不動産住み替えの時のローンの注意点

転勤や引っ越しで不動産の住み替えをする場合、もともと所有していた家は売却するのが一般的。住宅ローンが完済しているのであれば、売却活動をして売り上げたお金で新しい不動産を購入する流れになるでしょう。しかし、住宅ローンが残っている場合はどうしたら良いのでしょうか。不動産住み替え時のローンについて解説していきます。

ローンの残債があっても売却できるかどうか

不動産住み替えで不動産を売却する場合、住宅ローンがまだ残っているケースが多いでしょう。そんな住宅ローンの残債がある状態での売却は可能なのでしょうか。住宅ローンの残債があっても不動産を売却することは可能です。ローンの残っている不動産を売却する場合には、引き渡しのタイミングで残債を全額一括で返済します。

稀に引越しをした後に売却をしたり、二重でローンを組んだりします。しかし一般的には「売り先行」と言って、住み替えのための新しい住居を購入する前にローンの残っている不動産の売却をします。「売り先行」の場合には住みながらの売却活動をすることになります。住み替えのタイミングが決まっているのであれば、早めの行動を心がけましょう。

住宅ローンの残っている不動産を売却した後、2つのパターンに分かれます。売却で得た売り上げで住宅ローンが完済できる場合と、返済に充てたにも関わらず残債が残ってしまう場合です。きれいに住宅ローンを完済できればなんの心配もなく次の不動産を購入して住み替えることができます。しかし、住宅ローンが残ってしまった場合にはどうすれば良いのでしょうか。

・住宅ローンの残債があっても不動産を売却することは可能。
・一般的には「売り先行」、住み替えのための新しい住居を購入する前にローンの残っている不動産の売却をする。
・住宅ローンを完済できればなんの心配もなく次の不動産を購入して住み替えることができるが、住宅ローンが残ってしまった場合には対処方法が異なるため、注意が必要。

買い替えローンとは

「買い替えローン」とは、住宅ローンの残っている不動産を売却し、売上金を返済に充てたにも関わらず残債が残ってしまった場合に用いられます。買い替えローンを組めば、残債と次に購入する不動産に対しての住宅ローン分の金額をまとめて貸してくれます。「住み替えローン」と言われることもあります。

買い替えローンのメリット・デメリットとは

買い替えローンのメリット・デメリットについて紹介していきます。

さらに、買い替えローンは今所有している不動産の住宅ローンの残債と新たらしく購入する不動産の住宅ローンの2つのローンを組むことになります。そのため、返済スケジュールをきつめに引いてしまうと家計を圧迫してしまう恐れがあります。不動産売却をして住宅ローンの完済をするのが難しくなるので、十分に注意しましょう。

・「買い替えローン」とは、住宅ローンの残っている不動産を売却し、売上金を返済に充てたにも関わらず残債が残ってしまった場合に用いられる。
・買い替えローンのメリットは、自己資金を使わなくても住み替えができる点。
・買い替えローンのデメリットは、売買スケジュールにゆとりを持てなくなる点。
・住み替えをする際に、今所有している不動産の売却金額で、住宅ローンを完済できない場合は、早めに買い替えローンを使用しても問題ないかのシミュレーションを行うことが重要。

つなぎ融資とは

マンションや戸建てを購入する際に組む住宅ローンは、通常建築物の工事が完了したタイミングで契約を交わします。そして、引き渡しのタイミングから融資が始まり住宅ローンの返済が始まります。

しかし、マンションや戸建てを購入するためには、引き渡し前にも費用がかかることがあります。例えば工事に取り掛かる際にかかる着工金、上棟時に支払う中間金、竣工時に支払う竣工金などが挙げられます。特に着工金や中間金は工事費用のおよそ30％の支払いが発生することがあります。

仮に工事費用が3,000万円であった場合、支払わなくてはいけない金額は900万円です。この900万円は住宅ローンの契約前に発生する費用であるため、自己負担をしなくてはならず、経済的支払いが困難な場合もあるでしょう。そんなときに利用できるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資を受ける場合、住宅ローンを組むまでの間は利子のみの返済となるのが一般的。元金は不動産の引き渡しのタイミングで住宅ローンに組み込んで清算していきます。

・マンションや戸建てを購入する上では、着工金や中間金は工事費用のおよそ30％の支払いが発生する。
・それらの費用は住宅ローンの契約前に発生するため、経済的支払いが困難な場合もある。
・そんな時に利用できるのが「つなぎ融資」というローン制度。
・つなぎ融資を受ける場合、住宅ローンを組むまでの間は利子のみの返済となるのが一般的なため、事前にまとまったお金を用意する必要が無くなるのがメリット。

ローンの審査手順

買い替えローンの審査は以下の流れで進めていきます。

住宅ローンの残高は毎年金融機関から10月から11月ごろに郵送されてくる残高証明書にて確認することができます。また売却価格は、不動産会社にて売却査定をしてもらいましょう。

注意すべきは決済と引き渡しのタイミングです。買い替えローンを組む際には不動産を購入しているはずです。購入する物件と売却する物件の引き渡し日は同日でなければいけません。スケジュールがきっちりと合うよう行動しましょう。

・買い替えローンを組むためには、購入する物件と売却する物件の引き渡しは同日でならないといけないため、買い替えローンを組む場合は流れを正しく理解することが重要。

ローンの返済基準

買い替えローンを組む際の返済プランを考える際には2点注意点があります。

• 【返済期限は短く】
  不動産を初めて購入するのは20代から30代の方が多くなっています。しかし、不動産住み替えをするのは40代から50代の方が多いです。そのため、買い替えローンを組む際には住宅ローンの返済プランのような30年ローンを組まないよう注意しましょう。老後の家計を圧迫してしまう可能性があるので返済はなるべく短期間で済むようにしましょう。

• 【返済額は少なめに】
  返済期限を短くするのと近しいですが、返済額を少なめに設定しておくのも買い替えローンを契約する上で気をつけたいポイント。返済額が大きすぎると家計を圧迫したり、老後に負担がかかったりしてしまいます。

・不動産住み替えをするのは40代から50代の方が多いため、住宅ローンを組む際は「返済期限は短く」・「返済額は少なめに」することが重要である。

住み替え時のローンの注意点まとめ

不動産住み替えをする際に住宅ローンが残っている場合には、不動産引き渡しのタイミングで全額完済するのが一般的です。しかし、中には売却金を返済に充てても住宅ローンを完済できない方もいるでしょう。そんな方は、ぜひ「買い替えローン」の利用を考えてみてください。残債と次に購入する不動産の住宅ローンを合わせて組むことのできるローンです。返済スケジュールをよく考えてプランを決めないと、完済できなくなってしまうケースもあります。買い替えローンを組む際には返済プランをよく吟味して契約しましょう。

とにもかくにも、現在の不動産を売った際にいくらになるのかを確認することが重要です。

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