離婚後の住宅ローンに関して

Question

離婚をすることになりましたが、ローンの支払いの兼ね合いで売却することとなりそうです。
ローン残債の有無で売却方法はかわるのでしょうか？高く売れた場合、利益は分けられるのでしょうか？

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談拝見しました。

まずローンの残債がある場合は、売却益で残債を一括弁済することになります。それ自体は一般的な流れですので問題はありませんが、問題は価格です。

残債額は適正流通価格を下回る金額でしょうか？
不動産の売買価格は、購入者に特段の理由でも存在しない限り流通価格に帰結します。
残債が流通価格を上回る場合によくあるケースとして、せめて残債と諸費用の合計額を上回る金額で売却したいと、あえて高値で売却活動を始めるケースがあります。

残念ながらこの方法では、時間が経過するばかりで売却が実現する可能性はありません。

資金を持ち出ししてでも適正価格で売り出すことを検討すべきでしょう。
またその資金が捻出できない場合は、任意売却という方法もあります。

次に売却益が出た場合は原則所有者のものと解されますが、婚姻している場合は夫婦共有財産であるとされます。したがって売却益は、離婚協議書内容に基づき、適正に按分される形になります。

離婚に伴う売却は、法的な手続きも含め感情的な問題も絡むことから、事前に協議を重ねると同時に早い段階で専門家に相談することをお勧めします。

以上、参考になれば幸いです。

遠藤 裕太((有)山地不動産企画) · Answer

ご質問拝見させて頂きました。

住宅ローンの残債の有無で売却方法が大きく変わるということはありません。

まず売却する場合、
「住宅ローンの残債を完済し、抵当権の抹消が条件」になります。


まず不動産売却方法には大きく分けて二つ売却方法があります。
・買取
不動産会社が買取する方法だが、仲介と比べると売却金額が安くなる
時間かからず現金化が可能
・仲介
高く売れる方法　相場にのっとった金額　
買手が現れないと売却できない　いつ売れるかがわからない



住宅ローンの完済が条件になりますので、
住宅ローンの残債金額が大きいか小さいか、自己資金を使うか使わないか等
あるかと思いますので、まずは不動産査定を依頼し売却の相場を知る必要があるかと思います。


そのうえで売却金額で買取なのか仲介なのかの判断もできると思われます。


高く売れた場合の利益については、財産分与等ありますので、
互いに話合い決める必要があります。
お二人で話し合いで決めるのか、第三者（弁護士さん等）交える必要もあるかと思われます。
とても重要な点になりますので、売却する前に決める必要があります。


参考になれば幸いです。

不動産売却サポート関西営業担当(不動産売却サポート関西株式会社) · Answer

離婚時の売却の件でのご相談は多くございます。

ローン残債の有無では売却方法は変わりはございませんが、売れる金額と残債の差額どうするはご夫婦で事前に協議いただく必要はございます。

残債の方が多い場合には、抵当権を残して売却はできません。
よって抵当権抹消の為には残債を全額支払う必要がございますので、どのように不足額を補填するか。
残債より高く売却できる場合には売却にかかる諸経費や場合によっては税金等お支払いいただく必要もございますので、それらご負担をどうするかや、それらを相殺した残額をどうするのか。

ご夫婦で築かれた債務も利益等も財産分与の対象となるので、離婚協議の中でどう扱うかは協議によると思います。

参考になれば幸いです。

土井 麻衣子((有)山地不動産企画) · Answer

ローンの残債の有無で売却方法が変わることはございませんでした。

実際に売れる金額と残債の差額が出た場合、抵当権が設定されたままになりそのままだと売却ができませんので差額分全額支払うことになります。

利益がでた場合も、差額分を支払う場合もご夫婦で協議が必要になると思います。

月山なつ(不動産専門家) · Answer

1. ローン残債の有無と売却方法
●ローン残債がある場合：
・オーバーローン（売却価格がローン残債より低い場合）
　売却価格だけではローンを完済できないため、自己資金や他の資金で不足分を補填する必要があります。抵当権を抹消するために残債を全額支払う必要があるため、資金をどのように工面するかを明確にしましょう。

・アンダーローン（売却価格がローン残債を上回る場合）
　売却価格でローンを完済できるため、比較的スムーズに売却手続きを進めることができます。ただし、売却にかかる諸経費や場合によっては税金も考慮し、それらの負担をどう分担するかを決める必要があります。

●ローン残債がない場合：
売却価格がそのまま利益となるため、手続きもシンプルです。利益は、離婚協議や離婚合意書に基づいて分配されます。

2. 売却方法
・仲介売却：不動産仲介会社を通じて一般市場で売却する方法です。市場価格に基づいて売却できるため、高く売れる可能性があります。ただし、売却までの時間がかかることがあります。

・買取：不動産業者に直接売却する方法です。迅速に売却できる反面、市場価格よりも低い価格で売却されることが一般的です。

3. 高く売れた場合の利益分配
・利益の分配：売却後に利益が出た場合、その分配は離婚協議や離婚合意書に基づいて行われます。通常は、夫婦間で公平に分配されることが一般的ですが、特定の事情がある場合はその内容に従って分配されます。

・分配方法の確認：離婚時に弁護士やファイナンシャルプランナーと相談し、利益の分配方法を明確に決めておくことが重要です。

4. 注意点
・ローンの返済計画：売却によってローンを完済できるかどうかを確認し、完済できない場合はその差額をどのように負担するかを明確にしておく必要があります。

・税金の確認：売却によって得た利益に対して税金が発生する場合があるため、税務署や専門家に確認することが重要です。

結論
離婚時にマンションを売却する場合、ローン残債の有無によって売却方法が変わることはありませんが、残債がある場合の対処法や利益の分配方法についてはご夫婦で事前に協議しておくことが重要です。また、専門家のアドバイスを受けながら、適切な手続きを進めることをお勧めします。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

売却方法自体は変わりませんが、売却額でローン残債を埋めきれるかどうか、埋めきれない場合預金等資金都合してまで売却するかどうかは変わってきます。
まず、買取価格のチェックです。買取価格には業者が儲けるための値幅分、低く見積もられていますので、買取価格＞残債であれば、まず問題なく手残りを残して売れるでしょう。聞くだけ聞いてやっぱり仲介にしますと切り替えればいいのです。

仲介価格を先に聞くと、業者は契約獲得のために上乗せした査定額を提示してくるところがあるので、いくらで売れるのかかなりぼやけます。一番の高値＜残債であればまず残債は残ります。残債が残った状態では売却できませんので、それを埋める算段が必要です。算段が付かない場合は売れませんので、ローンを支払い続けなければなりません。離婚しようがしまいが銀行にとっては関係ありませんので、非常に厄介なことになります。冷静に対処方法を決める必要がります。

一番の高値＞残債＞買取価格の場合、実際に売りに出してみないとわからないです。まず、売却にいくらつぎ込めるか、お二人で相談してください。離婚後の生活もあるでしょうから、ある程度余裕は必要です。残債額+追加資金が最低売出価格になります。

先ほどの一番高値を付けた価格と、その価格を付けた会社を切り離し、各社に高値売却の方法をヒアリングしてください。担当者の人柄や説明が上手などは高値売却に関係ありません。あくまで高く売る方法です。ヒアリング結果から一番高く売れると思った業者に、先ほどの一番の高値で売れるか聞いてみてください。難しいというかもしれませんが、押し通して下さい。

売りに出したら、自分の物件がスーモなどのポータルサイトにどのように掲示されているかチェックです。買いたくなるような写真、キャッチコピーでしょうか。類似価格の競合と比べてどうでしょうか。競合も含めて価格を毎日チェックしてください。売れない場合、値下げ交渉がありますが、詳細ページへの来訪者数を必ずメモっておいてください。急に来訪者が増えるようならば、しばらく待ちです。逆に誰も見ないのであれば、高すぎるのです。

このように徐々に値を下げていき、極力高値で売ってください。

残債を超えて高く売れた場合ですが、そのお家が結婚後に購入したものであれば分けられます。結婚前だと難しいでしょう。比率は半分半分にするケースが多いですが、これも話し合いです。

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