不動産が高額査定されるカラクリは？なぜ査定額に差がでるのか

不動産会社3社に査定依頼をして、次のような結果が出た場合、あなたならどの不動産会社に売却をお願いしたいと思いますか？

• A社：3,000万円
• B社：3,200万円
• C社：3,800万円

「高額査定のC社にお願いしたい！」と考える方が少なくないのではないでしょうか。

しかし、いくら高額査定をしてくれたからといって、実際に不動産がその価格で売れるわけではありません。売却を依頼する不動産会社を決める際には、査定額の高さだけで判断しないことが大切です。

本記事では、「不動産の査定額」と「高額査定されるカラクリ」について解説します。

「査定額」とは不動産が実際に売れる金額ではない

不動産に限ったことではありません。人の心理的に、定価がないものを売却するにあたって「高額査定」という言葉につい魅力を感じてしまうことに無理はありません。

しかし「査定」という言葉の意味を考えれば、高額なだけの査定に魅力を感じることはなくなるはずです。

不動産の「査定額」とは

不動産売却における「査定額」とは、査定する不動産会社などが「これくらい売れるだろう」と推測する金額です。決して、その金額で売れることを保証されているわけではありません。

「高額なだけ」の査定額に騙されないことが、好条件で不動産を売却するうえでは重要なのです。もちろん、不動産をしっかり見てくれたうえで「この金額で売れるはずです！」と根拠と自信をもって提案してくれる査定額であればこの限りではありません。

しかし、実際に高額査定で売主の興味を引くという行為は、不動産査定の現場で少なからず見られています。

高額査定のカラクリ

不動産会社による査定は、基本的に無料です。しかし査定するには、該当不動産および類似物件の過去の成約事例の調査など、一定の労力が伴います。

なぜ不動産会社が無料で査定をするのかというと、その先の「契約」が欲しいからです。不動産会社の収入源は、ほぼ取引が成立したときに売主や買主から受領する仲介手数料のみ。この収入源を確保するために、まずそのファーストステップとなる査定を無料で請け負うわけです。

高額な査定を出せば、一定数、その金額の高さに喜んで自社を選んでくれる顧客がいます。だからこそ、言い方は悪いですが相場より高い金額で売主を「釣る」ことが行われるのです。

「高額なだけ」の査定のその後……

不動産取引は、たった1人の買主に金額を含めた条件を納得してもらえれば成立します。そのため、たとえいくらで売り出したとしても売却の可能性はあります。

しかし、不動産には「相場」があります。相場より高い金額の不動産は、売却できる可能性は下がるといえるでしょう。そして、相場との差が大きければ大きいほど、その可能性はさらに下がります。

従って、根拠を伴わない「高額なだけ」の査定を鵜呑みにして不動産の価格を決めてしまっては、長期間売れないことが容易に想定されるわけです。

さらに、不動産は売り出し当初がもっとも注目度が高いとき。この時期に相場とかけ離れた金額で売り出すことにより、買い手から不審がられてしまう可能性も大いにあります。

不動産の査定額を聞くときには「根拠」を重視

高額査定に騙されないように……ということをお伝えしてきましたが「高額査定＝悪」ということではありません。

再三申し上げている通り「高額なだけ」の査定額を鵜呑みにすべきではないということ。中には、市場のニーズを捉えたうえで、他社より高い査定額を出した不動産会社に売却を依頼したことで成功した売主さんもいらっしゃいます。

重要なのは査定額の根拠に納得できるか

不動産会社に査定依頼することで得られる回答は、査定額だけではありません。査定額とともに、査定のポイントや類似物件の過去の成約事例、競合となる物件の売り出し事例などの調査結果も、併せて報告してくれるものです。

重要なのは、査定額以上にこの調査結果。そして、結果から不動産会社が考える見解です。つまり、査定額の「根拠」となる部分ですね。

• なぜこの金額で売れると思うのか？
• 類似物件と比較したときのプラスのポイントとマイナスのポイント
• 売り出し価格と実際に成約にいたる期間や価格の適正値

査定額の差は、このような各社によって異なる見解から生じるものです。とくに、他社の査定結果と比較して差があるときは、その根拠をより詳しく聞くようにしましょう。

不動産の査定は複数社に依頼するのが大前提

「査定額」および「査定の根拠」は、比較してこそ、その正当性を理解できるものです。ですから、不動産を売るときの査定は複数社に依頼することを強くおすすめします。

• A社：3,000万円
• B社：3,200万円
• C社：3,800万円

冒頭の比較に戻りますが、他社と比較して高額な査定額を出したC社の査定の根拠が納得できるものであれば、C社に依頼する価値は大きいと判断できます。

しかし、A社やB社の査定額およびその根拠のほうが納得感があり、C社の査定額では到底売れないだろう……という判断になることもあるかもしれません。

複数社に査定依頼しているからこそ、このような比較ができるのです。A社のみに査定依頼してもっと高額で売れるチャンスを損なったり、C社のみに依頼して相場よりはるかに高い金額で売り出してしまったりすることがないように、複数社に査定を依頼し、比較して売却を依頼する不動産会社を決めるようにしましょう。

比較することで不動産会社や担当者の強みや専門性も見えてくる

不動産会社と一口にいっても、マンション売却に強い会社や投資物件の売却に強い会社など、その特徴や能力は異なります。また担当者によっても、専門性や人間性は大きく変わってくるものです。

不動産売却における査定依頼は、査定額やその根拠を知ることだけでなく、自分がこれから売ろうとしている不動産の売却に強い会社を探すという目的も兼ねています。

不動産会社や担当者を比較するという意味でも、やはり複数社に査定依頼する意義は大きいといえるでしょう。

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「高額なだけ」の査定に騙されない……不動産会社を比較することが大事

不動産の査定額とは、その金額で売れることを保証されたものではありません。だからこそ「高額査定」というだけで不動産会社を選ぶのではなく、その査定額にいたった根拠を知り、実際にその査定額で売ってくれるだけの能力があるのかを見極めることが大切です。

査定額とその根拠、さらには不動産会社や担当者の専門性や能力を比較するには、複数社に査定依頼することが大前提となります。比較してこそ、その査定額が高いのか安いのか、適正なのか判断できます。

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