ランドマーク的マンションの開発が周辺中古マンション相場を押し上げるのか検証

中古マンションの価格は、市況や住宅ローン金利など様々なことに影響を受けます。

また市場全体の「マクロ」的な要素のみならず、周辺エリアの開発状況など「ミクロ」的な要素が中古マンション価格に大きな影響を与えることも。

そこでマンションナビを運営するマンションリサーチ㈱は、ランドマーク的なマンションの開発による周辺中古マンションの相場に与える影響を東京都品川区「パークシティ武蔵小山ザタワー」（2019年竣工）と横浜市中区「ザタワー横浜北仲」（2020年竣工）の2つの事例から検証しました。

事例1．2019年竣工「パークシティ武蔵小山ザタワー」

パークシティ武蔵小山ザタワー物件概要

住所	東京都品川区小山3丁目
最寄り駅	東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分
築年月	2019年
階建	41階地下2階建
総戸数	628戸
施工会社	鹿島建設（㈱）
分譲会社	三井不動産レジデンシャル㈱ 旭化成不動産レジデンス㈱

武蔵小山駅徒歩1分という好立地に建つ、地上41階建て、総戸数628戸の「パークシティ武蔵小山ザタワー」。2019年竣工のこのマンションは、まさに武蔵小山の「ランドマーク」的なタワーマンションとなりました。

では「パークシティ武蔵小山ザタワー」の竣工前と竣工後で、周辺の中古マンション相場はどのように推移したのでしょうか？中古マンションの築年数別に、坪単価の推移を見ていきます。

旧耐震（～1981年築）の中古マンション

まずは、1981年までに建てられた旧耐震のマンションの相場推移です。

「パークシティ武蔵小山ザタワー」竣工前の2019年までは、「武蔵小山駅周辺」と「品川区全域」で大きな価格差はありませんでした。

ところが、品川区全域の中古マンション相場はほぼ一定なのに対し、当該マンション竣工後の2020年1月～3月（1Q）のみ、武蔵小山駅周辺の相場価格が一時的に1.25倍ほどになっていることがわかります。

1982年～2000年築のマンション

続いて、新耐震基準で建てられた中でも、2000年築までの中古マンションの推移です。

旧耐震基準の中古マンションの相場価格が上昇した1期後、武蔵小山駅周辺のみ2020年4月～6月（2Q）から7月～9月（3Q）をピークに高騰基調にあり、10月～12月（4Q）でも高値をキープしています。

2001年～2014年築のマンション

こちらは、2001年～2014年築の中古マンション価格の推移。

2019年末から2020年にかけて「武蔵小山駅周辺」と「品川全域」の価格差が逆転し、武蔵小山駅周辺の中古マンションの価格が高騰したことがわかります。

ただこの期間で「品川区全域」の価格が上回ったのは、2019年末のみ。前後の推移を見れば、むしろ「パークシティ武蔵小山ザタワー」竣工後のほうが両者の価格差が縮まり、「武蔵小山駅周辺」の相場価格が長期的に上がったわけではないと見て取れます。

2015年以降築のマンション

最後に、2015年築以降の築浅マンションの坪単価推移です。

築浅の中古マンションについては、「パークシティ武蔵小山ザタワー」の竣工が価格に大きく影響していないようですね。

結論：築古マンションの価格高騰に影響を与えたか

全体的にみれば、「パークシティ武蔵小山ザタワー」の竣工後に同エリアの中古マンション価格は高騰した傾向が見られます。ただそれは築古マンション中心であり、築浅マンションは一時的な高騰に限られたようです。

とはいえ、武蔵小山駅周エリアの築古マンションの購買需要は継続的に高まっており、「パークシティ武蔵小山ザタワー」の竣工は当該エリアの需要向上に一役買ったと想定できます。

事例2．2020年竣工「ザタワー横浜北仲」

ザタワー横浜北仲物件概要

住所	神奈川県横浜市北仲通5丁目
最寄り駅	みなとみらい線「馬車道」駅徒歩1分
築年月	2020年
階建	58階地下1階建
総戸数	1,174戸
施工会社	鹿島建設（㈱）
分譲会社	三井不動産レジデンシャル㈱ 丸紅（㈱）

馬車道駅直結というこの上ない立地に、2020年、地上58階建て、全1,174戸というビッグコミュニティの超高層マンションが誕生しました。

住宅のみならず商業施設やホテルなども入っており、馬車道のみならず横浜ベイエリアの新たなランドマークとして注目されています。

それでは「ザタワー横浜北仲」の竣工前と竣工後で、周辺の中古マンション相場はどのように推移したのか見ていきましょう。

1982年～2000年築のマンション

※2019年1Qの資料なし

まずは、1982年～2000年までに建てられた中古マンションの平均成約坪単価の推移です。

「ザタワー横浜北仲」が建てられた2020年以降、「馬車道駅周辺」と「横葉市中区全域」の差が広がったようにも見えますが、当該マンション竣工前の2019年のほうが相場価格の差異は大きいといえるでしょう。

2001年～2014年築のマンション

続いて、2001年～2014年築の中古マンションの価格推移。

「ザタワー横浜北仲」竣工後の2020年になってから、両地域の価格のほぼ無くなっていることがわかります。

2015年築以降のマンション

最後に、2015年以降築の築浅マンションの価格推移ですが、こちらも2020年以降、両エリアの差異に大きな変化は見られません。

結論：近隣相場に影響を与えたとは考えづらい

馬車道駅周辺エリアは、2019年～2020年、築古マンションを中心に相場価格の高騰が見られますが、それは横浜市中区全域で見ても同様です。
「ザタワー横浜北」は、2020年2月の竣工。竣工後においては、以前にも増して横浜市中区全域の相場と同様に変化しており、「ザタワー横浜北」の竣工が局所的に周辺相場に影響を与えているとは考えづらいという結果になっています。

ランドマーク的マンションが周辺相場を押し上げるとは言い切れない

中古マンションの価格は、市況や住宅ローン金利などのマクロ的な要因のみならず、周辺の開発状況などミクロ的な要因にも影響を受けます。

しかし今回、「パークシティ武蔵小山ザタワー」「ザタワー横浜北」という2つの事例を検証したろころ、必ずしもランドマーク的マンション建設が周辺中古マンション相場に影響を与えるというわけではないようです。

とはいえ、最寄り駅や周辺エリアの再開発、最寄り駅路線の新規乗り入れ、大規模商業施設の新設……このようなことが要因となり、中古マンションの相場価格が高騰することはあります。また逆に、周辺エリアの需要が下がれば、相場価格が下落することもあるでしょう。

これから中古マンションの売買をお考えの方は、不動産価格全体の相場推移だけを見るのではなく、より小さな、より身近な情報にも目を向けることが大切です。

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