一般媒介契約とは？メリット・デメリットや注意点を徹底解説！

「とにかく早く、高く売りたい」「しつこい営業はイヤ…でも損はしたくない」

そんな方にこそ知ってほしいのが「一般媒介契約」という選択肢。

複数の不動産会社に同時に売却依頼できる“攻めの契約”ですが、知らずに選ぶと「思ったより売れない…」と後悔するケースも。

この記事では、メリット・デメリットから向いている人の特徴、契約時の注意点までを徹底解説。

不動産売却で後悔しないための“リアルな判断軸”をお届けします。

一般媒介契約とは？仕組みと特徴を解説

不動産を売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。

その中でも「一般媒介契約」は、売主が複数の不動産会社と同時に契約できるタイプの媒介契約です。

たとえば、「A社とB社、両方に同じ物件の販売をお願いする」といったことが可能で、それぞれの会社が独立して販売活動を行います。さらに、売主自身が自ら買主を見つけて契約する「自己発見取引」も可能です。

一般媒介契約には契約期間の定めがなく、他の媒介契約（専任媒介契約や専属専任媒介契約）に比べて自由度が高いのが特徴です。

ただし、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務や販売活動の報告義務はないため、不動産会社によっては販売にあまり力を入れないケースもあります。

つまり、「なるべく広く情報を出して、多くの買主候補にアプローチしたい」という方に向いている一方、「手厚いサポートや販売状況の報告を受けたい」という方には不向きな側面もある契約形態です。

一般媒介契約の特徴5つ

1．複数の不動産会社に販売を依頼できる

一般媒介契約の最大の特徴は、1社に限定せず、複数の不動産会社に同時に販売を依頼できる点です。これにより、それぞれの会社が独自のネットワークや販売手法を活用して買主を探すため、売却チャンスが広がります。

ただし、1社あたりの成約への「責任感」や「優先度」が下がるリスクもあります。他社と競合している状況では、自社の利益につながる見込みが薄いと判断され、販売活動が後回しにされてしまうケースも。売主としては、契約した不動産会社の販売状況をしっかり把握し、必要に応じてアプローチをかける姿勢も求められます。

2．「自己発見取引」が可能

一般媒介契約では、売主自身が知人や紹介などで買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに直接契約を結ぶ「自己発見取引」が可能です。これにより仲介手数料を節約できるのが大きなメリットです。

一方で、契約書の作成や手続き、トラブル対応などを自分で行う必要があるため、不動産に不慣れな方にはリスクも伴います。万一トラブルが発生した場合、間に第三者がいないため、対応が難航する可能性もあるため注意が必要です。

3．契約期間の上限がない

一般媒介契約には、法的な契約期間の上限が設けられていません。専任媒介契約や専属専任媒介契約では3ヶ月以内という期間の定めがありますが、一般媒介では当事者同士の合意により柔軟に設定できます。

たとえば「期限を設けずに、しばらく様子を見ながら売却したい」という場合や、「売却を急いでいないが、良い条件があれば売りたい」といったケースでは、一般媒介の自由度の高さがメリットになります。

ただし、契約を結んだまま放置してしまうと、どの会社がどんな活動をしているのか把握できなくなるリスクもあるため、定期的な進捗確認が欠かせません。

4．不動産会社がレインズに登録する義務がない

レインズ（不動産流通標準情報システム）とは、全国の不動産会社が物件情報を共有するネットワークです。

専任媒介契約では登録が義務づけられていますが、一般媒介契約では任意となっています。

そのため、すべての契約先がレインズに情報を登録しない場合、他の業者や買主への情報拡散が限定的になり、売却チャンスを逃す可能性があります。「多くの業者と契約しているのに、情報が十分に広がっていない」というケースもありえるため、レインズ登録の有無は事前に確認しておくことが重要です。

5．不動産会社には定期報告の義務がない

専任系の媒介契約では、不動産会社は売主に対して販売活動の報告を一定の頻度で行う義務がありますが、一般媒介契約ではこの義務がありません。

そのため、進捗状況や内見の有無、反響などが把握しづらくなり、「本当に活動してくれているのか？」と不安になるケースもあります。売主側が能動的に連絡を取る、報告を求めるといった対応が求められます。特に複数社と契約する場合、各社の動きを比較し、信頼できる業者の見極めにもつなげていくことが大切です。

一般媒介契約のメリット

1．複数の不動産会社を比較できる

一般媒介契約では、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができます。これにより、各社の営業スタイルや査定価格、販売戦略、対応の丁寧さなどを比較しながら進めることが可能です。

たとえば、A社は大手ならではの集客力があり、B社は地場密着型で地元の買主に強い――といった具合に、それぞれの強みを見極めながら売却を進められます。その結果、より良い条件での売却につながる可能性が高まります。

複数社を試す中で、「この会社は信頼できそう」「この担当者の説明は分かりやすい」といった判断材料が増えるのも、一般媒介ならではの利点です。

2．競争原理が働き、より積極的な売却活動が期待できる

複数の会社が同じ物件を取り扱うことになるため、自然と「競争原理」が働きます。不動産会社としては、「他社より早く、条件よく成約したい」という意識が強まるため、販売活動にも積極性が生まれやすくなります。

たとえば、自社での優先紹介、チラシ配布、ポータルサイトへの露出強化、営業マンによるプッシュ営業など、他社に先を越されまいと力を入れる場面が増えることが想定されます。

このように、売主にとっては競争がプラスに働き、早期売却や高値売却が期待できるのも一般媒介契約の大きな魅力のひとつです。

3．「囲い込み」のリスクを回避できる

「囲い込み」とは、不動産会社が物件情報を他社に共有せず、買主も売主も自社で囲い込んで両手仲介（売主・買主の両方から手数料を得る）を狙う行為です。これは売却機会を狭める要因となり、結果的に売主の不利益につながることがあります。

しかし、一般媒介契約では複数の会社が並行して動くため、1社が物件情報を独占しにくく、「囲い込み」のリスクを大幅に減らすことができます。たとえ一社が情報の公開を控えていたとしても、他社経由で買主に届く可能性が高いため、情報の流通が止まりにくいのです。

「できるだけ多くの人に物件を見てもらいたい」「販売経路を制限されたくない」と考える売主にとって、一般媒介契約は安心して任せやすい仕組みと言えるでしょう。

一般媒介契約のデメリット

1．売却活動に注力してもらえない可能性がある

一般媒介契約では、売主が複数の不動産会社と同時に契約できる一方、不動産会社側から見ると「他社で成約されるかもしれない」リスクが常にあります。
そのため、専任媒介契約と比べて、一件あたりにかける営業リソースを控えめにする傾向があります。

専任媒介契約であれば、売却の窓口が1社に限定されているため、「必ず自社で成約できる可能性が高い」と見込んで積極的な営業活動を展開します。
一方、一般媒介では他社との競合があるため、「他社で決まるかもしれない物件」に過剰な時間や広告費をかけにくいのが実情です。

つまり、複数社に依頼できるメリットの裏側で、「どの会社も本気で動いてくれない」状態になるリスクがある点には注意が必要です。

2．複数の不動産会社とのやり取りが手間になる

一般媒介契約では、複数の会社と同時にやり取りを進めることになるため、売主自身が管理・調整すべき事項が増えます。

たとえば、各社からの問い合わせ対応、内見スケジュールの調整、進捗の確認、販売価格や条件の統一など、煩雑なやり取りが日常的に発生します。
不動産会社側も、他社の動向までは把握していないため、情報が錯綜しやすく、売主がハブ（中心）となって調整する必要があります。

また、物件情報がバラバラの条件・価格で掲載されてしまうと、買主側から「怪しい」「値付けが曖昧」と見られ、売却機会を逃す原因にもなりかねません。

3．販売活動のサポートや広告費用が限定的になる

不動産会社は販売活動にかかる広告費や人件費を、基本的に「成約後の仲介手数料」で回収します。
しかし、一般媒介契約では他社で成約する可能性も高いため、「広告を打っても自社の成約にならないかもしれない」というリスクが常にあります。

そのため、多くの不動産会社は、一般媒介契約物件への広告投下や積極的なプロモーションを控えめにする傾向があります。
物件ポータルサイトへの露出、紙媒体での広告、現地看板の設置など、費用がかかる販促策は「専任契約の物件」を優先するのが一般的です。

結果として、売主が期待するほどのサポートが受けられなかったり、思ったよりも買主の反応が鈍かったりするケースも少なくありません。

一般媒介契約が向いている人・向かない人

向いている人

売れやすい物件を持っている人

立地が良く、価格帯も適正で、築年数や間取りも需要にマッチしている――そうした「売れ筋」の物件を所有している方には、一般媒介契約が向いています。
こうした物件は放っておいても問い合わせが入りやすく、不動産会社のサポートが多少手薄でも売却できる可能性が高いためです。

特に、駅近・築浅・ファミリー向け・学区人気があるエリアなどは、買主からのニーズが高く、複数の会社に同時に依頼することで売却スピードをさらに加速させることができます。

信頼できる不動産会社を選びたい人

「いきなり1社に絞るのは不安」「どの会社が信頼できるか見極めたい」と考える方にも、一般媒介契約は適しています。

複数の不動産会社と同時に契約することで、それぞれの対応や提案内容、査定額、顧客対応などを実際に比較・体験できます。
その過程で、「この会社は連絡が早い」「この担当者は知識が豊富」といったポイントが見えてきて、自分に合った業者を選びやすくなるのです。

結果として、その後専任契約に切り替える際にも、より安心して任せられるパートナーを見つけることができます。

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周囲に知られずに売却したい人

「近所や職場の人に売却していることを知られたくない」と考えている方にも、一般媒介契約は有効です。
専任媒介契約では、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録が義務付けられており、広く情報が公開されます。
一方、一般媒介契約ではレインズへの登録義務がなく、不動産会社に「水面下での販売」を依頼しやすいというメリットがあります。

掲載媒体や露出先を限定したり、チラシ配布を控えてもらったりと、情報コントロールを柔軟に行える点は、プライバシーを重視する方にとって大きな利点です。

向いていない人

手厚いサポートを求める人

「できるだけ丁寧に対応してほしい」「販売状況を細かく報告してほしい」といった、きめ細かいサポートを重視する方には、一般媒介契約は不向きです。

前述のとおり、一般媒介契約では不動産会社に販売活動の報告義務がなく、対応も限定的になりやすい傾向があります。
また、広告活動や販売戦略も、専任契約の物件に比べて優先度が下がる可能性があります。

こうした方には、不動産会社が定期的に販売状況を報告してくれる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選んだ方が、納得感のある取引がしやすくなるでしょう。

一般媒介契約を結ぶ際の注意点3つ

1．不動産会社の数を増やせば良いわけではない

一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に販売を依頼できますが、「数が多いほど有利」とは限りません。むしろ、依頼先を増やしすぎることで、各社の責任感や販売意欲が分散してしまうリスクがあります。

たとえば、10社に依頼しても、そのうち実際に動いてくれるのは2〜3社だけ、というケースも少なくありません。また、売主自身の対応負担（問い合わせ・スケジュール調整など）も増え、情報管理が煩雑になる原因にもなります。

重要なのは、「売却実績があり、信頼できる業者」を見極めて、2〜3社程度に絞って依頼すること。

質より量ではなく、「本当に動いてくれる会社」と効率よく連携することが、成功への近道です。

2．各社の販売価格や条件を統一する

複数の会社に同じ物件を掲載してもらう場合でも、【販売価格】【管理費や修繕積立金の記載】【設備情報】などの条件がバラバラになってはいけません。

もしA社では「3,500万円」、B社では「3,380万円」といったように価格が異なって表示されていれば、買主側は「値引き交渉できそうだ」「何か事情があるのでは？」と不信感を抱きやすくなります。
また、設備情報や図面が違っていると、正確な判断がしづらくなり、結果的に反響数や成約率にも悪影響を及ぼします。

掲載前に、すべての不動産会社に対して同一の資料・価格条件を提供し、「どこで見ても同じ情報になる」よう徹底しておくことが重要です。

3．内見や申し込みのバッティングを防ぐ工夫が必要

複数の会社に販売を依頼していると、別々の営業マンが別々のスケジュールで動くため、「内見希望が重なる」「すでに申し込みが入っているのに他社が案内を進めてしまう」といったトラブルが起きやすくなります。

こうしたバッティングを防ぐためには、売主自身が各社の担当者と連携を取り、「内見予定は〇日に〇社で入っている」「申し込みが入ったら全社に即連絡する」といった情報共有体制を作っておくことが必要です。

また、1社に販売状況を集約・管理してもらう「リーダー業者」を決めておくのもひとつの方法です。
複数社に依頼できる自由さの一方で、情報の交通整理を売主が担うという意識が求められます。

一般媒介契約でよくある質問

一般媒介契約と専任媒介契約のどちらを選ぶべき？

どちらが「正解」というわけではなく、売主の目的や物件の状況によって適した契約形態は異なります。

一般媒介契約は、複数の会社に同時依頼できるため、広く買主を募りたい、会社ごとの対応を比較したいという人に向いています。一方で、販売活動が手薄になりがちな点には注意が必要です。

専任媒介契約は、1社にしか依頼できませんが、レインズ登録義務や販売状況の定期報告があるため、不動産会社にとっても優先度が高く、より手厚いサポートが期待できます。
「信頼できる業者が見つかっている」「担当者に任せてしっかり売りたい」という人には専任媒介の方が向いているでしょう。

つまり、初めての売却で比較検討したい人は一般媒介、信頼関係が築けている人は専任媒介がおすすめです。

不動産会社がレインズに登録してくれない場合はどうする？

一般媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務がないため、業者によっては登録を省略するケースもあります。
しかし、レインズに登録することで、他の不動産会社を通じた買主の紹介も期待できるため、販売チャンスを広げたい場合は登録を依頼するのが賢明です。

もし「一般媒介だから登録しません」と断られるようであれば、その不動産会社の販売姿勢自体を見直すタイミングかもしれません。
契約前に「レインズ登録はしてもらえるか？」を確認すること、明確な対応方針を説明できる会社を選ぶことが重要です。

一般媒介契約でも高く売却するコツは？

一般媒介契約でも、戦略次第で高値売却を狙うことは可能です。以下の3点が特に重要です。

1. 販売価格・条件の統一：どの不動産会社でも一貫した情報で掲載されていることが、買主の信頼感につながります。
   
2. 定期的な情報収集と見直し：売れ行きや市場の動きを把握し、価格改定や販売戦略を柔軟に調整しましょう。
   
3. 能動的なコミュニケーション：依頼先の業者には「動きが鈍い」「反響がない」と感じたら積極的に状況確認し、改善提案を求める姿勢が重要です。
   

一般媒介契約は「任せきり」にしてしまうと結果が出にくくなります。売主自身も主体的に売却活動に関わることが、成功の鍵を握ります。

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まとめ

一般媒介契約は、不動産売却において自由度が高く、複数の会社に同時に依頼できるというメリットがあります。

競争原理を活かせる一方で、販売活動の優先順位が下がりやすい、報告が得られにくいなどのデメリットも存在します。

「物件の魅力に自信がある」「会社ごとの対応を比較したい」「こっそり売却したい」といったニーズがある方には適していますが、「手厚いサポートが欲しい」「販売状況をしっかり把握したい」という方には専任媒介の方が向いているかもしれません。

契約前には、媒介契約の特徴と自分の希望を照らし合わせ、信頼できる不動産会社を選ぶことが、納得のいく売却成功につながります。

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