一般媒介か、専任媒介か

Question

自宅マンションを売却後、住み替えを検討中です。なるべく3か月以内に売却をしたいのですが、一般媒介と専任媒介で迷っています。
窓口は多い方が買主が見つかりそうだと思うのですが、友人には専任をおすすめされました。それぞれメリットデメリットがあれば教えてください。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

営業マンにとって、収益はお客様からの仲介手数料です。専任媒介の場合、少なくとも売主様からの仲介手数料はいただけますので、頑張ります。ところが一般媒介の場合、手数料をいただけるかどうかわかりません。その営業マンが専任と一般、複数の物件を担当していた場合で、来客にどちらの物件に注力するでしょうか。どちらも決まれば同じ収益が上がりますが、あなただけにお願いしますという専任に注力したくはありませんか。営業マンも人間です。うまく使ってやってください。そのための専任契約だとお考え下さい。

窓口は一般の方が狭まります。回収の見込みが少ないので、コストがかけられないからです。チラシ配りやポータルサイトへの掲載もお金がかかります。

名塚翔馬((有)山地不動産企画) · Answer

ご質問について拝見いたしました。

一般媒介と専任媒介で悩まれているということですね。
それぞれの特徴についてお話いたします。

〇一般媒介契約
・メリットとして複数の不動産業者に仲介を依頼できるため、買い手の幅が広がり、早期成約の可能性が高まります。もちろんご自身で買主様を見つけることも可能です。
ご相談者様のおっしゃる通りで、﻿窓口が広がることが強みかと思います。
・デメリットとして不動産会社から売主様に対する報告義務がなく、販売状況がわかりにくいこと、成約になった際には多数の不動産会社（一般媒介契約を結んでいる会社）に売主様から直接連絡しないといけない煩わしさがあります。
また、報告義務がないことから販促活動が消極的になってしまう可能性も捨てきれない部分かと思います。

〇専任媒介契約
・メリットとして複数の不動産会社とやりとりする手間が省ける﻿。売主様のご負担は減ります。
そして不動産会社は自社のみの契約なので、売却が完了した時に必ず報酬をもらえる﻿、かつ自社で購入希望者を見つけた場合は売主・買主の両方から仲介手数料が受け取れるため、積極的に売却活動をしてくれる傾向があります。不動産会社は報告義務があるため、積極的に動かざるを得ない状況となります。
また、こちらも売主自身が購入希望者を見つけることも認められています。﻿

・デメリットとしては売却自体（金額や時期）が依頼した不動産会社の力量に依存するため、不動産会社（担当者）を見極めることが必要になります。
また、「囲い込み」が発生するリスクもあります。
「囲い込み」とは、買主も売主も自社で見つけるために（両方から報酬をもらいたいがために）物件情報を他社に開示しない悪質な不動産会社による行為です。少なからずこういったリスクもあります。

以上がざっくりとした媒介契約の内容となります。

まずは様々な不動産会社にご相談の上、自分に合った不動産会社（担当者）を見つけ、そのうえでどちらにするか、じっくり検討する必要があるかと思います。

ご参考になりましたら幸いです。

遠藤 裕太((有)山地不動産企画) · Answer

質問拝見致しました！

すでに何人か回答されている方がおりますので、
シンプルに回答致します。

専任媒介は一社のみにしか頼めなくて、
一般媒介だと色んな不動産会社に頼めるので、
探されているお客様の幅は広がるように思いがちですが、

ある程度売上・結果を出している不動産営業担当者と媒介契約を結んだらおそらく
その担当者の不動産会社だけで一定期間お客様が見つからなかった場合は、
付き合いのある別の不動産会社営業　や　どんどん担当者から他の不動産会社に情報流してくれると思います。

それが一般媒介でも、専任媒介でも変わらないと思います。

不動産会社選びや媒介契約の内容理解もとても大事ですが、
一緒に不動産売却・住替えに向き合ってくれる担当者探しのほうが大事だと思います。

参考になれば幸いです！

佐々木 浩一((有)山地不動産企画) · Answer

・一般媒介契約
メリットは複数の不動産会社に依頼できるため、多くの人の目に触れる機会が増え、買い手が見つかる可能性が高まります。
デメリットは各社への連絡など、売主の負担が増えます。また、不動産会社によっては販売活動が消極的になる可能性もあります。

・ 専任媒介契約
メリットは積極的・継続的な活動が見込めます。信頼関係を築けている点は大きなメリットです。
デメリットは中々売れない場合は販売戦略の見直しが必要となる可能性があります。


まずは不動産会社にとご相談されてはいかがでしょうか？
どのような販売活動を行うのかなどお聞きしても良いかと思われます。
地域密着型の会社ですと地域の特性に詳しく、効果的な販売活動を行ってくれる場合もあります。

山下ひろき(ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）) · Answer

ご相談内容、拝見をさせて頂きました。
専任媒介であっても不動産会社の専用サイトを通して、不動産会社に共有されるため、ご売却に出される物件の情報が限られたり、間口が狭まるというわけではございません。
一般媒介のように複数の不動産会社に依頼することで不動産会社から報告を受ける内容の整理や内見の際の調整に少し手間になる場合もございますが、そのあたりが一般媒介のデメリットとなります。
まれに「一般媒介の場合、販売活動をきちんと行えない」という不動産会社もあるようですが、それはその会社の方針であって一般媒介でもきちんと販売活動をする不動産会社は多くおります。

売却を依頼するというのは、売却に出す金額をその担当者と会社に預けていることと同等であると思っております。
査定などを通して知り合った担当者と会社が1社あり、信用できると感じられたら、専任媒介で依頼するのが良いと思いますし、複数の担当者と会社の方を信用できると感じられたら、一般媒介で複数の会社に依頼することも良いと思います。

柴引 和彦(株式会社UMUIE) · Answer

ご質問拝見致しました。

私でしたら、まず担当者さんがどのような方なのか、重視します。
・直感的に、自分と合うかどうか
・根拠のない自信
・お悩みや不安など真剣に聞いているか
・寄り添ってもらえているか
・忖度せず、的確に売却物件について分析しているか

そして、以下の質問もしてみます！
・データに基づいた査定かどうか
・売却のスキームがあるか（3ヶ月ごとのスキーム）
・集客方法について
・他社との違い
・一般でも専任でも、同じように対応できるか

それらから、任せても良いなって思える担当者が複数いれば、一般でも良いと思います！
それでも多くても3社までが良いと思います。

一般でも専任でも任せた後も、定期的にコミュニケーションが取れるかも大切です！

早期売却はもちろん重要ですが、人として信頼出来そうな方を選ばれると良いと思います。
思っていた方と違った・・・その時には、変えれば良いのです！

ご参考になれば幸いです！

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