です。

元オーナーがなんらかの事情で現金が必要になった、などという理由なら問題はないかもしれませんが、物件自体の状況が悪くなり売却に踏み切る場合もありますので、できる限りの情報を集めることをおすすめします。

賃借人への対応は?

無事、オーナーチェンジによる売買が成立した場合、現在居住している賃借人への対応はどのようにしたらよいでしょうか?

一般的には、賃借人への連絡は事後に行えばよく、家主が変更したこと、新たな家賃振込先や連絡先などを伝えます。このとき、敷金を承継したこと、次回更新までの賃貸借契約書の取り扱いなどについても明確にしておくとよいでしょう。

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ABOUT ME
山田 敏碁
山田 敏碁
マンションリサーチ株式会社 代表取締役
不動産ディベロッパー及びフランチャイズ系不動産仲介会社での勤務経験を経て、2011年4月にマンションリサーチ株式会社を設立。
不動産実務を知る不動産専門ウェブサービス会社として、「より現場に近く、現場の声を知り、不動産業者の言語を知っている」をテーマに、結果の出せるウェブコンサルティングを目指しております。