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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 離婚
  • 40代
  • 女性
  • エリア
    神奈川県藤沢市
  • 投稿日
    2025/05/31
  • 更新日
    2025/06/02
  • ［3回答］

420 view

離婚後も共有名義のマンション。元夫が勝手に貸し出していた

2年前に離婚した元夫と、昔一緒に住んでいたマンションが今も共有名義のままです。
ローンは完済済みで、離婚後はお互い別の場所で生活しており、「いずれ売却しよう」としばらく放置していました。

ところが最近、たまたま近くを通りがかったためふとポストを見てみると他人の名前が。
確認すると、元夫は私に無断で賃貸契約を結び、家賃収入を得ていたことが判明しました。
当然、私には一円も入ってきておらず、裏切られたと感じました。

元夫は「放置していたらもったいないだろ」と悪びれる様子もなく、完全に信頼が崩れました。
私は賃貸に出すことに同意した覚えはなく、鍵も管理も知らないまま進められていたことに強い憤りを感じています。

共有名義の不動産を片方が勝手に貸し出すことは許されるのでしょうか？
今からでも自分の持ち分に見合った金銭を法的に要求することはできますか？

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/06/02

    ご相談拝見しました。
    お二人の、より良い未来のために、お互いの均衡点を見つけていけると良いですね！！

    ただし、既に行き違いの生じたご相談者様の権利は絶対に守られるべきだと思います。

    ①共有名義マンションを片方の所有者が単独で貸し出すことは原則NG

    不動産の賃貸は「管理行為」にあたり、民法上、共有者の過半数の同意が必要です。あなたの同意なしに元夫が賃貸契約を結んだのは違法性のある可能性があります。

    ただし、過半数とは、
    •人数の過半数 ではなく
    •持分割合の過半数 です。

    ②過去の家賃収入について請求できる可能性がある

    自分の持分割合（例：1/2なら半分）に応じて、元夫に過去の家賃収入の分配を請求できます。協議で解決できない場合、法的請求（不当利得返還請求など）を検討します。

    ③これからの対応としては話し合いと法的整理が必要

    できれば弁護士に相談し、共有関係の整理（売却か分割）を進めましょう。放置しておくと今後も不利益が生じる可能性があります。

    ④売却時の「オーナーチェンジ（賃貸中）売買（OC）」と「居住用売買」の違い

    オーナーチェンジ売買と居住用売買という観点について、売却想定価格や活動戦略、税金においても様々影響を受けます。

    ・自己居住用不動産の3000万控除の適用可否
    ・売却時の譲渡所得税（確定申告）の計算
    ・実需か投資用か、という売却価格の差

    1オーナーチェンジ（OC）売却

    賃貸中の物件を、入居者付きのまま売却すること。
    一般の住み替え購入者は対象外で、投資家向け販売になります。
    家賃収入や契約条件、管理状態が価格に影響し、通常は居住用より圧倒的に売却価格が下がることが多いです。（一概には言えませんが、賃借人が退去してからの販売のほうが一般的にはベター）

    2居住用として売却

    空室にして、一般の住み替え層に販売すること。
    ファミリーや単身層が検討でき、需要が広がり、場合によっては高値がつきやすいです。
    現状賃貸中であることは、将来の売却条件や価格に大きく関わります。
    もし高く売りたい場合、賃貸契約を整理（退去協議）し、空室状態で売却する選択肢も検討できます。




    あなたは決して我慢する必要はありません。
    「もう終わった話だから」「勝手にされたから仕方ない」とあきらめなくて大丈夫です。

    法的にあなたの権利は守られており、今からでも取り戻せる部分もあるでしょう。

    これからの未来をより良くするために、ぜひ信頼できる弁護士や不動産専門家と一緒に一歩踏み出しましょう。

    あなたが納得できる道を見つけられるよう心から応援しています。

    少しでもお力になれば幸いです。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/06/01

    ご相談を拝見しました。本件は明確に相談者様の権利が侵害されており、金銭的賠償を共有者に請求できる案件です。共有名義不動産の無断賃貸と利益配分に関する典型的な法律トラブルですので、速やかに弁護士に相談し対応されるとよいでしょう。

    民法第252条「共有物の管理」に基づき、物件管理に関しては共有者の過半数の同意が必要であるののに、適切な手続きを経ず賃貸として運用しており、かつ、民法第703条で規定された「不法利得の返還義務」に基づき、受益者にはその利益の存する限度において返還する義務があるからです。

    賃貸借契約の始期や月額賃料を確認したうえで、契約締結時期に遡り持分割合に応じた金額を算出し、請求されると良いでしょう。ご自身で内容証明にその旨を記載して請求するのも一つの方法ですが、相手方がすんなり支払に応じてくれるとは限りません。やはり、弁護士に相談されるのが得策だと思われます。

  • 私が回答します

    本田憲司

    不動産売却サポート関西株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/05/31

    ご相談者様

    初めまして不動産売却サポート関西の本田と申します。

    ご相談内容の回答です。
    共有名義の不動産を、もう一方の同意なしに勝手に賃貸することは原則として認められておらず、共有不動産を賃貸するには、共有者全員（ご相談者様）の合意が必要です。

    今回のように元ご主人様が無断で賃貸契約を結び、家賃収入を得ていた場合、
    ご相談者ご自身の持分に応じた家賃相当額を請求する権利があります。

    【今後の対応について】
    ①共有状態を解消（売却や持分の買取を元ご主人様に要求）する
    ②法的手続きを視野に入れて対応することをお勧めします。

    お一人で対応するのが難しいと思いますので、弁護士に相談されるのが良いです。

    一助になれば幸いです。

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