マンション売却の流れ・期間やスケジュールを徹底解説！

マンションの売却を考えるからには「事情」や「都合」があるはずです。しかし、マンションをはじめとする不動産は、基本的にいつ売れるかわかりません。平均的には3ヶ月ほどといわれていますが、確実にこの期間内で売却するには、売却スケジュールと早く売るためのコツを把握しておく必要があります。

本記事では、マンションの売却スケジュールとともに、それぞれのステップでかかる平均的な期間を解説します。

マンション売却の流れ

マンションを売却するまでの工程は10に分けられます。いずれも重要な工程のため、1つずつ確認していきましょう。

STEP1．住宅ローン残債の確認

マンションの売却を検討し始めたら、まずは住宅ローン残債を確認しましょう。住宅ローン残債は、次のような方法で確認できます。

• 借入時の返済予定表を確認する（繰り上げ返済などをしている場合は実態と異なるので注意）
• 年末に送られてくる残高証明書を確認する
• 金融機関の窓口やアプリなどで確認する

不動産は、原則的に住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。売却時点で住宅ローン残債があっても問題ありませんが、引き渡しまでに完済する必要があります。

売却対価を得ても完済できる見込みがない場合は「任意売却」という特別な売り方を検討しましょう。

STEP2．必要書類の準備

不動産会社に査定を依頼するには、査定に必要な情報を提示しなければなりません。簡易的な査定であれば、所在地や大体の広さ、築年数などで査定してもらえることもありますが、高い精度の査定を希望する場合、あるいは査定後すぐに売却活動を開始したいという場合は、次のような書類を準備しておきましょう。

• 登記簿謄本
• 権利証・登記識別情報
• 本人確認書類
• 公図
• 測量図
• 固定資産税納税通知書
• マンションの管理費・修繕積立金がわかる書類

これらの書類に加えて、以下のような書類があると評価がプラスになる可能性があるため、用意しておくことをおすすめします。

• 住宅性能評価書
• 耐震診断報告書
• 境界確認書
• リフォーム時の工事請負書
• アスベスト使用報告書

STEP3．査定依頼

続いてのステップは、不動産会社への「査定依頼」です。査定自体は1～2週間もあれば終わりますが、査定から不動産会社を決定するまでの間で時間を要することもあります。この工程を効率良く行うためには、一括査定の活用を検討しましょう。

査定の種類

査定とは、マンションがいくらくらいで売れるのか不動産会社にジャッジしてもらうことです。不動産会社による査定は、「机上査定」と「訪問査定」に分かれます。

また、不動産会社を通さないAI（人工知能）による査定や、複数社に一括で査定依頼できる一括査定サイトを活用するのも一つの方法です。

複数社への査定依頼が重要な理由

一括査定とは、査定の方法というよりは、不動産会社に査定を依頼するための方法の一つです。マンションの査定で重要なのは、複数の不動産会社に依頼すること。その理由は、各社による査定額には差があるからです。

そもそも査定額は、その金額で売れると保証された金額ではなく、各社が概ね3ヶ月で売れるだろうと推測する価格にすぎません。マンションは、売りに出してみなければいくらで売れるか、いつ売れるかわからないため、より好条件で売るためには、売却前にマンションの適正価格を知る必要があります。

適正価格を知るためには、1社のみの査定額を鵜呑みにしてはいけません。各社の査定額とともに「どうしてその査定額になったのか」という根拠を聞き、ご自身で適正価格を見定めなければならないのです。

マンションの適正価格を知るためには、最低でも3〜4社ほどの不動産会社に査定依頼することをおすすめします。マンションナビでは、マンションの売却に強い不動産会社に一括で査定依頼が可能です。

マンションの査定後は、不動産会社との契約に進みます。査定依頼を通し、売却をお願いするに値する不動産会社かどうかを見極めましょう。

STEP4．媒介契約締結

査定してもらう過程で、「この不動産会社に任せたい！」と思った会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、次の3つの種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

3つの媒介契約の大きな違いは、複数社に依頼できるかどうかです。一般媒介契約のみ、複数社に依頼することができます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、自己発見取引の可否です。自己発見取引とは、売主自らが見つけた買主との取引を指します。親戚や知人などに買ってもらう可能性がある場合は、専属専任媒介契約を選択しないほうが良いでしょう。

STEP5．売却活動

媒介契約締結後は、すみやかに売却活動が開始されます。不動産会社は、売却活動として以下のような施策を行います。

・レインズへの登録
・不動産ポータルサイトへの登録
・新聞折込チラシや投げ込みチラシ
・既存顧客への紹介

とはいえ、上記のような施策をすれば簡単に買主に見つかるわけではありません。物件や売主の意向にあった適切な販売戦略を見極めることは、不動産会社の重要な役割の1つです。

また、広告は出せばいいというものではありません。写真にこだわってくれるか、販売図面を作りこんでくれるかなど細かな点も事前に確認したうえで不動産会社を選定するようにしましょう。

STEP6．内覧対応

あなたのマンションに興味を持った購入検討者は「内覧」を申し込みます。売主が居住中であれば、内覧者を迎え入れるための準備をしなければなりません。

成約に至るまでの内覧の数や期間は状況によって異なりますが、長ければ半年以上、多ければ10件、20件……の内覧をこなさなければならないこともあります。

STEP7．購入申込～価格交渉

内覧で購入を決めた方から、「購入申込書」や「買付証明書」といった書類が提出されます。これらの書類は、契約を決めるためのものではなく、購入希望者が売主との交渉権を得るための書類と認識しておきましょう。

申込書には、購入希望者の希望価格が記載されます。この金額は、売り出している価格とは限りません。ここから、売主と買主とで価格の交渉が始まります。

価格交渉は、一種の駆け引きです。たとえば、買主が100万円の値下げを要望してきたとしても、100万円下げずに成約にいたることもあります。ただもちろん「100万円下げてくれないと買わない」というケースもあるため、値下げの判断は慎重にしなければなりません。

販売状況も交渉時の判断材料となるでしょう。たとえば、販売開始から1週間後の購入申し込みで100万円の値下げを希望されるのか、半年後の購入申し込みなのかによっても判断は変わってくるはずです。価格交渉への臨み方は、販売期間や販売状況、値下げ幅などに鑑みて、不動産会社と相談しながら検討しましょう。

STEP8．売買契約

価格交渉に折り合いが付けば、晴れて売買契約の運びとなります。

マンションの売却では、多くの場合、契約日と物件を引き渡す日が異なります。契約日に行われるのは、契約書への署名・捺印、重要事項説明の読み合わせ、手付金の授受です。

売買契約書に署名・捺印する前には、とくに次の事項をよく確認しましょう。

• 契約不適合責任の期間が想定以上に長くなっていないか
• 物件状況報告書・設備表が事実と異なっていないか
• ローン特約の有無・期日・条件
• 解約の期日・条件
• 引き渡し時期

その他、不動産の売買契約書で確認すべき内容や注意点は以下の記事にまとめています。

STEP9．決済・ローン返済・引渡し

決済日には、売買契約で受領した手付金を除いた残代金の決済および引き渡しが行われます。マンションの住宅ローンが残っている場合には、残代金をもって完済します。

金銭のやり取りが終われば、原則的に当日にマンションの所有権が買主に移行します。

売買契約から決済・引渡しまでの期間は1〜2ヶ月程度が一般的です。この間に、買主は住宅ローンの本審査を通します。買主の事情によっては2～3ヶ月と期間が空いてしまうこともありますので、あらかじめ引き渡し時期についても売主と買主間で協議しておきましょう。

STEP10．確定申告

マンションの売却で譲渡所得が出た場合は、売却した年の翌年に確定申告する必要があります。

譲渡所得とは、簡単にいえば売却益を指しますが、購入時の価格と売却金額の差額を指すわけではありません。詳しくは、以下の記事をご参照ください。

譲渡所得には、所得税と住民税が課されます。ただし、マイホームの売却では、譲渡所得を控除できる「3,000万円特別控除」などの控除特例が利用できる可能性があります。控除特例を利用する際にも確定申告は必須のため、まずは譲渡所得の計算をしてみましょう。

マンション売却にかかる期間の全体像

マンション売却にかかる期間は3ヶ月程度が平均です。早く売りたいと考えている方は「コツ」や「売却方法」を知っておきましょう。

マンション売却の平均期間

上記は、首都圏における中古マンションのレインズ登録から成約までの日数を表したグラフです。

レインズへの登録は媒介契約締結直後ではなく、専任媒介なら7日、専属専任媒介なら5日というタイムラグがあります。したがって、売り出し開始から成約までの日数は80〜90日程度と考えておくと良いでしょう。

速やかな売却のための適切な価格設定

平均的な期間より早く売るには、相場価格から5〜10%ほど価格を下げて売り出すのが効果的です。やはり「高く」と「早く」を両立させるのは難しく、早く売るには一定の「お得感」を出す必要があります。

とはいえ、安すぎる価格にしてしまっては売主の利益が損なわれてしまいます。よって、マンションを早く売るためには、まず「適正価格」を知ることがなにより重要です。相場を知り、早期売却を目指しつつも最大限高く売れるラインを探りましょう。

速やかな取引のためのオプション「買取」とは

たとえば、買い替えや資金難などにより「1ヶ月以内に資金化したい」「できる限り早く売却したい」というときには、いつ現れるともわからない買主を募っている時間はありません。こういった状況では「買取」によってマンションを売るのも一つの選択肢です。

買取とは、不動産会社に「仲介」してもらうのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらうという売却方法です。不動産を買い取るのは、再販買取業者。以下の記事で、買取でマンションを売る方法を解説していますのでご参照ください。

・マンション売却にかかる期間は3ヶ月程度が平均
・早期売却のためには“妥当”な価格で売り出すことが大切
・早く売らなければならない事情がある場合には「買取」も検討する

住み替えの際のマンション売却スケジュール

マンションを売って新居を購入する住み替えでは、スケジュール調整が難航するものです。

基本的には、今のお住まいの売却を先行させる、あるいは新居の購入を先行させて住み替えるのが一般的です。また、売却と購入の決済日の日取りを合わせる住み替え方法もあります。

「売り先行」の場合

住み替えで今のお住まいの売却を優先させる最大のメリットは、新居の資金計画が立てやすいことです。ただし、デメリットとして、新居購入のタイミングによっては一時的に賃貸住宅に住まなくてはならない手間と費用がかかることが挙げられます。

「買い先行」の場合

新居の購入を先行するメリットは、ゆっくりと新居を選ぶことができ、一時的に賃貸に住む必要がないことです。

一方でデメリットは、売却のタイミングによっては住宅ローンが二重にかかること、そして新居の資金計画が立てづらいことです。もし、今のお住まいが予想以上に安い価格でしか売却できなくなってしまえば、資金計画が狂ってしまうことにもなりかねません。

購入を先行させる住み替えは、ある程度、資金面に余裕がある場合に限ったほうが賢明でしょう。

売り買い同日決済の場合のスケジュール調整方法

今のお住まいの売却と新居の購入の契約日が合わなかったとしても、スケジュールの調整次第で引渡し・決済日を同日にすることは可能です。2つの契約を同日決済とすることで、仮住まいが不要で、住宅ローンが重複する期間も不要となります。

しかし、購入と売却という2つの取引の決済日を同日にすることは容易ではありません。基本的にマンションがいつ売れるかを予測することはできないため、売却が決まり次第、急いで新居を探すか、売却のタイミングを決めやすい買取で売却するなど、売買の方法やタイミングを考慮する必要があります。

加えて、マンションの買主や新居の売主、買主が融資を受ける金融機関、売主がローンを借り入れる金融機関、司法書士、不動産会社など、2つの取引に関わるすべての人のスケジュールを調整しなければなりません。売り買い同日決済が実現できるかは、住み替える当事者の決断力や不動産会社の手腕にもよるところです。

マンション売却の流れや期間に関するよくある質問

3ヶ月を超えてもマンションが売れない場合はどうすればいいですか？

3ヶ月というのは、あくまで首都圏における中古マンションの売却期間の平均です。相場より高く売り出している場合や需要の低い物件は、これ以上の期間がかかるケースもあります。また、不動産会社の力不足という可能性もあります。不動産会社の査定通りの価格で売り出していて、なおかつ需要も低くないエリアの物件が長期間売れない場合は、不動産会社の見直しも検討してみましょう。

マンションを売却する前にリフォームする必要はありますか？

基本的には、そのままの状態で不動産会社にご相談ください。経年劣化や傷が目立つ場合もあるかと思いますが、マンションを買う方の中にはご自分でリフォームして住みたいと考えている方もいらっしゃいます。せっかくお金をかけてリフォームしたり、修繕したりしても無駄になってしまうおそれがあります。

「買取」の流れを教えてください。

不動産会社にマンションを買い取ってもらう場合も、まずは住宅ローン残債の確認と必要書類の準備から始めましょう。査定依頼をするのも一般的な売却と変わりませんが、このときに「買取を希望している」という旨を不動産会社に伝えます。買取における査定額は、取引価格とイコールです。査定額に納得できたら、売買契約の運びとなります。一般的なマンションの売却のように、何度も内覧の対応をすることはありません。

「マンション売却の流れ」まとめ

事前にマンション売却のスケジュールや流れを把握しておくことで、心に余裕を持てます。また、状況に応じて売却方針を変更しやすくなることも。結果として、より好条件で売却することが可能になるでしょう。

マンションをスケジュール通りに売却するためには、適正価格での売り出すことが大切です。適正価格を知るためには、必ず複数社に査定依頼するようにしてください。査定依頼には、マンション専門の一括査定「マンションナビ」をご活用ください。