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不動産離婚のお悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 離婚
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    東京都足立区
  • 投稿日
    2024/03/10
  • 更新日
    2024/07/15

227 view

離婚後の住宅ローンに関して

離婚をすることになりましたが、ローンの支払いの兼ね合いで売却することとなりそうです。
ローン残債の有無で売却方法はかわるのでしょうか？高く売れた場合、利益は分けられるのでしょうか？

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/07/15

    月山なつ

    不動産専門家

    • 40代
    • 大阪府
    • 女性
    • 専門家

    1. ローン残債の有無と売却方法
    ●ローン残債がある場合：
    ・オーバーローン（売却価格がローン残債より低い場合）
    　売却価格だけではローンを完済できないため、自己資金や他の資金で不足分を補填する必要があります。抵当権を抹消するために残債を全額支払う必要があるため、資金をどのように工面するかを明確にしましょう。

    ・アンダーローン（売却価格がローン残債を上回る場合）
    　売却価格でローンを完済できるため、比較的スムーズに売却手続きを進めることができます。ただし、売却にかかる諸経費や場合によっては税金も考慮し、それらの負担をどう分担するかを決める必要があります。

    ●ローン残債がない場合：
    売却価格がそのまま利益となるため、手続きもシンプルです。利益は、離婚協議や離婚合意書に基づいて分配されます。

    2. 売却方法
    ・仲介売却：不動産仲介会社を通じて一般市場で売却する方法です。市場価格に基づいて売却できるため、高く売れる可能性があります。ただし、売却までの時間がかかることがあります。

    ・買取：不動産業者に直接売却する方法です。迅速に売却できる反面、市場価格よりも低い価格で売却されることが一般的です。

    3. 高く売れた場合の利益分配
    ・利益の分配：売却後に利益が出た場合、その分配は離婚協議や離婚合意書に基づいて行われます。通常は、夫婦間で公平に分配されることが一般的ですが、特定の事情がある場合はその内容に従って分配されます。

    ・分配方法の確認：離婚時に弁護士やファイナンシャルプランナーと相談し、利益の分配方法を明確に決めておくことが重要です。

    4. 注意点
    ・ローンの返済計画：売却によってローンを完済できるかどうかを確認し、完済できない場合はその差額をどのように負担するかを明確にしておく必要があります。

    ・税金の確認：売却によって得た利益に対して税金が発生する場合があるため、税務署や専門家に確認することが重要です。

    結論
    離婚時にマンションを売却する場合、ローン残債の有無によって売却方法が変わることはありませんが、残債がある場合の対処法や利益の分配方法についてはご夫婦で事前に協議しておくことが重要です。また、専門家のアドバイスを受けながら、適切な手続きを進めることをお勧めします。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/07/14

    土井　孝幸

    不動産売却サポート関西株式会社

    • 50代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社

    初めまして。不動産売却サポート関西の土井と申します。

    離婚時の売却の件でのご相談は多くございます。

    ローン残債の有無では売却方法は変わりはございませんが、売れる金額と残債の差額どうするはご夫婦で事前に協議いただく必要はございます。

    残債の方が多い場合には、抵当権を残して売却はできません。
    よって抵当権抹消の為には残債を全額支払う必要がございますので、どのように不足額を補填するか。
    残債より高く売却できる場合には売却にかかる諸経費や場合によっては税金等お支払いいただく必要もございますので、それらご負担をどうするかや、それらを相殺した残額をどうするのか。

    ご夫婦で築かれた債務も利益等も財産分与の対象となるので、離婚協議の中でどう扱うかは協議によると思います。

    参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2024/07/14

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家

    ご相談拝見しました。

    まずローンの残債がある場合は、売却益で残債を一括弁済することになります。それ自体は一般的な流れですので問題はありませんが、問題は価格です。

    残債額は適正流通価格を下回る金額でしょうか？
    不動産の売買価格は、購入者に特段の理由でも存在しない限り流通価格に帰結します。
    残債が流通価格を上回る場合によくあるケースとして、せめて残債と諸費用の合計額を上回る金額で売却したいと、あえて高値で売却活動を始めるケースがあります。

    残念ながらこの方法では、時間が経過するばかりで売却が実現する可能性はありません。

    資金を持ち出ししてでも適正価格で売り出すことを検討すべきでしょう。
    またその資金が捻出できない場合は、任意売却という方法もあります。

    次に売却益が出た場合は原則所有者のものと解されますが、婚姻している場合は夫婦共有財産であるとされます。したがって売却益は、離婚協議書内容に基づき、適正に按分される形になります。

    離婚に伴う売却は、法的な手続きも含め感情的な問題も絡むことから、事前に協議を重ねると同時に早い段階で専門家に相談することをお勧めします。

    以上、参考になれば幸いです。

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