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老朽化マンションの建て替えは可能?どんな方法がある?

投稿日時:2015-05-17 17:00:00

マンション建て替えの方法
マンションの建て替えの方法には大きく分けて4つの方法がある。自主再建方式、事業代行方式、土地建物譲渡方式、借地マンション方式である。それぞれの特徴を簡単に記載すると次のようになる。

自主再建方式 区間所有が主体となって進める方式、区間所有者は土地を所有したまま自ら資金を調達し、施主となる。

事業代行方式 区間所有者が土地を所有したままなのは同じだが、その他の様々な調整を専門家に依頼する方式

土地建物譲渡方式 区間所有者が土地建物を一旦譲渡し、事業者が新しいマンションを建設後、改めて参加者が事業者から土地と建物の再譲渡を受ける方式

借地マンション方式 全区分所有者が土地を事業者等に売却し、そこに事業者等が借地権マンションを建設し、区分所有者が再建後の借地権マンションを改めて購入(建物購入費は土地譲渡代で賄う)する方式
実現が比較的簡単なマンション建て替え方式とその条件
比較的実現が簡単なマンション建て替え方式は土地建物譲渡方式で、その中の一方式である等価交換方式が過去の事例を見てもよく見かけるケースである。

この等価交換方式は事業者がマンションの戸数を増やし、その戸数を販売した費用で建築費を補うもので事業者にとっても、所有者にとっても双方メリットがある。

但し、この等価交換方式を行うのには条件がある。そのマンションの容積率を増やすことが可能なことと、駅の近くにあるなど人気の高いエリアにたっていることが必要だ。残念ながら、日本にある老朽化マンションのうちその条件を満たすマンションはほんの一握りである。

老朽化マンションに対する国の対策
2014年12月に国はマンション建て替えに関わる法律を改正した。主な改正点はマンション敷地売却制度の創設と容積率緩和特例の創設である。

マンション敷地売却制度の創設では従来全員の区間所有者賛成が必要だったマンションの売却が5分の4の賛成で可能になった。また容積率に関しては特定行政庁が許可した場合は、容積率が緩和できることとなった。しかし、残念ながら未だに課題は多いと言える。

建て替えか改修か?
古くなったマンションは様々な改修が必要である。また時代に応じた間取りになっているために、古くなればなるほどそのマンションの資産価値も下がっていく。

個人の利益が絡むために簡単にはいかないと思うが、改修が必要な設備は順次改修し、将来的に建て替えも視野に入れたマンションの改修計画をそのマンションの区間所有者が常に意識しておくことが重要だ。

(画像はイメージです)


▼外部リンク

マンション再生協議会
http://m-saisei.info/index.html

東京都都市整備局 分譲マンション建て替えガイド
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/