マンションなどの家を売るときにかかる税金を安くする方法とは？

住み替えや転勤など様々な理由で、自己所有のマンションや戸建て住宅（いわゆるマイホーム）を手放すこともあります。
この資金を利用して新しい家を購入したいと検討する方もいることでしょう。
売却した時に得られるお金を少しでもプラスにしたい！という場合には、譲渡所得に対して支払う税金を少しでも安く抑える「節税」の方法があります。

ここでは節税を意識したマイホームの不動産売却方法を紹介します。

家を売るときに税金が発生するパターンとは

家を売却すると、売却額は「譲渡所得」になる為に所得税の対象になります。
譲渡所得に対して税金が発生するケースには以下の2つがあります。
・マイホームを売却時に儲けが出た
・3,000万円を超える価格で売却できた
自分が売却した家に税金が発生するかどうかを知るためには、譲渡所得を算出する必要があります。
以下の計算式で譲渡所得を出してみましょう。

この譲渡所得に対して所得税が課税されます。

売却価格とは

売却価格については、そのままの意味になります。
家を売却する金額のことです。
まだ売却手続きが完了していない場合には、予定金額として計算していきます。

購入価格とは

購入価格についても、そのままの意味になります。
家を購入した際の金額のことです。
ただし、家を購入した際に同時にしたリフォーム代金などは含まれません。

取得費とは

続いては、取得費についてです。
取得費は、家を購入する時にかかった諸費用のことです。
「実額法」と「概算法」の2種類があります。
この実額法に関しては言葉の通り、実際に家を取得する際にかかった費用を計算する方法、概算法は正確な取得費がわからなかった場合に使う方法になります。
二つの方法のうち、どちらか数字が大きい方を利用することになります。
下記から早速みていきます。

取得費の実額法の計算方法

前述した通り、取得費の実額法は実際に家を取得する際にかかった費用を正確に計算して行うものになります。
計算式は以下です。

購入代金は家を買った金額についてのことですが、取得費用はどこまで含めればいいのか分からない方もいますよね。
そこで、実際に家を購入する際にかかる費用についてまとめてみました。
主に以下のようなものです。

• 仲介手数料
• 登録免許税
• 登記手数料
• 売買契約時の印紙代
• 立退料
• リフォーム代

これらの正確な数字については契約書などを頼りに計算する他にはありません。
保管しておいた契約書を探したり、実際に不動産会社に問い合わせをしてみたりして調べましょう。

減価償却費の計算方法

では次に、減価償却費の計算方法について解説していきます。
減価償却とは、家などの資産を購入した際に使用できる期間にわたって分割して計上していく手続きのことを指します。
家は築年数が経っていくほど価値も下がり、使用できる期間も少なくなっていきます。
取得費としてかかった費用のうちに減価償却費を引くのは、それだけ今現在の正確な価値を出す必要があるからです。
減価償却費の計算式は以下になります。

償却率については、家の構造や使用の用途によって国が定めています。
以下の表を参考にしてみてください。

参考：国税庁ホームページ：原価率

経過年数については、家を購入した年から売却した年までの年数になります。
ただ注意して欲しいのは、例えば売却するのが購入してから15年と1日であった場合、1日は切り捨てて16年を経過年数として計算しなくてはならないという点です。
間違いやすい点になるので気をつけましょう。

取得費の概算法の計算方法

取得費を調べたくても、仲介手数料や減価償却費などがどうしても正確に出せない場合もありますよね。
特に、家族や親戚などから相続してもらった家などの場合、契約書がすぐに見つかるとは限りません。
そんな時に使えるのが、「概算取得費」です。
概算取得費は、購入した家の正確な取得費が分からない場合に限り、譲渡価格の5％を取得費として計算できる制度のことです。
ただし、概算取得費として譲渡価格の5％を取得費として計算されてしまうと、譲渡所得の負担が大きくなる場合が多いです。
家の売却を考えているなら、必ず契約書などはしっかり保管しておきましょう。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、家を売却する際にかかる費用のことです。
主に以下のようなものを指します。

• 仲介手数料
• リフォーム代
• 売買契約時の印紙代
• 売却時の広告費

これらの費用については、すべて譲渡費用として計算することができます。
計算としてはすべて足すだけです。
実際にどれくらいかかっているのか、契約書などでなどで確認してください。

・売却価格とは、家を売却する金額のこと。
・購入価格とは、家を購入する金額のこと。
・取得費とは、実額法と概算法が存在している。
・減価償却とは、家などの資産を購入した際に使用できる期間にわたって分割して計上していく手続きのこと。
・概算取得費とは、購入した家の正確な取得費が分からない場合に限り、譲渡価格の5％を取得費として計算できる制度のこと。

家の売却時の税金を安くする方法

家の売却時にかかる「譲渡所得」について詳しく解説したところで、続いてはその譲渡所得を安くする方法について解説していきましょう。
主な方法は以下の4つです。
・所有年数を5年以上にする
・取得費を明確にしておく
・特例控除を使う
・損益通算を利用する
それぞれの方法について更に詳しくみていきます。

所有年数を5年以上にする

家を売却する時には、所有年数を特に気にしましょう。
所得税や住民税の税率が変わります。
基準となるのは、「その家を所有している期間が5年以上か以下か」です。
5年を超えている場合には、「長期譲渡所得」と呼ばれ、5年を超えていない場合には「短期譲渡所得」と呼びます。
これら税率は、以下のように変わります。

区分	所得税
長期譲渡所得	短期譲渡所得
15％	30%

【例】購入日が2013年4月11日の場合

売却日	基準日	税率
2018年4月12日	2018年1月1日 5年未満	30%
2019年6月10日	2019年1月1日 5年以上	15%

参考：国税庁ホームページ：譲渡所得税

また、この税率を使って最後にこのような計算がされます。

5年以上か以下かで、税率が2倍違っていますね。
このような仕組みを知った上で家を売却することで、大きく所得税や住民税を取られなくて済みます。
ただし、家は所有してから時間が経てば経つほど、家自体の価値は下がります。
この下がり方とかかる税金のバランスを考えて売却のタイミングを決めましょう。

取得費を明確にしておく

前述している通り、取得費を明確にしておいた方が譲渡所得税は低くなりやすいです。
家を購入した費用を少なく計算されてしまうと、その分税金がかかる部分が多くなるからです。
例えば、取得費が正確に分からず、概算所得費として5％で計算してしまった場合、残りの95％の部分に税金がかかってしまいます。
その為、持っている契約書はもちろん、不動産会社に問い合わせるなどして所得費は正確に出せるようにしておきましょう。

特例控除を使う

節税対策として、特例控除を使うという方法もあります。
控除の種類としては、主に以下です。
・マイホームを売った場合の控除
・公共事業などの為に土地や建物を売った場合の控除
それぞれの説明に移っていきましょう。

マイホームを売った場合の控除

マイホームを売る際に以下の条件を満たせば、最高3,000万円まで控除を受けることができます。
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の敷地の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
（注） （特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年又は翌々年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

引用：国税庁ホームページ：マイホーム特例

この特例を受けると、以下のような計算式が適応されます。

よって、譲渡所得が3,000万円未満であれば所得税は加算されません。
逆に言えば、3,000万円を超えた金額に所得税が発生することがわかります。
先に掲げた「譲渡所得が3,000万円を超えた場合に所得税が発生する」と記した根拠となります。
ただし、特別控除を受ける為には「売買契約日の前日にとった住民票」などの公的な証明が必要になります。
売却日が決まったら住民票の取得も忘れないようにしましょう。
また注意してほしいのが、マイホームを売却した後に新居をローンで購入しようとしている場合です。
3,000万円の特例控除を受けてしまうと、新たなマイホームの住宅ローン控除を受けることが出来なくなってしまいます。
この点は、マイホームを売却または購入する際に不動産会社などと相談してみてください。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

中には、減税の条件に当てはまらなかった、直近に何らかの税控除に関する特例を受けているといった理由などで3,000万円の控除が受けられない場合があります。
ただし、売却するマイホームを10年以上所有していた場合には、軽減税率の特例を受けることが可能です。
譲渡所得6,000万円以下の場合は、譲渡所得に対して税率14％の所得税が加算されます。
譲渡所得6,000万円を超える場合は、こちらの計算式にあてはめます。

6,000万円を超えた金額に対し20％の税金と840万円（6,000万円の14％相当の税金）が加算されます。

特定のマイホームを買い替えたときの特例

これまでのマイホームを売却後、住み替えや買い替えなどで新たにマイホームを購入した場合は、売却時に生じた譲渡所得税の支払いを、新居を売却した時まで繰り越すことができる特例があります。
ただし、この特例は、2019年12月31日までに売却した住宅に対し適用される特例であり、マイホームを売却した年の前年を基準とし、翌年までの3年の間にマイホームを買い替えることが条件となります。

公共事業などの為に土地や建物を売った場合の控除

公共事業などの為に土地や建元を売った場合にも、特別控除を受けることが出来ます。
わかりやすいところで言えば、国道や高速道路の整備などです。
特例には以下の二つがあります。

• 対価補償金等で他の土地建物に買い替えた時は譲渡がなかったものとする特例
• 譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例

それぞれ条件が異なるので、一つずつみていきましょう。

対価補償金等で他の土地建物に買い替えた時は譲渡がなかったものとする特例

この特例を受けると、売却した金額よりも買い替えた金額の方が多かった時は、所得税の課税が将来に繰り延べられる他、その土地や建物を売却した年に関しては、譲渡所得がなかったものとして計算されます。
条件としては以下になります。
(1)　売った土地建物は固定資産であること。不動産業者などが販売目的で所有している土地建物は、固定資産ではありません。
(2)　原則として、売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。 同じ種類とは、例えば土地と土地、建物と建物のことです。このほか、 一組の資産として買い換える方法や事業用の資産を買い換える方法などが あります。
(3)　原則として、土地建物の収用等のあった日から2年以内に代わりの資産を取得すること。

引用：国税庁ホームページ：収益物件特例

これらの条件が合致するかどうかが分からない場合には、税理士などに確認しましょう。

譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例

この特別控除については、同時に建物と土地を売っている場合には、上記も含めた2つの特例のうちのどちらか一方しか受けることが出来ません。
また、売却した土地や建物が同じ公共事業の場合には、最初の1年間しかこの特例を受けることが出来ないので注意しましょう。
条件は以下になります。
(1)　売った土地建物は固定資産であること。
(2)　その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと。
(3)　買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。
(4)　公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者（その者の死亡に伴い相続又は遺贈により当該資産を取得した者を含みます。）が譲渡していること。
これらの特例を受ける為には、公共事業の施行者から公共事業用資産の買取り等の申出証明書などの公的な書類が必要になります。
公共事業での売却になる場合には用意しておきましょう。

・その家を所有している期間が5年以上の場合、長期譲渡所得と呼ばれ、5年以下の場合、短期譲渡所得と呼ばれる。
・5年以上か5年以下かで税率が2倍異なり、きちんと仕組みを知った上で売却することで節税に繋がる。
・取得費を明確にしておいた方が譲渡所得税は低くなりやすい。
・マイホームを売却する際に条件を満たしていれば、3000万円までの控除を受けることができる。
・マイホームを売却後、住み替えや買い替えなどで新たにマイホームを購入した場合は、売却時に生じた譲渡所得税の支払いを、新居を売却した時まで繰り越すことができる特例がある。
・公共事業などの為に土地や建元を売った場合にも、特別控除を受けることができる。

損益通算を利用する

ここまで紹介した特例を使えない場合には、損益通算を利用するという方法もあります。
損益通算とは、売却する土地や建物がいくつかある場合に利用できます。
例えば、一つの土地は売却することで利益が出てしまうけれども、もう一つの建物については売却することで損が出てしまうという時に、2つ同時に売ることで損と利益を同じくらいにして、譲渡所得税の負担を減らすというものです。
一度に複数の土地や建物を売る場合にしか利用できませんが、もし複数の土地や建物の売却を考えているなら検討してみてください。

・上記のような特例を活用できない場合、損益通算を利用する方法もある。

消費税の増税について

最後に、消費税の増税についてです。
2019年10月に消費税10％の増税が行われることが正式に発表されました。
今後自動車など高額商品の駆け込み需要が考えられます。もちろん住宅に関しても消費税が加算される部分が出てくるので、「売却するなら買い手が付きやすい今の時期に…！」と考える方も見受けられます。
消費税について、土地の売買に関しては非課税です。個人が売主となりマイホームや居住用の別荘（いわゆるセカンドハウス）を売却した場合にも、消費税は課税されません。
また、個人事業者が所有していた不動産でも、事業用や貸付用に使用していない場合は課税されません。
もし、節税をしたい・増税後にマイホームを購入しなければならなくなったという場合は、個人が売主となっている不動産物件を探すとよいでしょう。
ただし、不動産会社が売主となっている場合や、個人事業者所有の事業用用地などに関する売買には建物代金に消費税が加算されます。
また、個人所有者との売買であっても、不動産会社が仲介した場合には仲介手数料が発生します。この手数料には消費税がかかるので注意が必要です。

・土地の売買に関しては非課税であり、個人が売主となりマイホームや居住用の別荘（いわゆるセカンドハウス）を売却した場合にも、消費税は課税されない。
・不動産会社が売主となっている場合や、個人事業者所有の事業用用地などに関する売買には建物代金に消費税が加算される。
・個人所有者の売買であっても、不動産会社が仲介した場合仲介手数料が発生する。

家を売却する際にかかる税金のまとめ

家族を伴っての住み替えはできるだけ費用を抑えたいと考えることでしょう。
安普請の家を購入するのではなく、家族が納得できる家を購入し、税金や手数料の部分で安く抑えたいと思うことがごく自然なことです。
売却する際の所得税の控除や、不動産の購入方法などに着目して納得できる住み替えを成功させましょう。