マンション売却　成功までのポイントを詳しく解説！

マンション売却を成功にさせるための重要なポイントを解説します。

査定方法の選び方から築年数に応じた売却戦略、効果的な内覧の準備、法的な注意点まで、売却をスムーズに進めるための情報を一挙にご紹介。

買い手がなかなか見つからない、もっと高く売れるかもしれないといった心配を解消し、納得のいく売却活動を目指しましょう。この記事を最後までご覧いただき、準備万端で臨んでください。

マンション査定の基本

マンション査定方法の種類

マンションの価値を査定する方法は主に三つあります。

取引事例比較法

取引事例比較法は、主に居住用マンションや土地の査定に使われる査定方法です。

対象不動産と条件が近い物件の取引事例から、いくつかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。

不動産業者は、レインズという情報サイトで周辺物件の過去の売り出し価格や成約価格を調べることができます。また、自社が過去に扱った物件などを参考にすることもできます。

その過去に成約した物件と査定中の物件を広さ、間取り、設備、駅からの距離、築年数、階数、窓の向きなどの要素で比べて、査定価格を算出します。

さらに、過去の物件と査定中の物件について、公的な数値である公示価格、基準価格、路線価なども比較して査定します。

収益還元法

収益還元法は、投資マンションなど、主に投資用物件の査定に使われる査定方法です。

対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益を設定する利回り（還元利回り）で割ることによって、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める方法です。

原価法

原価法は、主に一戸建ての建物部分の査定に多く使われる査定方法です。

不動産の再調達原価をもとに、対象不動産の試算価格を求めます。

再調達原価とは、仮にその不動産を再度調達するならば、いくらかかるかということです。建物とその敷地を別々に計算します。

正確な査定価格を得るためのポイント

大体の相場はインターネット上で確認することができます。

より正確な相場が知りたい時は、マンションナビの簡単相場シミュレーションがおすすめです。

無料会員登録すると、階数、面積、採光面などより詳しく条件設定した上で相場確認が可能。

また不動産会社に対しては物件の特徴や修繕・リフォーム履歴を正確に伝えましょう。

例えば、内装のリフォーム歴や設備の修理状況などは価格に影響します。

さらに、近隣の開発情報や交通の便など、エリアの変化がある場合も伝えておくと良いでしょう。

査定結果が出た際には、提示された価格の理由や査定方法について質問し、納得できる説明を受けることもポイントです。

築年数別のマンション売却ポイント

築浅マンションの売却ポイント

築浅マンション（10年未満）は現代の建築基準を満たしており、最新設備が整っていることが多いため、比較的高価で売却できます。購入希望者が多いので、市場価値をしっかり把握し、適正価格での売却を目指しましょう。また、状態が良ければその点を強調することが重要です。

中築マンションの売却ポイント

築10年から25年のマンションでは、設備の老朽化が進んでいることがあります。

ここでは、必要に応じたリフォームや設備のアップデートを行い、買い手に魅力的な状態にしておくことがポイントとなります。現況引渡しでももちろん良いですが、より高値での売却を目指すのであれば検討してみましょう。

築古マンションの売却ポイント

築25年以上のマンションは、価値が大きく下がっている可能性がありますが、立地や歴史がある建物は価値があります。ここでは、その特性を生かし、独自性や歴史的価値をアピールすることがポイントです。また築古になってくるとそれ以上価格が低下しなくなる特徴があります。安く買える上に購入後ほとんど価格が下がらない為、損した気持ちにならないといった面もあります。

マンションを高く売るためのテクニック

内覧の準備：清潔感と広さをアピール

内覧はマンションを売却する上で非常に重要です。部屋を広く見せるために、不要な家具や雑多な物は整理整頓しておきましょう。

また、清掃を徹底して、特にキッチンやバスルームなどの水回りはピカピカにしておきましょう。明るい照明や適度な換気も効果的です。

売却前のリフォーム：コストと利益のバランス

売却前のリフォームは、コストとリターンを慎重に計算する必要があります。

目立つ損傷や古くなった設備の修繕は購入希望者に良い印象を与えるために有効ですが、大規模なリフォームは必ずしも費用対効果が高くないため、必要最低限の修繕に留めることが望ましいでしょう。

マンション売却時の法的な注意点

売却過程での費用と税金

マンションを売却する際には、様々な費用が発生します。

これには、仲介手数料、登記費用、印紙税が含まれます。

さらに、売却益がある場合、譲渡所得税が発生することがあります。

これらの税金は売却価格や所有期間、利用した控除によって異なりますので、税理士や司法書士等の専門家や税務署に事前に相談し、正確な計算を行いましょう。

不動産会社選びのポイント

信頼できる不動産会社の選定はマンション売却において非常に重要です。

会社の実績や評価、提供されるサービスの内容、手数料の透明性を確認し、自分のニーズに合った会社を選びましょう。

また、地元の市場に精通している会社を選ぶことも、効率的かつ有利な売却に繋がります。

まとめ　マンション売却成功のためのチェックリスト

市場価格の調査

同じ地域の似た物件の最近の売買価格を調べ、適正な価格設定を行います。不動産仲介業者であれば情報をもっているので、しっかり確認しましょう。

不動産会社の選定

複数の会社を比較し、評判や手数料、サービス内容を基に選びます。査定額の根拠となる情報があるか、納得できる説明があるかを見極めましょう。

必要書類の準備

登記済証（権利証）や固定資産評価証明書、分譲時のマンションパンフレット、リフォーム箇所がわかる資料など、売却に必要な書類を事前に準備します。
具体的な必要書類については、不動産仲介業者に確認しましょう。

物件のリフォームや清掃

内覧のため、必要に応じたリフォームを行い、徹底的に清掃します。

法的・税金の相談

売却に伴う法的問題や税金の相談を専門家に行います。

買主との交渉

買主が現れた場合は、提示された条件をしっかり検討し、必要な交渉を行いましょう。

いかがでしたでしょうか。
マンション売却を成功させるためには、売却までの流れを把握し、必要な情報を事前に確認しておくことがとても重要です。
物件の魅力を最大限にアピールし、納得したマンション売却を行いましょう。