媒介契約とは?種類ごとの特徴やメリット、チェックポイントを解説

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媒介契約とは、不動産の売却を依頼する人と不動産会社が締結する契約です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、売主が自由に選択できます。

本記事では、3つの媒介契約の特徴やメリット、チェックポイントを解説します。

目次

媒介契約とは

「自己発見取引」とは?

売主自らが探した買主と個人的に売買契約をすること。不動産会社の仲介を伴わないため仲介手数料は不要。

「レインズ」とは?

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産業者専用の物件情報共有ネットワークシステム。


不動産の売却活動を個人で行うことは難しいため、不動産会社の協力を得るのが一般的です。不動産会社は、成功報酬である仲介手数料を対価に、不動産売却の仲介をします。媒介契約は、売却を依頼する売主と売却を仲介する不動産会社が交わす契約です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの契約形態があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、3つの媒介契約の中で唯一複数の不動産会社に売却活動を依頼できる媒介契約です。複数の不動産会社に依頼できるだけでなく「自己発見契約」も可能。不動産会社にもレインズ登録や販売活動の報告義務はないため、売主、不動産会社ともに最も自由度の高い媒介契約といえるでしょう。

一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の2種類あります。

明示型:どの不動産会社で媒介契約を結んでいるのか明示する
非明示型:どの不動産会社と媒介契約を結んでいるのか明示しない

一般媒介契約のメリット
  • 不動産会社選びで失敗しづらい
  • 複数社ゆえに対抗心が生まれる
  • 「囲い込み」が防げる

一般媒介契約は、1社の力量によって売却活動が左右されないため、不動産会社選びに失敗しづらいといえます。不動産会社は、他社より先に契約を決めなければ仲介手数料をもらうことができません。そのため、他社に負けないよう対抗心を持って売却活動してくれることにも期待できます。また、複数社が一斉に売却活動を行うため、1社が物件情報を隠す「囲い込み」の被害にもあうリスクも低いといえるでしょう。

一般媒介契約のデメリット
  • 売却活動に注力してもらえない可能性がある
  • 複数の不動産会社とのやり取りが大変
  • 「+α」のサービスが受けられないことも

「他社より先に契約を決めたい」と考えてくれれば積極的な販売活動に期待できる反面、売却活動に力を入れても自社で契約が取れなくては意味がない」と思われてしまえば逆に手を抜かれてしまう恐れがあります。不動産会社からすれば、報酬が保証されていない契約が一般媒介契約です。その点はよく理解しておきましょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに売却活動を依頼できる契約形態です。一般媒介契約と同様「自己発見取引」もできます。

一般媒介契約と違う点は、不動産会社の義務にもあります。不動産会社は、媒介契約締結から7日以内に該当不動産をレインズに登録しなければなりません。加えて、2週間に1度以上の頻度で売主に対して販売活動の報告をする義務があります。

専任媒介契約のメリット
  • 積極的に販売活動してくれる
  • 自己発見取引が可能
  • 不動産会社とのやり取りが楽

専任媒介契約は、不動産会社にとって「売却さえできれば確実に仲介手数料をもらえる」契約です。そのため、積極的な販売活動に期待できます。自己発見取引も可能なため、親戚や知人が不動産を購入してくれる可能性がある場合にも適しています。また、1社のみとのやり取りとなるので連絡や手続きがです。

専任媒介契約のデメリット
  • 1社の力量に左右される
  • 「囲い込み」のリスクが上がる

専任媒介契約は、良くも悪くも1社に依存せざるを得ない契約形態です。契約した1社の能力が低ければ、売却価格や売却スピードに悪影響を与えます。また、1社の独占物件となることで囲い込みにあうリスクも高まると考えられます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様、1社の不動産会社のみに売却活動を依頼できる契約形態です。

専任媒介契約との違いは、次の3つです。

  • 自己発見取引ができない
  • レインズ登録が媒介契約から5日以内
  • 販売活動の報告の頻度が1週間に1度以上
専属専任媒介契約のメリット
  • 積極的に販売活動してくれる
  • 不動産会社とのやり取りが楽
専属専任媒介契約のデメリット
  • 1社の力量に左右される
  • 「囲い込み」のリスクが上がる
  • 自己発見取引ができない

メリット・デメリットについては、専任媒介とほぼ同様と考えて問題ないでしょう。専任媒介と専属専任媒介で扱いが大きく変わるということもありません。自己発見が可能ということもあり、専属専任媒介契約より専任媒介契約を選択する売主のほうが多い傾向にあります。

媒介契約には何が書いてある?

媒介契約書に書かれているのは、次のような項目です。

成約に向けての義務

「成約に向けての義務」の項目では「不動産会社が該当不動産の売却に向けて積極的に努力する」といった内容が記載されています。また、レインズ登録までの日数や販売活動報告の頻度なども具体的に記載されます。

契約書に「成約に向けて積極的に努力する」と書かれている以上、不動産会社が消極的な販売活動しかしないことは違約です。

媒介にかかる業務

  • 売却価格に意見を述べる際にはその根拠を明らかにする
  • 売買契約が成立するまでに宅建士が説明する
  • 契約成立時に速やかに売買契約書を交付する
  • 登記・決済手続きなど引き渡しにかかる事務の補助をする

「媒介にかかる業務」の項目には、上記のような不動産会社が義務を履行するための業務内容が記載されています。

違約金(専任媒介契約・専属専任媒介契約)

売主が契約期間中に他社に販売活動を依頼して売買契約が成立した場合は、不動産会社が売主に約定報酬額に相当する金額を請求できる旨が記載されています。

有効期間

専任媒介契約、専属専任媒介契約では、3ヶ月を上限に媒介契約の有効期間が記載されます。契約期間は売主が決められます。

約定報酬額とその時期

不動産会社の成功報酬である仲介手数料の金額が記載されます。仲介手数料は、売買契約時に半金、決済・引き渡し時に半金支払うのが一般的です。

所有者情報・物件情報・媒介価額

その他、所有者や不動産の情報とともに「媒介価額」が媒介契約書に記載されます。媒介価額とは、不動産の売り出し価格を指します。売り出し価格は、販売期間中にも変更可能です。

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仲介手数料以外に払うお金はあるの?

不動産会社に支払う費用は、基本的に成功報酬である仲介手数料のみです。仲介手数料の上限額は「売買金額×3%+6万円(税別)」と法律で決められています。

ただし、売主が「特別な依頼」をした場合には、不動産会社は仲介手数料とは別に「特別な依頼にかる費用」を請求できます。「特別な依頼」とは、たとえば以下のようなものです。

  • 売主指定の特別に費用がかかる広告活動
  • 遠隔地への出張

媒介契約時のチェックポイントとは

媒介契約を締結する前には、次の3つのポイントを確認しましょう。

媒介契約前に複数社を比較

媒介契約の種類にもよりますが、一度、媒介契約を締結すると、一定期間、他社に依頼できないなどの制約が生じます。1社にしか依頼できない専任媒介、専属専任媒介はとくに、媒介契約を締結する前に複数の不動産会社を比較するようにしましょう。

一口に不動産会社といっても得意なエリアや物件種別は異なり、担当者によっても対応は大きく変わってくるものです。複数社に査定依頼することで、査定額のみならず各社の特徴を比較できます。

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媒介契約書面をチェック

不動産会社が用意する媒介契約書の多くは、国土交通省が告示してる宅地建物取引業法施行規則の規定による「標準媒介契約約款」に基づいて作成されています。しかし、この約款に基づかない契約書も法的には有効です。

国交省による標準約款に基づいていない場合はとくに、契約内容をよく確認するようにしましょう。

自分の意思や物件に合った媒介契約か

不動産会社は、一般媒介契約ではなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結したいと考えています。それは、報酬が保証されているからです。

ダイレクトに「専任媒介契約でお願いします」「専任媒介契約がおすすめです」と言ってくることもあるでしょうが、媒介契約の種類を決めるのは売主。3つの媒介契約の特徴やメリット・デメリットをよく理解したうえで、自分や物件に合った媒介契約を選択しましょう。

媒介契約の期間は「3ヶ月」が一般的ではありますが、それ以下であれば売主が自由に決められます。少しでも不動産会社に対して不信感があったり「まずは対応を見たい」と思っていたりするのであれば、1〜2ヶ月の契約期間から始めるのも選択肢の1つです。

「媒介契約」まとめ

「媒介契約」まとめ
  • 媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つ
  • 「一般媒介契約」は3つの媒介契約の中で唯一複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約形態
  • 「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は1社の不動産会社のみに売却活動を依頼する契約形態
  • 媒介契約前には複数の不動産会社に査定依頼をして比較を
  • 国交省の標準約款に基づいていない媒介契約書はとくに細かく内容を確認する
  • 不動産会社の言いなりにならず自分になった媒介契約を選択しよう

媒介契約とは、不動産の売却を依頼する売主と不動産の仲介をする不動産会社が締結する契約です。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介」にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、よく認識したうえで選択しましょう。

媒介契約の種類を選ぶかより大切なのは、どの不動産会社と媒介契約を締結するかです。マンション売却の不動産会社選びには、マンション専門の一括査定マンションナビをどうぞご活用ください。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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