不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

神奈川県横浜市港南区
投稿日

2025/03/17
更新日

2025/03/18
［2回答］

453 view

auじぶん銀行の金利改定、変動金利への影響は？住宅ローンは継続すべきでしょうか

こんにちは。auじぶん銀行で変動金利を組んでいます。
金利の低さで変動型を選んだのですが、4月から基準金利の改定が行われるらしく
変動金利へどのくらい影響が出るのか、分かりやすく
教えていただけますでしょうか。

auじぶん銀行で住宅ローンを利用している方、
変動金利のリスクに詳しい方、アドバイスいただきたいです！

私が回答します
投稿日

2025/03/18

森本　慎也

株式会社TERASS
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
さて、できるだけ分かりやすく、改行なども用いて、質問者様の立場に立って、ご回答させていただきます。

auじぶん銀行は、2025年4月1日より住宅ローンの基準金利を年2.591%から年2.841%へと0.25%引き上げることを発表しています。

変動金利型の住宅ローンをご利用中の場合、金利は年2回（4月1日と10月1日）に見直されます。
今回の基準金利改定により、2025年6月の約定返済日の翌日から新たな金利が適用される予定です。
ただし、元利均等返済方式をご利用の場合、返済額の見直しは5年ごとに行われ、増加幅は従来の返済額の125%を上限とする「125%ルール」が適用されます。
そのため、金利上昇による毎月の返済額の急激な増加は抑えられますが、利息負担が増える可能性があります。

今後も金利上昇が予想される中、返済計画の見直しや固定金利への借り換えを検討することも一案です。

ただし、固定金利は変動金利より高めに設定される傾向があるため、ご自身の返済能力や将来の金利動向を踏まえて慎重に判断することが重要です。

詳細や最新の金利情報については、auじぶん銀行の公式ウェブサイトをご確認いただくことをおすすめします！
私が回答します
投稿日

2025/03/17

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
借りる立場でいくら考えても理解できません。金利の理解は貸す側の立場に立って閑雅てください。
ご存じのように、銀行は預金を集めて貸し出すのが商売です。預金の過半は普通預金などでその金利は短期金利に連動します。一方、貸し出しについても短期金利連動型が多く、鞘を上乗せすることで銀行はリスクなく貸し出すことが可能です。ですから銀行にとって融資はなるべく短期金利連動型が望ましいのです。

しかし、住宅ローン等には固定金利型も存在します。預金金利が上昇した場合、固定金利型の場合は金利が変わりませんので利鞘が圧縮されてしまい、収益が減少します。上昇幅が大きい場合、逆転するかもしれません。よって、長期固定型の場合には余裕を見てあらかじめ高めに設定しておくのです。

でも、余裕を見すぎると他の金融機関に負けてしまうかもしれません。そういったせめぎあいが絡んで長期の貸出金利が決まってきます。
もう一つの要素として、金融機関は金利スワップという取引を利用しています。この取引を利用すると長期金利を変動金利に変換することができるので、金融機関はリスクなく長期の貸し出しができるようになります。ただし、金利スワップは取引ですので、相手方がいます。相手方が受けてくれない場合金利スワップは使えません。つまり、相手方にとって、不釣り合いの場合はスワップ取引に上乗せを求められる場合があります。つまり、金融機関の格付けが低い場合、長期固定金利を変動に替えられるとはいっても、金利の上乗せを求められるので、貸出金利も高めになってしまいます。
ところがauじぶん銀行の格付けは、AA（R＆I）とAa＋（JCR）を取得しています。いずれもかなり高い格付けなので、上乗せ金利は小さくなり有利です。
ここまでは、短期金利連動型の方が有利な点です。
先ほど金利が逆転しないように長期固定は高めに設定すると申しましたが、短期金利が不利な点は、この予想を超えて金利が上昇してしまった場合です。このケースは現在まではそう多くはありませんでしたが、今後は頻発する可能性があります。というもの、日本の失われた30年というのはデフレ時代であり、そのため金利水準は低く抑えられてきました。ところが現在はインフレのはしりです。政府目標がおおむね2％とインフレ目標を定めていますので、短期金利の水準が2％をこえてもおかしくはありません。また、先進諸国のインフレ目標もおおむね２％前後のところが多いので、やはり短期金利は2％超となる可能性は十分にあります。
そういう状態では、今のうちに長期固定に乗り換えておくというのも十分有りだと思います。ただ、短期金利が上がる状態になると、収入もそれにつれて上昇していると考えられるので、実質として負担感はそう大きくはないと感じられるのではないかと思います（長期固定はラッキー、でも短期でもアンラッキーではない）。

金利の予測は神の領域です。先述の金利スワップも、あくまで市場コンセンサスでしかありません。純粋期待仮設という理論があることはあるのですが、これに従うと即金利上昇です（しかし、そうなってませんよね。つまり当たらないのです）。