2022年中古マンション価格はどう推移する?金利・インフレ・2022年問題の影響は

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2021年も高騰基調が続いた中古マンション価格。住宅ローン控除の縮小やインフレ、2022年問題など気になる話題も多い2022年、中古マンションの価格はどのように推移していくのでしょうか?

目次

【東京・大阪・福岡】2021年の中古マンション価格推移はどうだった?

「東京オリンピックが閉幕すれば、マンション価格が暴落する」

近年、長らくこのような見解も見られましたが、実際のところ、2021年も全国的に中古マンション価格は上昇基調が継続しました。

【東京都】売出数と平均坪単価の推移

マンションリサーチ調べ

上記は、東京都における過去5年間の中古マンション売出数(緑の棒グラフ)および平均坪単価(オレンジの折れ線グラフ)の推移を表したグラフです。

2017年1月には「196.1万円」だった平均坪単価が、2021年11月には「268.8万円」にまで上昇しました。約5年間で、137%の高騰となります。2021年1月と比較しても104%。東京オリンピックの閉幕により、価格が落ちるということは見られませんでした。

売出数に目を向けてみると、新型コロナウイルス感染拡大に伴う1度目の緊急事態宣言が発出された2020年4月、5月に急減し、2021年前半まで継続的に売出数が激減しました。しかし、2021年10月から売出数はコロナ禍前の2019年同月比でプラスに転じています。

【大阪】売出数と平均坪単価の推移

マンションリサーチ調べ

一方、大阪府は、2017年1月の平均坪単価は「112.1万円」で、2021年11月は「138.9万円」約5年間で123%高騰しました。2021年だけを見れば高騰率は114%と、東京都を上回ります。

売出数は、コロナ禍でも東京都ほどの激減が見られませんでしたが、コロナ禍前の水準を下回っている状況は継続しています。

【福岡】売出数と平均坪単価の推移

マンションリサーチ調べ

福岡県は、過去5年間で125%の高騰。2021年の高騰率は113%と、こちらも東京都を上回っています。

売出数は、東京都と時期がずれ、2020年末から2021年始にかけて急減。2021年後半にかけて、回復傾向にあります。

2021年なぜ中古マンション価格は高騰を続けたのか

中古マンションの価格は、需要と供給のバランスにも大きな影響を受けるものです。

コロナ禍では価格が下がるという見解も決して少なくありませんでしたが、ふたを開けてみれば逆に高騰。“史上最低”を更新し続ける住宅ローン金利水準住宅ローン控除の拡大措置新築マンション価格の大幅な高騰などで、予想以上に需要が落ちず、さらに供給が急減したことにより、2021年、中古マンション価格は高騰基調が継続したものと考えられます。

2022年中古マンション価格に影響を与える可能性があるのは?

中古マンションの価格は、様々なことに影響を受けて高騰・下落します。2022年、中古マンション価格に影響を与える可能性があるのは次のようなことです。

住宅ローン金利

住宅ローン金利は、政府による金融政策の影響を大きく受けます。2013年から続く金融緩和政策は、新型コロナウイルス感染拡大により一層強化され、日本のみならず世界各国が巨額の財政出動を行いました。

世界的な株価高騰も、日本の不動産価格高騰も、金融緩和によって市場に大量の資金が供給されたことが大きな要因の1つとなっています。

気になる2022年の住宅ローン金利ですが、結論からいえば大幅に上昇する可能性は低いと見られます。

米国ではインフレと長期金利の上昇が進み、すでに利上げに向けて舵を切っています。一方、日本では、2021年12月、日本の住宅ローン金利は初めて変動金利で0.3%をきり0.289%と過去最低水準を更新しました。今後も金利水準が大幅に上昇しないと見られる理由は、日本はいまだ利上げできる状況にないからに他なりません。

2022年度税制改正で賃上げする企業を優遇するという話もありますが、現時点で日本国内では所得が上がることもなく、景気が良いとは到底いえない状況です。2021年12月、日本銀行は、金融政策決定会合で大規模緩和の維持を決定しています。

住宅ローン控除

2021年12月に、2022年度税制改正大綱が発表され、2022年より住宅ローン控除が「縮小」することが明らかになりました。

「縮小」とはいえ、中古マンションに関しては控除率のみの引き下げで、控除期間および借入限度額は2021年と同様です。

さらに“朗報”ともいえる改正点もあります。それは、築年数要件の撤廃です。

2021年まで、中古マンションは原則「築25年以内」のものでなければ住宅ローン控除は適用されませんでした。この点が2022年度税制改正により撤廃となり「昭和57年以降に建築された住宅=新耐震基準適合住宅」に緩和されます。

2022年の改正は、かねてよりいわれていた住宅ローン控除の「逆ざや」現象是正の目的があります。要は、1%の控除を受ければ、0.3%、0.4%の金利で住宅ローンを借り入れている人は逆に得をしてしまう状況を少しでも解消しようということ。

しかし、控除率が0.7%になったところで、昨今の住宅ローン金利を踏まえれば「逆ざや」現象は続くと見られ、住宅ローン控除の改正が中古マンション市場に与える影響は大きくないものと考えられます。

新型コロナウイルス

依然として続く、新型コロナウイルス感染症の脅威。2021年末時点で日本の感染者数は大幅に減少しているものの、いまだ変異株の発生が見られるなど予断を許さない状況です。

とはいえ、コロナ禍にあっても、現に中古マンションの価格は高騰基調が続いており、日本国内ではワクチン接種も進んでいることから、これから収束に進んでいくとするならば、中古マンション価格に与える影響はそれほど脅威と考える必要はないものと考えられます。

しかし、コロナ禍で落ち込んだ中古マンションの売出数が、2021年後半からは回復傾向にあり、需給バランスが供給に傾き始めることで、高騰した価格が安定、あるいは下落傾向に転じる可能性もあるでしょう。

ただやはり、感染状況やそれに対する世界や日本の政策は予測がつくものではありませんので、引き続き注視すべきというところに留まります。

インフレ

インフレ(インフレーション)とは、ものの値段が上がり続けることです。日本でも、食品や生活用品、住宅設備等の値上げを耳にする機会が増えました。

ただ2021年末現在、インフレが顕著なのは欧米諸国。米国は、2021年11月、消費者物価指数(CPI)が前年同月比6.8%上昇し、約39年ぶりの高水準に達しました。一方で、同時期の日本のCPIは0%前後です。

インフレが進むとなると、当然ながら不動産の価格も上がります。さらに将来的なインフレに備えて、不動産を取得する人も増えます。現金の価値はインフレで下がりますが、不動産は現物資産であるため、価値の上昇に期待できるからです。

米国が利上げに舵を切ったのは、インフレ圧力に対応するためです。ただ先述通り、日本はまだまだ利上げする状況にないため、日米には金利差が生じることとなります。よって、海外で溢れたお金が日本に流入するシナリオも考えられるでしょう。

また一方では、米国のインフレが加速し、金利上昇圧力をより押し上げなければならなくなれば、今のいわゆる「コロナバブル」が崩壊する恐れもあります。

2022年税制改正では賃上げ税制を開始するとも発表されましたが、ものの値段だけが上がり、国民の所得が増えなければ、景気後退とインフレが同時に起こるスタグフレーションが引き起こされる可能性も視野に入れておかなければなりません。

2022年問題(生産緑地問題)

2022年問題とは、大都市圏に大量の宅地が供給されるおそれがあるとされる問題です。

住宅や商業施設がひしめき合う都市のどこに大量の宅地があるのかというと、現状は生産緑地とされている土地。生産緑地は、簡単にいえば農地です。

ただ一般的な農地とは異なり、都市計画法によって指定されており、簡単に売買や宅地転用はできず、その代わりに固定資産税や相続税において大幅な優遇が受けられます。生産緑地は、東京や大阪、兵庫など大都市圏に集中しており、その広さは東京ドーム約3,000個分にも相当します。

今ある生産緑地の8割は、1991年の生産緑地法改正とともに指定されました。指定解除の条件の1つは「指定から30年経過」というもの。1992年から30年経過するのは、2022年です。つまり、2022年に生産緑地の8割が指定解除の条件を満たすことにより、宅地化され、市場に一気に流出されることが懸念されているのです。

数年前から危惧されていたこの2022年問題ですが、実際のところは不動産市場に大きな影響は出ないものと見られています。

というのも、政府は2022年問題の対策として特定生産緑地制度を導入しており、実質的に生産緑地指定の10年延長が可能になっています。さらに、生産緑地を農地以外に活用しやすくするため、貸付や市民農園開設が容易になるよう制度を改正しています。

(出典:国土交通省

国土交通省が行った練馬区・世田谷区の生産緑地農家への意向調査によれば、概ね8割が生産緑地のままの活用を検討しているとのことです。

2022年中古マンション価格はどうなる?

2021年、新型コロナウイルスの感染拡大や東京オリンピック閉幕によって価格が下がるのではないかという見解もあった中古マンション市場。しかし、いまだ全国的に価格の高騰が続いています。

ここまで2022年の中古マンション価格に影響を与える可能性のあるものをお伝えしてきましたが、これからも高騰基調が継続するかどうかは、住宅ローンの金利水準によるところがもっとも大きいと考えられます。

新築マンション価格がバブル期を越え、中古マンション価格もここまで高騰している今、それでも手堅い需要が続く理由は、なんといっても“史上最低”の住宅ローン金利水準によるものです。バブル期には、住宅ローン金利が変動で8.5%の時期もあったほど。価格はバブル期並みであっても、返済額は当時と比べ物にならないほど低いのです。賃金が上がらない日本において、今の不動産価格では「金利が低い」ことが購入の絶対条件ともいえます。

ただ住宅ローン金利には、新型コロナウイルスの感染状況や世界的なインフレ圧力も大きく影響するもの。従って、今後も多角的、総体的視野をもって、中古マンション市場の動向を注視する必要があるでしょう。

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日本のみならず、世界的に市況が大きく変わっている今、2022年の中古マンション市場はこれまでの傾向とガラリと変わる可能性もあります。

また2022年に限らず、人口および世帯数の減少が始まっている日本では、今後、不動産市場は確実に縮小していきます。しかしそれは、全国一律で不動産の価格が下がるのではなく、人口が減るからこそ人が集まるエリアというのは出てくるもの。つまり、二極化が進むということです。

中古マンションにおいても、エリアや築年数、広さ、そして管理状況などの個別要素によって、今後の価格推移には差が生じるでしょう。自分のマンションが今いくらであるか知るには、最大6社にまで一括で査定依頼が可能なマンションナビをどうぞご活用ください。

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Q.これまでの中古マンション価格推移は?

全国的に高騰傾向にあります。過去5年間で、東京都は「137%」、大阪府は「123%」、福岡県は「113%」高騰しています。

Q.2022年の中古マンション価格に影響を与えるものは?

住宅ローン金利や住宅ローン控除、新型コロナウイルス、インフレ、2022年問題などさまざまな事柄が中古マンション価格に影響すると考えられます。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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