投資用ワンルームマンションの売却相場価格の高騰要因や売却時の注意点を解説！

投資用ワンルームマンションの売却時期にお悩みではありませんか？

2022年も、投資用コンパクトマンションの売却価格が高騰しています。しかし、収益物件の売り時を判断するためには、税金や経営状況などさまざまなことを踏まえて考えなければなりません。

本記事では、最新の投資用ワンルームマンションの売却相場価格と売却時の注意点を解説します。

投資用ワンルームマンションの相場価格はコロナ禍前に戻る

上記グラフは、40㎡以下の投資マンションの平均成約坪単価の推移です。どの築年帯のマンションもコロナ禍に入った2020年から2022年にかけて高騰傾向にありましたが、2022年後半から下落し、コロナ前の水準に戻っています。ただ、都心5区では6年前の2017年と比較して高騰。他の地域も、2001年以降築のマンションは、若干の高騰基調にあります。

高騰要因1．金利の低下

投資用マンション価格が高騰傾向にある背景には、金融緩和政策による金利低下があります。政府は、第二次安倍政権発足の2013年から金融緩和政策を実施しており、ローン金利は史上最低ともいえる水準まで下がっています。

コロナ禍でも大規模な同政策は継続しており、不動産価格高騰の大きな要因となりました。2023年4月には、金融緩和政策を推進してきた黒田総裁が退き、植田新総裁が着任しましたが、新総裁も大規模緩和の継続の意思を示しています。したがって、金利の低さによるマンション需要の高まりは、今後も一定期間、継続するものと考えられます。

高騰要因2．在庫数の減少

コロナ禍では、投資用ワンルームマンションの価格高騰が加速しました。この要因は、在庫数減少によるもの。上記グラフを見ても、2020年の売り出し数の減少は歴然です。

コロナ禍では、物理的に不動産が売りにくい状況が続いたこと、そして先行きの見えない不安から不動産の動きが停滞したことによって需給バランスが崩れ、価格高騰の勢いを押し上げたのです。

しかし、2021年から徐々に売出件数も増加。これが、2021年から2022年にかけての価格の下落につながったものと推測されます。

高騰要因3．不動産投資ブーム

昨今では、不動産投資が一種の“ブーム”になっているといえます。

老後資金不足問題やコロナによる収入源、将来への不安……これらのことから「自身で資産を形成していかなければならない」と考える人は増加しています。

とくにワンルームマンション投資は、比較的、取得費用が安く始めやすいことから、投資用ワンルームマンション人気に火がついているものと考えられます。

税金・時期・不動産会社……投資用ワンルームマンション売却時の注意点

投資用ワンルームマンション価格が高騰している今は「売り時」ともいえますが、実は必ずしもそうとは限りません。投資用ワンルームマンションの売却に際しては、次の5つの点に注意しましょう。

1．譲渡所得にかかる税率は「所有期間」で異なる

投資用ワンルームマンション売却で「利益」が出た場合、所得税と住民税が課されます。不動産売却における利益は「譲渡所得」とされ、次の計算式で算出します。

譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用

	内容
譲渡収入金額	マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金
譲渡費用	マンション売却の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税）
取得費用	マンションの購入代金+購入時の仲介手数料+設備費から減価償却累計費を差し引いた金額

譲渡所得金額がプラスになれば所得税・住民税が課税されますが、このときの税率はマンションを所有していた期間によって次のように異なります。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.630%（所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年超	長期譲渡所得	20.315%（所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

※「所有期間」は売却した年の1月1日時点

2．売却相場価格とともに所有期間も考慮する

投資用ワンルームマンション売却時の課税額は「所有期間5年」が大きな分かれ目になります。

たとえば、500万円の譲渡所得が出た場合、所有期間5年以下なら課税額は「198万1,500円」ですが、所有期間が5年を超えていれば「101万5,750円」と1/2近くに軽減します。

そのため、売却価格が高騰しているからといって税金のことを考えずに売却してしまえば、相対的な利益は損なわれる可能性があります。

3．売却の判断は複数の不動産会社の見解を聞いてから

投資用マンションの適切な売り時を判断するのは容易ではありません。そこで重要になるのが、不動産会社による客観的な助言です。

しかし、不動産会社によってマンションの査定額は異なります。だからこそ、投資用ワンルームマンションをお考えの場合はまず、複数の不動産会社に査定依頼をすることが重要となります。相対的な利益を考えて売り時を判断しなければならないとはいえ、やはり「いくらで売れるか」は売り時を判断するうえで非常に重要な指標です。

とはいえ、将来的な収益性や今の状況、査定額に鑑みて適切な助言をしてくれる不動産会社ばかりではありません。そのため1社ではなく、複数の不動産会社から売却時期の見解を聞くことが、適切な判断をするための大きな助けとなるはずです。

4．不動産投資ローンの残債があるか確認

どんなに市況が良くても、ローン残債を下回る金額でしか売れる見込みがないのであれば、手元資金から充当してローンを完済しなければなりません。

一方で、相場価格が下落局面にあっても、これまで収益を出せていて、売却したお金でローンを完済できる見込みであれば、利益確定の時期としては適していると考えられます。

5．マンション売却前に過剰なリフォームをしない

マンションを少しでも高く売ろうと、修繕やリフォーム、ハウスクリーニングなどを検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、マンションの売却前の過剰なリフォームをは避けましょう。

その理由は、リフォームに費用と時間をかけても、それを回収できるだけの価格アップが見込めるとは限らないからです。もちろん、入居者が生活できない不具合や設備の故障が見られるのであれば、修繕したほうがいいケースもあります。しかし、中にはリフォーム前提で投資用マンションの購入を検討している人もいます。こういった投資家は、リフォーム済みの物件より少しでも価格が安い物件を求めているものです。

リフォーム実施は独断でするのではなく、不動産会社に相談することをおすすめします。

6．競合となる物件をチェック

マンションを売り出す際には、競合物件の有無や状況もチェックしましょう。たとえば、同じマンションの別の部屋が売り出されていれば、必ず購入検討者に比較されます。また投資家は、1つのマンションにこだわるというより、利回りを重視して投資用物件を選びます。そのため、近隣で同様の条件の投資用マンションが売り出されていれば、ライバルになり得ます。

広さや階数、築年数なども考慮したうえで、競合物件と比較して条件が劣っていないか確認し、競合物件が多かったり、競合物件に条件面で劣っていたりする場合は、売出時期をずらすなどの工夫も必要です。

7．不動産会社選び

投資用ワンルームマンションの売却で最も大事なのが、不動産会社選びです。一口に不動産会社といっても、居住用マンションの売却に長けていることもあれば、土地・戸建の売買に強い不動産会社もあります。

投資用ワンルームマンションを売るなら、収益物件の売却実績が豊富で、その中でもコンパクトマンションを多く扱っている不動産会社に依頼しましょう。収益用コンパクトマンションを多く扱っている不動産会社は、買主候補となる顧客を多く抱えているものです。不動産会社の比較には、マンション専門の一括査定「マンションナビ」をご活用ください。

投資用ワンルームマンションのおすすめ売却タイミング

投資用物件を売却するのに適した時期は、利益が最大化するときです。マクロな視点とミクロな視点を持ったうえで、ご自身にとって利益がもっとも高いと考えられるタイミングを見極めましょう。

査定額がローン残債を上回るタイミング

投資用マンションの売り時を考える際には、相場価格や所有期間による税率などの外的要因だけでなく、ローン残債と査定額の差などの内的要因にも目を向けることが大切です。

先のとおり、ローン残債を下回る金額でしか売れる見込みがなければ、自己資金から不足分を補わなければなりません。それができなければ「任意売却」という特別な方法でマンションを売ることとなります。

査定額がローン残債を上回るタイミングは、売り時の1つ。ローン残債は基本的に減っていくものですが、マンションの価値は常に変動しているため、随時ご所有のマンションの価値を把握しておくようにしましょう。

入居率が高く収益が安定しているタイミング

投資用ワンルームマンションは、収益還元法で査定されます。

収益還元法は、賃貸することによって生み出されると予測される利益から、その不動産の適正な投資価格を算出する方法。空室期間が長かったり、現空室であったりすれば、売値が下がってしまう可能性があるのです。

そのため、周辺相場価格が高騰しているからといって、必ずしもあなたのマンションの売値が高くなるわけではありません。つまり、1つの物差しだけではなく、相対的なことから判断して最も利益がある時期が投資用マンションの売り時だと考えられます。

2023年は投資用ワンルームマンションの売り時

一時期より下落してはいるものの、いまだ高騰基調を維持している2023年は、投資用ワンルームマンションの売り時と考えられます。

ローン金利に大きく影響する金融政策は、いまだ大規模緩和に舵が切られていますが、諸外国を見ると軒並み金利を上げており、日本もいつ金利上昇局面に入るかわかりません。また、在庫数が徐々に増加していることを踏まえれば、金利が上がる前に価格が下落する可能性も考える必要があるでしょう。

今はまだ「不動産バブル」といえる時期。エリアによっては、予想を上回る金額で売却できることも少なくありません。まずは複数社に査定を依頼し、ご所有のマンションの価値を知りましょう。

投資用ワンルームマンション売却は相場以外の要素も踏まえて検討を

投資用ワンルームマンションは、一時期より価格が落ちたものの、いまだ高騰傾向にあります。その要因と考えられるのは、以下3つの点です。

• 金利の低下
• 在庫数の減少
• 不動産投資ブームの到来

上記要因は、一過性のものである可能性も否めません。現に、徐々に在庫件数は増えつつあります。つまり、ワンルームマンションの高騰基調はいつ終わるかわからないということ。また収益物件の売却は、税金や経営状況などその他のことも踏まえて判断しなければなりません。

不動産投資ブームの中で成功するための秘訣は、「不動産投資家の6割は普通の会社員。成功する人・失敗する人の共通点が判明」でも詳しく解説しています。

適切な売り時を判断するには、まずは査定額を知り、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。このときには1社のみの見解を鵜呑みにするのではなく、必ず複数社を比較するようにしましょう。

投資用ワンルームマンションの査定には、６社に一括で査定依頼できるマンションナビをご活用ください。