マンション売却の注意点とは？流れや費用、失敗例など解説

マンション売却における失敗は、決して他人事ではありません。マンションナビには、次のようなリアルな失敗談が寄せられています。

出典：マンションリサーチ「泣き笑いリアルボイス」

マンション売却の失敗は、金銭的な損失にも直結します。失敗を回避するためには、マンション売却の流れや費用、失敗事例などの事前知識を付けることを付けることが非常に重要です。

そこで本記事では、、マンション売却の流れと注意点を解説していきます。

マンション売却の流れ

マンション売却の流れは、上記の通りです。売却にかかる期間は4ヶ月ほどが一般的ですが、マンションの条件や売出価格、競合物件の存在などにもよります。

1．査定

マンション売却のファーストステップは、査定です。査定額は不動産会社によって異なりますので、複数社に査定依頼するようにしましょう。
同じマンションでも、階数や向きはもちろん、部屋の状態によっても価格は変わります。
査定を依頼する際は、机上査定よりも実際の物件を見て算出する訪問査定をしてもらうのがおすすめです。

2．媒介契約締結

不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類。それぞれの特徴を把握したうえで、売主が媒介の種類を選択します。

3．売却活動

媒介契約を締結したら、売却活動が始まります。不動産ポータルサイトや不動産会社専門の物件共有システム「レインズ」、不動産会社のホームページ、チラシなどで広告活動が行われます。

4．内覧対応

マンションを気に入った購入検討者は、購入の前に内覧をします。内覧とは、購入検討者が実際に物件を見に来るということですね。1度の内覧で契約が決まることもあれば、5件、10件と内覧対応が続くこともあります。

5．購入申込～価格交渉

内覧の結果「このマンションを買いたい」と思ってくれた人から購入申込が入ります。しかし、この時点ではまだ買主が決まったわけではありません。それは、申込金額が売出価格のままとは限らないからです。もし「その金額では売りたくない」と判断すれば、ここから交渉が始まります。

6．売買契約

無事、取引金額に折り合いがつけば、売買契約となります。ただし、売買契約とマンションの引き渡しは別日となることが一般的です。売買契約時点では、手付金を受領し、契約書を取り交わすだけ。売買契約から1～2ヶ月後に決済・引き渡しとなるケースが多いものです。

7．決済・引き渡し

決済日をもって、マンションの所有権は買主に移行します。手付金を除いた残代金を受領し、住宅ローン残債がある場合には、このときに住宅ローンを完済します。

マンション売却にかかる費用一覧

マンションの売却では、様々な諸費用を支払います。

不動産売却にかかる諸費用は、売却金額の4％前後。3,000万円でマンションを売ったら、約120万円の諸費用がかかるということですから決して安くありません。

いつ・どんな費用に・いくらかかるのかは、あらかじめ知っておくようにしましょう。

仲介手数料・印紙税はマンションの売買契約時に必要

諸費用	金額
仲介手数料の半金	売却金額×3％+6万円（税抜）の半金が一般的
印紙税	下記表参照

マンションの売買契約時に必要なのは、仲介手数料の半金と印紙税です。

不動産会社に支払う仲介手数料は「売買金額×3％+6万円（税別）」が上限とされています。また仲介手数料は、売買契約時に半金、そして物件引き渡し時に半金支払うのが一般的です。

印紙税は、契約金額によって異なりますので上記表を参照ください。2023年3月31日までの契約は、表右の軽減税率が適用となります。なお、電子契約の場合印紙税は不要です。

引き渡し時には抵当権抹消費用等が必要なことも

諸費用	金額
仲介手数料の残金	売却金額×3％+6万円（税抜）の半金が一般的
抵当権抹消費用（引き渡し時にローンを完済する場合）	3万円前後が一般的
ローンの一括返済手数料（引き渡し時にローンを完済する場合）	5,000円～5万円が一般的

マンションの引き渡し時には、仲介手数料の残金とともに、ローン残債があれば完済に伴う諸費用がかかります。

ローンを完済する際には、マンションにかかる抵当権を抹消し、一括返済するための手数料や税金が各数万円かかるのが一般的です。

マンションの売却相場価格を知るときの注意点

マンションを売る前には、ある程度、相場観を養っておくべきです。

「いくらで売れるか」は、不動産会社に査定依頼をすることで知ることはできるものの、査定額は各社によって差が生じます。マンションナビをご利用いただいた方の中でも、査定額に800万円もの差が生じたケースがありました。

査定額とは、その金額で売れることが保証された金額ではありません。各社の見解を聞いて、その内容を理解し、適切な不動産会社を選定するためにも、売主側にある程度の相場観はあるべきだということです。

マンションの相場を知る方法1．「地価」を知る

マンションの価格は「立地」に大きな影響を受けます。それは、立地によって地価が異なるからです。

地価には、国土交通省・土地鑑定委員会が発表している「地価公示価格」と都道府県が管轄している「都道府県地価調査」による基準地価があります。いずれも国土交通省のサイトより調べることができます。

マンションの相場を知る方法2．「成約事例」を知る

マンションの相場価格は、類似マンション、あるいは同じマンションの別の部屋が実際に売れた金額にも大きな影響を受けます。そのため、成約事例を知ることは、相場観を養ううえでもっとも重要なことだといえるでしょう。

マンションの成約事例は、国土交通大臣指定の流通機構が運営・管理する「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトで調べることができます。

マンションの相場を知る方法3．「売出価格」を知る

相場観を養う最も簡単な方法は、SUUMOやHOME’S、at homeといった不動産情報ポータルサイトを見ることです。

あなたのマンションに近い条件の物件がいくら売り出されているかを知れば、ある程度の坪単価・平米単価がわかるでしょう。ただし、マンションは必ずしも売り出した金額で成約に至るとは限りません。

だからこそ、地価や成約事例も併せて知っておくことをおすすめいたします。

マンション売却前の注意点

マンションの売却前の注意点は次の通りです。

1．基本的にローン完済が必須

マンションの売却時にローンが残っているケースは、決して少なくありません。結論からいえば、ローンが残っているマンションでも売却は可能です。

ただし、基本的には売却と同時にローンを完済しなければ売ることはできません。その理由は、ローンが残っているマンションには「抵当権」が設定されているからです。

抵当権が抹消される条件は、ローンの完済。抵当権が設定されたままのマンションを購入する人はいないでしょう。そのためローン残債以上で売れるかどうかは、マンションの売却を検討している人はまず知るべき重要なことだといえます。

住宅ローン残債は、金融機関が発行するローン残高証明書や返済予定表で確認できます。マンションの売却見込み額を知るには、最大6社にまで一括査定できるマンションナビをご活用ください。

「オーバーローン」のマンションは任意売却を

住宅ローン残債がマンションの売却見込み額を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。基本的にオーバーローンのマンションは、売却時に自己資金を投入してローンを完済しなければ売却はできません。

しかし自己資金を投入できない状況においても、売却する方法があります。それは、任意売却です。

任意売却は、金融機関に売却後もローンが残ることを特別に承諾してもらって行う不動産売却。本来ならローンの完済をもって抹消される抵当権ですが、任意売却ならローンが残る状態でも抹消してもらえます。

2．賃貸に出したほうがお得とは限らない

マンションの「売却」と同時に「賃貸に出す」ことで悩まれる方もいらっしゃるでしょう。

賃貸に出す大きなメリットは、継続的に家賃収入が入ってくることです。ただその反面、賃貸経営がうまくいかなければ赤字になってしまうリスクもあります。

さらに、これまで居住していたマンションを賃貸に出すためには、住宅ローンの借り換えをしなければならないことも。そして借り換えのみならず、第三者に貸し出すにあたってハウスクリーニングやリフォームが必要になることもあります。

たしかに、賃貸に出せば継続的に収入が得られる“可能性”はありますが、マンションの持つ収益性やローンの状況などによっては、賃貸に出す前に売却したほうが利益が大きくなることは十分に考えられます。

3．売却前に独断でリフォームはしない

• 経年劣化が見られる
• 設備が古い
• 壁紙の剥がれや床のへこみがある

このようなマンションは、売却の前にリフォームしなければならないと考えるかもしれません。しかし、基本的には現状のまま不動産会社に売却相談してみましょう。

というのも、売却前にリフォームをしたとしてもリフォームに掛けた費用の分だけ高く売れるとは限らないからです。

たとえば「300万円のリフォームをかけて3,000万円で売れる」のと「一切リフォーム費用をかけずに2,900万円で売れる」のであれば、後者のほうが利益は高いですよね。補修やリフォームをしなければ売れないような重大な欠陥があれば、売却前の施工も検討する必要がありますが、その判断は不動産のプロの見解を聞いてからでも遅くはありません。

マンション売却活動中の注意点

マンション売却活動中の注意点は、次の通りです。

1．内覧対応を疎かにしない

不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよマンションの販売活動が始まります。

販売が始まると、程なくしてあなたのマンションに興味を持った人から「実際に見てみたい」という申込みが入ります。これは「内覧（内見）」といわれるものです。

内覧をせずにマンションを購入する人はまずいません。内覧は「検討者」を「買主」に変えるための最重要局面。内覧の成功なくしてマンションの売却はありません。

内覧で好印象を与えるコツは、月並みですができる限り部屋を綺麗に見せること。とくに内覧者がまず最初に目をする玄関、そして汚れていると「不潔」な印象を与えてしまう水回りなどは、徹底的に掃除しましょう。

内覧に際しては、過度な「おもてなし」は不要です。内覧に来ていただいて挨拶を交わしたら、できる限り自由に見ていただく時間を設けましょう。

2．建具の不具合や設備不良を隠さない

• ドアが開きにくい
• 設備が故障している
• 見えにくい床に損傷がある

このようなマイナスの評価につながるものは、つい不動産会社や購入検討者に隠したくなるものだと思います。しかし、マンションを売却するにあたり、建具の不具合や設備不良、故障を隠したまま契約してはいけません。

最悪の場合、契約の取り消しや損害賠償請求にまで発展してしまう可能性があります。

3．不動産会社の言いなりにはならない

売却活動は、不動産会社に任せる部分が多いものです。しかし、売却の当事者は売主。一定期間売れないと「値下げしましょう」「ハウスクリーニングしましょう」といった提案を受けることもあるでしょうが、二つ返事で了承するのではなく、しっかり検討するようにしましょう。

必ずしも、値下げやクリーニングが悪いということではありません。当事者意識をもってマンションの売却に臨む姿勢が大切だということです。

マンション売却後の注意点

マンション売却後の注意点は、次の通りです。

1．「契約不適合責任」の扱いに注意

マンションは、売って終わりではありません。売買契約後に契約内容に適合しない傷や不具合、故障がある場合、基本的には売主が責任を負うこととなります。

この責任のことを「契約不適合責任」といいます。契約内容によっては、売主が意図しない責任範囲や期間になってしまうこともあります。契約不適合責任は任意規定であるため、契約内容をしっかり確認し、場合によっては責任の範囲や期間について交渉することが大切です。

2．ライフラインの解約や引っ越しの手続きは早めに

マンションの売却では、売買契約から引き渡しまでに1～2ヶ月ほどの期間を要するのが一般的です。この間に、買主はローンの本審査を受け、売主は引っ越しの手続きをします。

引っ越しの手配を忘れてしまう人は少ないですが、電気やガス、ネット回線などの解約・移転手続きは漏れが生じがち。早めに取りかかり、漏れなく手続きできるようにしておきましょう。

3．マンション売却後に確定申告が必要なことも

マンション売却にかかる譲渡所得税の納付、および控除特例の適用を受けるには、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をする必要があります。

譲渡所得がマイナスになった場合=譲渡損失が生じた場合には、確定申告が必須ではありません。しかし、自宅マンションを住宅ローン残高を下回る金額で売却した場合、あるいは買い替えに際して譲渡損失が生じた場合には、給与などその他の収入と損益通算できる可能性があります。譲渡損失の損益通算を受ける際にも確定申告が必要です。

マンションの「売却方法」を知る

「マンションを売却する」となると、不動産会社に販売活動をしてもらって見つかった買主と売買契約して……という流れを想像すると思います。これは不動産会社に「仲介」してもらってマンションを売る方法ですが、実はもう1つ、マンションを売却する方法があります。

それは「買取」。不動産会社に買主との間を仲介してもらうのではなく、不動産会社自身に買主になってもらう方法です。

「買取」と「仲介」の違い

マンションを含め、不動産を売却するときには、不動産会社に「仲介」して第三者の買主と引き合わせてもらうのが一般的です。しかし中には、自らが買主となって不動産を購入する不動産会社もあります。これが「仲介」に対して「買取」といわれる不動産売却方法です。

買取と仲介の最も大きな違いは、売却期間です。仲介によってマンションを売却するとなると、不動産会社に査定してもらって、販売活動をして、内見対応をして……と多くの工程を踏まなければなりません。

また、売買契約から実際に売買代金を受領するまでには、1ヶ月ほど期間が空くのが一般的。この間に、買主はローンの本審査を通す必要があるからです。

しかし、不動産会社が直接買い取ってくれる場合は、現金化まで早ければ1～2週間。資金力のある不動産会社であれば、即金で買い取ってくれるケースもあります。

「買取」のメリット・デメリット

このように、買取には多くのメリットがあります。しかしデメリットもありますので、誰しもが選択すべき売却方法ではありません。

買取によって売却する場合、仲介による売却価格の8割前後の売値になってしまうのが一般的です。

そのため『価格以上に「期間」や「労力」を優先させて売却したい』あるいは『仲介ではどうしても売れない』など特別な理由がない限りは、仲介による売却を優先するべきでしょう。

マンションの売却査定方法は1つではない！

マンションの相場観がある程度ついたら、続いて不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

ただ実は、査定を依頼する方法は1つではありません。査定依頼の方法によって得られる査定額の“精度”には違いがありますので、ご自身の意向によって使い分けることをおすすめします。

机上査定（簡易査定）

不動産会社にマンションの査定を依頼する方法の1つとして「机上査定」があります。机上査定は「簡易査定」といわれることもあります。

机上査定は、実際にマンションを訪問することなく、マンションの築年数や広さ、立地、そして類似マンションの成約事例をもとに机上で行う査定です。精度は訪問査定より落ちるといえるでしょう。

訪問査定

マンションは、机上だけで判断しうる情報だけで価値を測れるものではありません。

たとえば、実際に訪れなければわからない「眺望」や「日当たりの良さ」は付加価値になりますし、逆に経年劣化以上の「傷」や「汚れ」「設備の不具合」が見られればマイナスの評価にもなりえます。

売却を本格的に考えている方ほど、訪問査定を受けることは必須だといえるでしょう。

AI査定

近年では、「AI（人工知能）」による不動産査定も査定方法の1つとして主流になりつつあります。

マンションナビでも、AI査定が可能です。AI査定の仕組みは、ビッグデータに基づく販売価格の予測。マンションナビのAI査定は、マンション名を入力すればすぐにWeb上で「売買推定相場価格」と「賃貸推定相場価格」が表示されます。

• 当該マンションの販売価格履歴
• 当該マンションが売却にいたった期間
• 販売時期
• 同エリアの相場価格推移
• 同エリアのマンション流通量

さらに、上記のような売却時に知りたい情報も表示。会員登録なし、かつ不動産会社に連絡がいくこともなくその場でご利用いただけます。

ただし、AI査定はやはり実際にマンションを見に行く訪問査定より精度は落ちると考えられます。実際に、相場価格の表示はたとえば「2,500万円～2,700万円」など幅があります。そのため、AI査定は簡易査定と同様、訪問査定前に相場価格の目安を知るための1つの方法として考えるようにしましょう。

一括査定

不動産会社に査定を依頼する方法は2つ。1つは、直接、不動産会社に連絡して机上査定や訪問査定を依頼する方法。そして2つ目は「一括査定」です。

一括査定とは、複数社に対して一括で行う査定依頼。ここまでいくつか査定方法をお伝えしましたが、どんな方法で査定したとしても「絶対」はありません。つまり、査定額で売れる保証はないわけです。

査定額とは「これくらいで売れるであろう」という目安にすぎません。マンションを査定する目的は、いくらで売れるかを予測し、販売価格および販売戦略を練るためです。査定額は各社によって差があり、さらに販売戦略の見解も各社によって分かれます。

だからこそ、1社のみの査定額と見解を鵜呑みにしてしまうのは危険なのです。複数社の査定を受け、マンションのどんなところが評価されるのか、市況はどうなのか、いくらで売り出していくらで成約にいたるのか……といったことを売主自らが判断するため、必ず複数社に査定を依頼するようにしましょう。

一括査定は、複数社に査定する手間と不動産会社選びを助けるための仕組みです。マンションナビは、マンション専門の一括査定サイト。最大6社にまで一括で査定依頼が可能です。マンション売却をお考えの方はぜひご活用ください。

マンション売却を依頼する不動産会社との契約「媒介契約」を知ろう！

複数社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社が見つかれば、続いて「媒介契約」を締結します。

媒介契約とは、簡単にいえば「このマンションの売却をお願いしますよ」と依頼するための売主と不動産会社の契約。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があります。

3つの媒介契約の最も大きな違いは複数社に依頼できるかどうか

上記のように、媒介契約の種類によって売主・不動産会社の義務や制限の範囲が異なります。最も大きな違いは、売主が複数の不動産会社と媒介契約を締結できるかどうか。すなわち、媒介契約の種類によって1社にしか売却を任せられないのか、2社、3社……に売却を任せられるのかが決まるわけです。

複数社と媒介契約が締結できるのは、一般媒介契約のみ。一見すると、複数社に任せられる一般媒介契約が売主のメリットが大きい契約だと考えられますが、「売却しなければならない」という責任が複数社に分散される契約とも考えられます。

マンションの特徴や売主の意向によって、向き不向きの媒介契約は異なります。不動産会社は基本的に自社のみに依頼してもらえる専属専任媒介や専任媒介を勧めてくるものですが、それぞれの媒介契約の特徴をよく理解して選択するようにしましょう。

マンション売却で「値引き交渉」された際の対処法

内覧でマンションを気に入っていただければ「購入申し込み」が入ります。

ただこのとき、値引き交渉をされる可能性もあることをご存じですか？たとえば、3,000万円で売り出しているマンションの購入申込金額が2,800万円ということもあるのです。

このときの交渉を有利に進めるためには、どうすればいいのでしょうか？

売出価格を決めるときに値下げ交渉分を加味する

値下げ交渉を有利に進めるコツの1つは、そもそも売出価格をやや高めに設定しておくということです。

購入申し込み時に値下げを交渉されるケースは、決して少なくありません。このときに気持ちよく値下げ交渉に応じられるよう、売出価格を「売りたい価格+α」にしておくということですね。「α」の部分は不動産会社と相談して決めるべきですが、10％前後が適切だと考えられます。

柔軟な姿勢を見せる

値引き交渉に応じるかどうかは売主次第ですが、ある程度、柔軟な姿勢を見せることで契約までがスムーズに進むと考えられます。

たとえば交渉された全額の値引きには応じないとしても、歩み寄って一定率の値下げに応じるなど、買主にとっても気持ちよい契約になるよう心掛けるといいかもしれません。

状況によっては値下げに応じなくても

• 売出したばかり
• 問い合わせも内覧も多い

このような状況にあれば、値下げに応じることなく成約にいたる可能性も十分に残っているといえます。そんな折に値下げ交渉をされたとすれば、一切応じないというのも1つの戦略となるでしょう。

値下げをされたからといって、必ずしも応じなければならないわけではなく、全額応じる必要もありません。売り出してからの期間や反響の状況、そして売主の意向によって、値引きに応じるかどうか、いくら応じるかを考えるようにしましょう。

【シミュレーションあり】マンション売却にかかる税金を知っておこう！

マンション売却には、税金がかかることも忘れてはいけません。とはいっても、すべてのマンション売却で税金がかかるわけではありません。（印紙税や抵当権抹消にかかる税金は除く）

税金が課税されるのは、マンションの売却で利益が出た場合に限られます。

「譲渡所得」に税金が課税される

マンションの売却によって課税される税金は「譲渡所得税」です。「譲渡所得」とは、簡単にいえばマンション売却によって得られた利益なのですが、計算方法は少々複雑です。

	内容
譲渡収入金額	マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金
譲渡費用	マンション売却の諸費用 （仲介手数料・印紙税・登録免許税）
取得費用	マンションの購入代金+購入時の仲介手数料+設備費から減価償却累計費※を差し引いた金額

譲渡所得に税率をかけて課税額が算出できますが、税率はマンションを所有していた期間によって以下のように異なります。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.630% （所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年超	長期譲渡所得	20.315% （所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

所有期間は、マンションを売却した年の1月1日時点のものです。

譲渡所得税を計算してみよう

計算式だけではわかりにくいと思いますので、ここでシミュレーションをしてみます。

まずは「取得費」を求めるために、減価償却費を計算します。

減価償却費が算出できたら、「取得費用」の計算ができます。

続いて「譲渡所得」を算出します。

このケースでは、譲渡所得が1,143万円と計算できました。

ただしマイホームを売却する場合、3,000万円の特別控除を受けると譲渡所得の金額は0円となり所得税や住民税、復興特別所得税は課税されません。

一方で、買い換えの特例を利用する場合、1,143万円の譲渡所得に対する課税は、住み替えたマイホームを売却するときに繰り越されます。

もし投資マンションを売却するときのように3,000万円の特別控除を受けない場合、売却した物件の所有期間は6年ですので、税額は「長期譲渡所得」に対する税率を用いて計算します。

住民税の571,500円の納め方は、売却益を得た翌年の6月に一括で納めるか4分割の普通徴収、12分割して給与天引きで納める特別徴収のどちらかを選択可能です。

儲かった？失敗した？実際にマンションを売却した人の声

ここまでマンション売却における注意点を解説してきましたが、まだ実際に売却する“イメージ”がわかないという人もいらっしゃるのではないでしょうか？

すみかうるでは、実際にマンションを売却された方々にインタビューを敢行しております。忖度なしの「リアル」な声を公開しておりますので、どうぞご覧ください。

マンション売却でよくあるFAQ

マンション売却にかかる期間は？

「4ヶ月」ほどが平均です。ただし、マンションの立地や築年数等の条件、売出価格、売却方法によって売却期間は大きく異なります。

マンション売却にかかる費用は？

売却金額の「4％」ほどとなるのが一般的です。ただし、住宅ローン残債の有無、不動産会社の仲介手数料などによって異なります。

マンションの売却方法は？

「仲介」と「買取」に大別されます。仲介は一般的な方法。買取は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。

マンション売却に成功するために必要なのは売主自身も一定の知識を付けること

マンションという高額な資産のご売却は、人生の転換期ともなりえる一大局面でしょう。

売却方法によって、1割や2割の価格差は簡単についてしまうものです。しかし、今回お伝えした不動産会社の選び方、売出価格の設定、内覧対応、値引き交渉……をあらかじめ知っているか知っていないかによる違いは非常に大きいと思います。

マンション売却は不動産会社に仲介してもらうのが一般的ですが、それは「丸投げ」とは異なります。やはり、要所要所で売主が決断しなければならないことは多々あり、その決断こそがマンション売却を成功に導くはずです。

マンション売却の心の準備ができたら、最大6社にまで一括査定が可能なマンションナビをご活用ください。信頼できる不動産会社を見つけることが、マンション売却の第一歩となります。