不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

離婚
20代
男性
エリア

鹿児島県鹿児島市
投稿日

2024/08/09
更新日

2024/08/09
［2回答］

639 view

マンションを相続する際、評価額は購入価格ですか？時価ですか？

私が回答します
梅田篤志

税理士法人フォーカスクライド
- 30代
- 新潟県
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/08/09
税理士の梅田です。
ご回答させていただきます。

マンションを相続する際の評価額に関しては、次のようになります。

1. 評価額は購入価格か時価か
相続における評価額は購入価格ではなく、時価に基づきます。具体的には、相続税の計算に使用される評価額は、路線価方式または倍率方式によって算出される土地部分の評価額と、固定資産税評価額に基づく建物部分の評価額を合算して求められます。

2. 区分所有権の評価方法
マンションの区分所有権の評価は以下のように行われます。
「土地部分の評価」
マンションの敷地に対する評価は、まず敷地全体の評価額を算出し、次にその評価額に持分割合を乗じることで個々の区分所有者の土地部分の評価額を求めます。土地の評価には、通常、国税庁が公表する路線価や倍率方式が使用されます。
「建物部分の評価」
建物部分については、固定資産税評価額を基に評価されます。これは各区分所有者の専有部分の評価額に該当し、固定資産税評価額は各自治体が算出・公表しています。

そして、マンションの相続税評価額は、実勢価格の約3割程度で評価されることが多く、特に高層マンションでは市場価格との乖離が大きな問題となっていました。
この乖離を利用した節税対策が問題視され、評価額を市場価格に近づけるための改正（補正指数の導入）が行われています。
実際の評価に関しては、具体的な条件や状況によって異なる場合がありますので、詳細については個別に専門家にご相談いただくことをお勧めします。
私が回答します
鈴木洋輔

鈴木洋輔税理士事務所
- 40代
- 埼玉県
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/08/09
ご質問ありがとうございます。

マンションを相続するケースについて、
相続税の目線から回答させていただきます。

マンションの土地と建物を相続する場合、
いわゆる時価で評価を行ないます。

ただ、実際に売却しないと時価が不明なことも多いため、
通常は次の方法で計算をして財産評価を行ないます。

・土地：路線価や倍率といった評価方法を使用して計算
・建物：固定資産税評価額をベースに計算

マンションを第三者に貸していたりすると、
評価減を行なったりもします。

近年の注意事項ですと、
令和6年から区分所有マンションの評価方法が改正されました。
もしマンションの一室を区分という形式で所有している場合には、
上記で計算した金額に補正が入ります。

経験的に、1.5倍から2倍くらいに評価額が上がる
ケースも少なくありません。

具体的な評価方法や全体の相続税額は、
所有財産や家族構成によっても変わってきます。
まずは、顧問税理士等にご相談いただくのがよろしいかと思います。

ご参考になれば幸いです。