中古マンション流通数はコロナ陽性者数と比例せず！東京都23区実需マンションは回復傾向に

コロナ禍になって以降、中古マンションの流通数は全国的に大幅に減少しました。一方で、価格は高騰基調が継続していますが、これは供給数が減少したことによる需給バランスの崩れが大きな要因の1つだと見られています。

流通数の減少は、新型コロナウイルス感染症の蔓延が大きく影響しているものと考えられます。マンションナビを運営するマンションリサーチは、コロナ前の2019年と2020年・2021年の流通量増減比とコロナ陽性者数を比較して検証しました。

【東京都23区】中古マンション売出数の増減率と東京都コロナ陽性者数

上記の表は、東京都23区における2019年各月の実需（居住用マンション）・投資用中古マンションの流通量を基準とした、2020年（オレンジ線）・2021年（灰色線）の流通量の増減率および東京都新型コロナウイルス感染症陽性者数（青線）の推移を表しています。

2020年4月～5月のコロナ第一波では、実需・投資用ともに流通量の減少率が非常に大きかったことが見て取れます。それ以降の波でも予兆期またはピーク期に流通数増減率の減少傾向は見られるものの、減少幅は徐々に緩やかになっています。

実需中古マンションの流通数は回復傾向に

実需中古マンションの流通数は、2021年9月時点で2019年比「-11％」。いまだコロナ前に戻ったとはいえません。

しかし、第四波以降の増減率の減少幅がそれまでと比較して非常に緩やかになってきており、全体的には回復傾向が見られます。

投資用中古マンションの流通数は減少傾向に

一方で、投資用中古マンションは、徐々に増減率が増えていった実需中古マンションとは異なり、第四波以降の増減率の減少が目立ちます。

2021年9月時点の減少幅は、2019年比約「-26％」。第一波に近い減少幅です。

【大阪市】中古マンション売出数の増減率と大阪府コロナ陽性者数

一方で、上記は、大阪市の 2019年各月の実需（居住用マンション）・投資用中古マンションの流通量を基準とした、2020年（オレンジ線）・2021年（灰色線）の流通量増減率および大阪府新型コロナウイルス感染症陽性者数（青線）の推移を表しています。

大阪府は、東京都23区と比較して、コロナ禍での中古マンション流通数の減少率は小さい傾向にあります。ただし、コロナ各波の予兆時期あるいはピークに中古マンションの流通数の増減率が減少し、その後、次の波の予兆期まで増加している様子は東京23区と同様です。

とはいえ、陽性者数に比例して流通数が減少しているわけではなく、各波の不安感が一定の売り出し数減少に作用してきたものと考えられます。この点についても、東京都23区同様です。

実需中古マンションの流通数は増減率の変動が小さい

実需中古マンションの流通数は、コロナ禍においても比較的、変動は大きくありません。

しかし、コロナ前の2021年下期になってからも、流通数は2019年比「-10%前後」。いまだコロナ前の水準には戻っていません。

投資用中古マンションの流通数は増減率の変動が大きい

一方で、投資用中古マンションは流通数増減率の変動は大きいといえるでしょう。

ただし、このばらつきはマイナス幅が大きいのではなく、陽性者数が落ち着いている時期のプラス幅が大きいことに起因するもの。コロナ禍でも、2019年比「+30％」に迫る月が見られました。

総括：中古マンション流通数はコロナ陽性者数に「比例」しているわけではない

新型コロナウイルス蔓延によって中古マンションの流通数は落ち込んでいるものと見られますが、陽性者数に比例する形で流通数が増減しているわけではありません。陽性者の「数」ではなく、コロナ各波による不安感や物理的な売り出しにくさが流通量を減少させているものと推察されます。第六波も懸念される昨今ですが、今後も陽性者数の増加によって流通数が変動するとしても、これまでの推移を踏まえると、その影響は局所的となるかもしれません。

とくに実需中古マンションの流通数は、地域性が反映されるもの。東京都23区では、コロナ初期の波ほど流通量の減少幅が大きく、次第に各波による影響は小さくなってきています。その一方で、大阪市では、各波による影響は限定的でした。また、両エリアともに、実需中古マンションと投資用中古マンションの流通数の推移は異なる動きを見せています。

中古マンションの流通数によって、相場価格もまた大きく変動します。コロナ禍では、エリアや物件種別によって流通数の推移に大きな違いが見られていることから、相場価格も今後、エリア、物件種別によって異なる動きをしていくことが推察されます。ご所有のマンションの価値を知りたいという方は、どうぞマンションナビをご活用ください。