2021年中古マンションの価格はどうなる？激動の時代に売り時を見定めるには

「マンションの売り時」に悩んでいらっしゃいませんか？
緊急事態宣言という過去にない状況を経て、日常が戻りつつある方も多いでしょうが、日本の経済に“コロナショック”の影響が出始めるのはこれからだともいわれています。
そんな時代に、マンションという高額な資産の売買を考えるのはとても難しいことですよね。
そこで今回は、2021年の中古マンション価格がどうなるかについて考察していきます。これまでの価格推移や住宅ローンや経済対策など、公的なデータを元に検証します。

2020年後半中古マンション価格は上昇傾向に

2020年（令和2年）は、新型コロナウイルスの猛威によって当初私たちが思い描いていた1年とは形相ががらりと変わってしまったといえるでしょう。本来なら、夏には東京オリンピックが開催し、国内外で大いに賑わっていたはずです。
中古マンション市場では、オリンピック開催が決定した2013年（平成25年）から価格が高騰し、2020年のオリンピック前後でどう変わっていくか…と注目されていた矢先。緊急事態宣言の発令により、営業自粛する不動産会社が相次ぎ、マンションのみならず不動産取引数が激減しました。
しかし、緊急事態宣言が明けた2020年後半からは、中古マンションの価格・成約数ともに復調傾向にあるといえます。

【2020年7月現在】首都圏の中古マンション取引状況

（東日本レインズの数値を元に筆者が作成）
緊急事態宣言が発令された2020年（令和2年）4月には、成約件数が前年同月比-52.6%まで落ち込みましたが、2020年7月現在には-2.4%にまで回復。成約価格はというと、前年同月比4.7%と大きく回復しています。
首都圏の地域別で2020年7月の成約数・成約平米単価の前年同月比を見てみると、次の通りです。

	成約件数	成約平米単価
東京都区部	-3.9%	+5.5%
東京都多摩	-2.7%	+16.3%
埼玉県	+8.9%	+1.6%
千葉県	+3.4%	-1.1%
横浜市・川崎市	-9.1%	+7.5%
神奈川県他	-1.9%	+5.9%

成約件数は首都圏全体で見ると前年同月比プラスですが、東京や神奈川など都市部を中心に成約数が少ないことがわかります。また成約平米単価については、ほとんどのエリアでプラスですが、東京多摩の上昇率が+16.3%と非常に大きくなっています。

【2020年7月現在】近畿圏の中古マンション取引状況

（近畿レインズの数値を元に筆者が作成）
一方で近畿圏では、2020年（令和2年）7月現在、成約数が前年同月比で-3.8%。成約価格は+0.8%と、緊急事態宣言解除後、初めてプラスに転じました。
ただ近畿圏についても、エリアで差が見られています。

	成約件数	成約平米単価
大阪府北部	+40.6％	-3.7％
大阪府東部	-13.4％	-0.5％
大阪府南部	-32.8％	+1.4％
神戸市	+4.3％	+8.2％
阪神間	-3.6％	+5.8％
兵庫県他	-10.6％	+5.6％
京都市	-14.9％	-1.4％
京都府他	+17.9％	+6.1％
滋賀県	-13.0％	-1.6％
奈良県	-25.0％	+5.3％
和歌山県	+27.3％	+77.0％

成約件数はとくに、エリアによってバラつきがあるといえるでしょう。成約価格については、大阪や京都などの大都市圏でいまだマイナスの地域が見られます。
近年、近畿圏は、大阪を中心に再開発やインバウンド需要、そして2025年の大阪万博の開催決定によって賑わいを見せている地域です。コロナによる失速は否めませんが、収束後は首都圏とはまた違った動きを見せていくと推察されます。

・2020年後半から中古マンション価格がコロナ以前の水準を上回るエリアも
・エリアによって成約数・成約価格にはバラつきがある

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2021年は「不況」が顕著に？東京オリンピックの開催が中古マンション価格と売り時に影響するか

2021年（令和3年）の中古マンション価格は、2020年後半の勢いのままに上昇を続けるのでしょうか？それとも、コロナショックによる不況がより顕著になっていき、価格が下落していくのでしょうか？

「不況」が来るのは避けられない

（2020/8/27 日経平均1年間の推移）
2020年（令和2年）後半から中古マンションの成約数・成約価格は上昇傾向にあり、上記のように、日経平均もコロナ前の水準に戻りつつあります。
しかし「景気が戻った」ように見える今の状況は、政府による金融政策によるところが大きいといえるでしょう。企業の倒産や職を失う人は後を立たず、2020年8月25日の日経新聞では次のように報じられています。

厚生労働省は２５日、新型コロナウイルス感染症に関連する解雇や雇い止めは２１日時点で見込みも含めて４万８２０６人だったと発表した。前週より２５５６人増え、うちパートなど非正規労働者が１８６３人を占めた。業種別では７５７５人の製造業が最多だった。都道府県労働局やハローワークに相談した事業所の解雇や雇い止めの人数を集計した。労働局などが把握できた範囲に限られているため、実際はさらに多いとみられる。

2020年4月～6月期のGDP（国内総生産）の速報値は、年率換算で-27.8%。戦後最大の下げ幅です。今後、日本のみならず世界的に不況が来ることは免れず、不動産価格についても2021年を前に下落する可能性はあるといえます。

東京オリンピック開催が確実視されれば価格下落が避けられる可能性も

2021年（令和3年）の中古マンション価格は、東京オリンピックが開催するか、それとも中止や再延期となるかによって、大きく動向が変わっていくでしょう。

（出典：国土交通省）
不動産の価格は、東京オリンピック開催が決定した2013年から長期的に上昇しています。上記グラフは、不動産の価格動向を指数化した「不動産価格指数」を表していますが、黄緑色のマンションのグラフの伸び率が著しいことがわかります。
2010年の平均値を100としたマンションの不動産価格指数は、2020年（令和2年）4月時点で「152.7」。2010年当時と比較して、1.5倍以上の価格になっているということです。
2013年は、オリンピック開催決定のみならず、アベノミクスによる異次元ともいえる金融緩和政策がスタートした年でもあります。後述しますが、コロナショックによる経済の急激な悪化を下支えするため、金融緩和政策が一定期間続くと見られる中、2021年のマンション価格動向を占う要素として、延期された東京オリンピックが開催されるか否かかが大きくなるでしょう。
2020年内に中古マンション価格の下落が見られたとしても、2021年のオリンピック開催が確実視される状況になったり、コロナウイルス蔓延の収束が見られたりすれば、再度、マンションを含めた不動産価格が高騰する、あるいは下落が落ちつく可能性があると考えられます。

・2021年かそれより前に不況が来ることは避けられないと見られる
・中古マンション価格が下落する時期や下落幅は、東京オリンピック開催されるか否かによって大きく異なると考えられる

住宅ローン金利は2021年も継続して低水準で推移する見通し

住宅ローン金利が0.5%や1%でも変われば、不動産を購入する人の負担は大きく変わります。そのため、中古マンションの売り時もまた、住宅ローン金利の動向に大きく影響を受けるといえるでしょう。

（出典：日経新聞）
2020年（令和2年）8月現在では、変動金利で0.5%を、固定金利で1.0%を下回る商品が多数見られ、過去最低水準で推移しています。その一方で、住宅ローン金利を決定する際の指標となる新発10年物国債利回りは、以下の図のようにここ1年で上昇傾向にあります。

（出典：三井住友銀行）
今の金利水準の低さは、日銀による金融緩和政策によるものです。10年物国債利回りについても、コロナ対策として日本銀行は国債の買い入れを無制限にするなどし、0%近辺に誘導するようコントロールする仕組みがあります。今後、コロナショックによる不況が顕著になっていくと見られる中で、日銀の舵が金融引き締めに切られることは一定期間ないというのが大方の見方です。
日銀の黒田総裁が「21年度であれ、22年度であれ、金利を引き上げる状況には遠い」とし、2020年6月の金融政策決定会合で金融緩和を強く続ける姿勢を見せていることからも、2021年も住宅ローンの低金利は継続するものと見られます。

・住宅ローンは低水準で推移
・2021年も急激に上がることはない見通し

税制改正や経済対策が2021年の中古マンション購入・売り時を後押しする可能性も

中古マンションの需要や価格は、税制や経済対策の影響も受けます。消費税増税や不況の折には、住宅需要が落ち込まないようになんらかの政策がとられることが多いものです。
今回のコロナショックもまた、大幅な住宅需要の落ち込みが予測されていることから、住宅生産団体連合会（住団連）は、政府に対し、次のような事項を盛り込んだ「要望書」を提出しています。住団連の要望が認められれば、中古マンションを購入する人とともに売却を考えている人を後押しすることになるでしょう。
これから解説する制度は、いまだ住団連による「要望」に留まりますが、成立すれば2021年4月から施行される可能性があります。

新しい生活様式ポイント（仮称）制度の創設

2019年（令和元年）10月の消費税10%への引き上げに際し、消費の落ち込みを目的として「次世代住宅ポイント制度」が創設されましたが、すでに終了しています。
この次世代住宅ポイント制度に代わる制度として創設が要望されているのが、「新しい生活様式ポイント制度（仮称）」です。
1ポイント=1円換算で商品や商品券と交換できるこの制度では、次世代住宅ポイントが最大30万ポイントであったのに対し、新しい生活様式ポイント制度では最大200万ポイントとする要望が出されています。要件を満たした新築住宅取得と、中古を含む住宅のリフォームでポイントが付与されます。

住宅ローン控除期間の延長

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の最大1%を、債務者の所得税や住民税から控除する制度です。
基本的に、住宅ローン控除の控除期間は10年間。消費税増税時の対策としてこれが13年に延長していますが、制度終了による住宅需要の落ち込みを避けるため、再延長が要望されています。

住宅取得資金等に係る贈与税非課税枠の拡大

数千万円にも及ぶ住宅取得に際し、親や祖父母から資金援助を受ける人も少なくありません。しかし、たとえ直系尊属からの資金提供であっても、一定額を超えれば贈与税が課税されます。

出典：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

現行制度では、上記のように消費税10%で住宅を取得した場合には、非課税枠が拡大していますが、最大3,000万円の非課税枠はすでに終了。要望書では、引き続き贈与税の非課税枠を3,000万円とする要望が出されています。
・次世代住宅ポイントに代わる「新しい生活様式ポイント」
・住宅ローン控除期間の延長
・贈与税非課税枠の拡充
→2021年のマンションの売り時を見定める上では、上記3つが制度化されるかにも注目

2021年中古マンションの売り時は？価格はどうなる？まとめ

2020年後半、コロナ禍で急減した中古マンション成約数も、多くのエリアで回復傾向にあります。しかし、2020年に大きく変わった私たちの暮らしが、2021年の中古マンション市場にどのように影響するかは定かではありません。
まさに今は、“激動”の時代。だからこそ、マンションの価値を常に把握しておくことが大切です。売り時に悩まれている方は、マンションナビをご活用ください。いざ「売ろう」と思ったときに、「もっと早くに売り出せばよかった」「昨年売った方が良かったじゃないか」とならないためにも、できるだけ早くに売却準備をしておくことをおすすめします。