緊急事態宣言が解除！アフターコロナに不動産流通はどうなるか

5月25日、安倍首相より全ての地域で緊急事態の解除が宣言されました。およそ1ヶ月半の間止まっていた人の流れも経済活動も、徐々に再開していくでしょう。

5月後半から、局所的に緊急事態の解除が宣言され、経済活動再開の期待感から株価も上昇しています。コロナ前の水準とまではいきませんが、日経平均は2万円台まで回復。停滞していた不動産流通についても、徐々に動き出すものとみられます。

2020年4月の不動産流通は過去最高の鈍化

緊急事態宣言下の4月は、不動産流通が過去に例を見ないほど鈍化しました。

新築マンションは過去最少の供給に

不動産経済研究所によれば、2020年4月の首都圏の新築マンションの平均価格は6,216万円と、コロナ前の水準から大きく変動していません。しかし、供給数は過去最少の686戸。前年同月比－51.7%となっています。

近畿圏においても、供給数は前年同月比－42.0％、供給数わずか410戸と、バブル崩壊以来の低水準となりました。

中古物件の成約数も軒並み大幅減

新築同様、中古物件も各地域で成約数が大幅に減少しています。

首都圏

（出典：東日本レインズ）

首都圏中古マンションの成約件数は、前年同月比－52.6%。中古戸建は－41.5%（上記グラフ）。

中古マンションの成約価格については、東京都では大幅な下落は見られませんでしたが、千葉県で－11.3%。横浜・川崎を除く神奈川県では－7.2％の下落となっています。一方、中古戸建については、東京区部で－11.2％、埼玉県では－19.4％下落しています。（下記図）

（出典：東日本レインズ）

近畿圏

（出典：近畿レインズ）

近畿圏でも、中古マンションの成約件数は前年同月比－42.3%、中古戸建が－37.8%。（上記グラフ）

エリア別の成約平米単価を見てみますと、中古マンションの価格下落率が高かったエリアは和歌山県の前年同月比－23.1％、滋賀県－18.9％、奈良県－18.7％です。大阪市は、＋5.3％となっています。一方で、中古戸建の価格下落率が高かったエリアは大阪府。大阪市内で－6.4％、北部が－22.8％、東部が－23.7％、南部が－24.9％となっています。（下記グラフ）

（出典：近畿レインズ）

アフターコロナの不動産流通に考えられるシナリオ

緊急事態宣言下で鈍化した不動産流通ですが、これは経済的要因とともに外出自粛が要請されている中で、売買相談や内見、契約、物件引き渡し等が物理的に行えなかったことによる影響も大きいでしょう。

緊急事態宣言の反動で一時的に流通促進？

緊急事態宣言が解除されたからといって、急に元のように不動産取引が行えるようになるわけではありません。できる限り人と人との接触を避ける風潮は、一定期間継続することでしょう。

しかし緊急事態宣言下でも、転勤や相続、離婚等はあったはず。つまり、不動産売買の必要がある人はどんな状況でもいるわけです。これらの人が徐々に自由に動けるようになることで、これまでの反動的に不動産流通が促進することも考えられます。

新築より中古の需要拡大？

経済状況が悪くなると、価格の高い新築物件より中古物件の需要が拡大します。

2008年9月に起こったリーマンショックのときにも、不動産市場は大きな打撃を受けました。しかし新築マンションの需要が低迷する中、中古物件については一時的に成約件数が落ちた後、リーマンショック前と変わらない水準や微増ともいえる水準まで伸びたのです。

【新築マンションの供給数】単位：戸

	首都圏	近畿圏
2007年	61,021	30,219
2008年（9月にリーマンショック）	43,733	22,744
2009年	36,376	19,784
2010年	44,535	21,716

（引用：不動産経済研究所）

【首都圏中古マンション成約件数】

【首都圏中古戸建成約件数】

（出典：東日本レインズ）

【近畿圏中古マンション成約件数・平均価格】（2008年＝H20年）

【近畿圏中古戸建成約件数・平均価格】（2008年＝H20年）

（出典：近畿レインズ）

今回の新型コロナウィルスの蔓延では、“半強制的な外出自粛”という過去に例をみない状況が一定期間続いたため、リーマンショック当時と同じような経過を辿るとは限りません。

しかし、不況の折に価格が高い新築物件の購入を避け、中古物件を求める人の心理は変わらないはずです。

まとめ

全体的な不動産需要や不動価格は、今後下がることは避けられないでしょう。しかし不動産売却・中古物件購入をご検討中の方は、今後数か月内に買い時・売り時がやってくる可能性があります。

とはいえ買い時・売り時は共存するものではないので、今後一定期間は、情勢が移り変わっていく可能性が高いということです。また、エリアや物件種別によっても、好機となる時期は異なるはず。アフターコロナでは、成約数や相場価格の動向に注視しながら、“自分が一番得する時期”を見極める必要があります。