不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
20代
男性
エリア

東京都板橋区
投稿日

2019/02/21
更新日

2024/12/30
［2回答］

2713 view

住宅ローン返済不可時の対応について

住宅ローンの返済が不可能になった場合において、どういった対処が求められるのか具体的にご教示願います

私が回答します
マンションナビ運営事務局

マンションリサーチ株式会社
- 30代
- 東京都
- マンションナビ運営メンバー
投稿日

2019/02/21
住宅ローンを受けるためには、資格があるかどうかの審査に合格した上で融資を受けます。その段階になり、銀行などの金融機関と金銭消費賃借契約を結びます。

銀行における住宅ローンの契約証書には、「返済を一回でも怠った場合には、期限の利益を失います。その上で、残額を一括返済しなければならない」という意味の事柄が記されています。

例えば、住宅ローンを20年の期間で毎月均等に返済していく条件で借りる契約を交わした場合、途中で銀行（貸主）側の都合により、10年などの期間のように縮めることは出来ないのです。

このような借主の都合に関わりなく初めに取り決めた期間に返済すればよいという約束事を期限の利益といいます。

ですが、借主が分割返済で契約通りの返済期間を守らなかった場合は、この期限の利益は効果を失い、ローン残金を一括返済するように定められています。

また普通は、借主の資産や信用に不安が生じた場合にも一時に返済するように定められています。
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/30
まず、一回めの支払いが滞ると、督促状が届きます。ついうっかりというのがありますので、この時点では何も起きないのが一般的ですが、契約上では一回でも滞ると期限の利益を喪失（残債の全額を返済せよ）とすることも可能になっているので、油断はできません。
3ヵ月経過する頃には、督促状のほか催促書や支店に来いなどの電話などが来ます。3か月経過すると、信用情報センターに事故として登録されますので、新たな貸出が他の金融機関でも難しくなったり、クレジットカードが作れなくなったりするようになります。
6か月経過すると、期限の利益を喪失しましたと通告され、即刻全額支払いが要求されます。
7か月後ぐらいに保証会社があなたに代わって銀行に全額返済し、債権が保証会社に移ります。今度は保証会社から返済を求められるようになります。
10か月後ぐらいになると、保証会社は担保であるあなたの物件を競売にかけます。その通知は裁判所から送達されます。
1年後裁判所から現地調査が入ります。強制力がありますので、拒否しひてもカギを壊され、写真を撮られ、3点セットと呼ばれる（物件明細書、現況調査報告書、評価書等）が作成され、公開されます。誰でも見ることができる書類です。
競売が開始され、落札者が決定します。裁判所から売却決定の通知が来ます。
立ち退きになります。抵抗しても執行官が強制的に立ち退きさせます。

という一連の流れにより家をとられるうえ、落札で補えない分については依然として残りますので、何らかの対応をとる必要があります。

10年ぐらい前までは、競売物件価格は非常に安かったのですが、現在ではかなり上がってきています。二束三文では落とせなくなってきています。債務者にとっては良い流れです。
しかし、低い価格であるのは変わりません。

よって、競売になる前に、任意売却をした方がいいとの話があります。
任意といっていますが、債権者である銀行が同意しないと話は動きませんので、完全に債権者の任意というわけではありません。また、債権者が同意したとしてもそれは売出価格であって、債務の減額に同意したわけではありません。競売ではない通常のルートで売却できるので、競売よりは高く売れるだろうというだけの話です。売却額が債務に見合わなければ、その残りは債務者が引き続き払い続けなければなりません。