マンション売却にかかる税金

所得税/住民税

マンション売却にあたって必要な税金に「所得税」と「住民税」があります。
ただし購入時にかかった費用から売却時にかかった費用を差し引いて、利益が出た場合のみなので残念ながらさほど心配しなくともよいかも知れません。

売却時に利益が出ている状態とは、「購入時よりも高くマンションを売却できた場合」のことですから、4,500万円で購入したマンションが5,000万円で売れた場合、所得税の対象になるのは500万円のみです。
さらにマンション購入のためにかかった費用(仲介手数料、リフォーム代など)は諸経費として上記利益から相殺することができます。
上記計算でマイナスになった方についても下記条件を満たせばその他の所得と損益通算のうえ、免税あるいは控除されます。

・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えていること
・居住用の建物として使用されていたこと

※詳しくは担当地域の税務署・税理士にご確認ください。
※マイホームとして利用されていたマンションであれば「3000万円控除特例(マイホーム売却の特例)」も利用できる可能性があります。

買い替え特例(課税繰越)

例えば、2,000万円で購入したマンション(A)を3,000万円で売却し、4,000万円のマンション(B)に買い替えた場合、通常1,000万円の譲渡益が課税対象となります。
ところが居住用財産の買い替え特例(課税繰延)の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマンションを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

この場合、課税が将来に繰り延べられるとは、買い替えたマンション(B)を例えば将来5,000万円で売却した場合に、売却価額5,000万円と購入価額4,000万円との差額である1,000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていたマンション(A)分譲渡益1000万円(課税繰延べ益)を加えた2,000万円が、譲渡益として課税されるということです。

この特例の適用を受けるためには、10年以上その建物に住んでいること、居住用として利用していること、身内への売却ではないことなどの条件があります。
詳しくは担当税務署にてご確認ください。

3,000万円控除特例(マイホーム売却の特例)

マンション売却について購入時と売却時の差額が基本的には譲渡益として課税されますが、この特例を適用すれば居住期間の長短を問わず3,000万円までの利益は非課税となります。

<この制度を使うために>
・自分が住んでいるマンションを売ること。なお、以前に住んでいたマンションの場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
・売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
・売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

<こういった場合には適用除外となります>
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
・この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる場合
・別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

※その他条件もございますので適用されるかどうかの詳細については担当税務署にご確認ください。

収入印紙代(印紙税)

マンションの売却時にかかる税金のひとつが「印紙税」です。

マンションの売却時に通常不動産売買契約書を作成しますが、その不動産売買契約書に貼る収入印紙を貼付することで納税します。

印紙税は売買契約書に記載される金額(=マンション売買価格)によって細かく設定されています。
例えば、下記のようになっています。
500万円から1,000万円以下   ・・・ 1万円(減税適用外)
1,000万円から5,000万円以下  ・・・ 2万円(1万5千円)
5,000万円から1億円以下     ・・・ 6万円(4万5千円)
※平成25年3月31日までに作成される不動産売買契約書については()内の金額にそれぞれ減税措置があります。

なお、収入印紙は、郵便局や法務局(登記所)、「収入印紙売りさばき所」で購入することができます。

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