不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 30代
- 女性
-
- エリア
- 長崎県長崎市
-
- 投稿日
- 2025/03/16
-
- 更新日
- 2025/03/17
- [4回答]
168 view
一般媒介と専任媒介はどちらが売れやすいですか?
初めてのマンション売却でわからないことだらけです。
媒介契約は一般媒介と専任媒介どちらが良いのでしょうか。売れやすい、売れにくいなどあるのでしょうか。
一般でも専任でも、スーモなどには掲載されますよね?何が違うのでしょうか
-
初めてのマンション売却とのことで、ご不安も多いかと思います。媒介契約の違いについて、簡単にご説明します。
◆一般媒介と専任媒介の違い
1. 売れやすさの違い
・専任媒介の方が不動産会社が積極的に売却活動を行うため、早く売れる可能性が高いです。
・一般媒介は複数の会社に依頼できますが、一社ごとの販売活動は専任に比べると控えめになる傾向があります。
2. 掲載されるかどうか
・どちらの契約でも スーモなどのポータルサイトに掲載は可能です。ただし、専任媒介のほうが広告の優先度を上げてもらえるケースが多いです。
3. 不動産会社の動き方
・専任媒介では、販売活動の報告義務(1〜2週間に1回)があるため、進捗が把握しやすいです。
・一般媒介では報告義務がないため、状況がわかりづらいことがあります。
◆どちらがオススメ?
・できるだけ早く・高く売りたいなら専任媒介がオススメです。不動産会社が戦略的に販売活動を行いやすくなります。
複数の会社に同時に依頼したい場合は一般媒介ですが、情報が分散し、売却戦略が一貫しづらいデメリットもあります。
マンション売却は状況によって最適な方法が異なります。ご納得のいくご売却になりますよう祈っております! -
スーモもアットホームもホームズも掲載する不動産会社にとっては有料です。ではどういう物件を掲載するか、収益が上がる物件から掲載するのが筋です。専任媒介だと最低でも売主からの手数料は見込めますので、基本的に掲載します。しかし、一般媒体の場合はその限りではありません。スーモなどから購入している掲載枠に余りがあれば載せることもできます。
その際でも載せる順番は、売れやすい方から掲載します。では売れやすい物件とは何でしょうか?それは購入検討者からみて割安な物件です。
つまり、自分の物件を高く売ろうと思ったら、一般媒介は避けるべきです。買主と売主は利益相反します。中間に立つ媒介業者は、お金を払ってくれる方を優先しますよ。わざわざ味方を減らす選択はされない方がいいと思います。 -
ご質問を拝見しました。
媒介契約の内容について、その違いを理解されているとの前提で回答します。まず、専任と一般どちらが有利に売却できるかどうかは、一概に判断できません。
一般媒介は複数の不動産会社が競争するため、買主が見つかりやすい可能性がある一方、不動産会社の積極的な販売活動を引き出しにくい傾向があります。一方、専任媒介は不動産会社が積極的に販売活動を行うため早期売却に期待できる一方、一般媒介契約と比較して売却の自由度は低く、物件の囲い込み問題や、担当者の程度によって販売期間が長期化する可能性もあります。
また、専属や専任媒介はレインズ(不動産流通標準情報システム)への登録が義務付けられており、より広範囲な買主へのアプローチが可能ですが、一般媒介の登録は義務とされていません(通常は一般媒介でも登録しますが、義務ではない点に留意が必要です)。
結局のところ、ご自身で業者を管理し複数の不動産会社を競わせたいのか、それとも1社にじっくりと販売活動を任せたいのかによって、依頼方法も変わると理解すれば良いでしょう。
不動産会社の実績や得意分野、担当者の対応などを比較検討して判断されることをお勧めします。 -
媒介契約に関しては全部で3つの種類があります。
SUUMO等の広告掲載はどの契約に関しても掲載されます。
不動産業界の課題ではあるのですが、いわゆる他社に紹介させない囲い込みという手法が未だに横行しています。大手が囲い込みに厳しくなった分、最近では中小の会社が目立つようになってきました。
1. 一般媒介契約
✅ メリット:複数の不動産会社に依頼でき、幅広く売却活動ができる
❌ デメリット
・各社の対応が消極的になりやすく、熱心に売ってもらえないケース有
→ チラシや折込広告に掲載されにくい
・SUUMO等のサイトに各不動産会社が登録する
→ 同じ掲載が重なるので、売れない物件の印象を持たれることがある。
・複数の不動産会社とやりとりをする必要がある
2. 専任媒介契約
✅ メリット:1社が責任をもって積極的に販売活動を行う
❌ デメリット
・他の不動産会社には依頼できないため囲い込みが発生するリスク
→ 他社に紹介させず、自社で両手取引を狙う可能性有
・担当者の力量によって売却金額、満足度に差が出る
3. 専属専任媒介契約
✅ メリット:専任と同じ
❌ デメリット
・売主が自分で買主を見つけても直接契約できない
・専任媒介契約と同じ
分かりやすく簡易的にまとめました。
囲込みがあるかどうかを見極めるには、
◎担当者以外の案内がない
◎他社からの問い合わせ状況を担当者に確認する
◎他社(知り合いなど)に物件を確認してもらうよう依頼する
※同業者からの問い合わせに返信がなく、担当者と連絡がつかない
などがあります。
また囲込みをする会社・担当者の特徴として多いのは
・査定金額が頭一つ高い
・体育会系のゴリゴリ営業
・受け答えが軽い
・媒介契約前は連絡が頻繁にあるのに、契約後は連絡が極端に少なくなり、金額を下げる提案ばかりの連絡が来る
など、いかにも不動産屋という雰囲気を醸し出すことが多いです。
一概にどの契約が良いという訳ではありません。
「不動産は出会い。」という言葉もあるとおり、その出会いを阻害するようなことがあると高く売れる可能性も減ってしまいます。担当者としては良い人であっても、所属する会社の方針がそうでないとどうしても囲い込みは発生してしまいます。
実際に複数の担当者と会って決めるのが良いかと思います。
担当者の掲載物件を調べれば
◆掲載写真
◆掲載コメント
など掲載状況が分かります。
ご所有物件を預けた場合にどのような掲載をされるか、担当者のセンスや熱意がある程度わかりますので参考にしていただければと思います。
以下の記事もよく読まれています
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都町田市
-
- 投稿日
- 2025/02/18
- [3回答]
403 view
「査定価格」と「売却価格」の差が大きく、後悔しています
マンション売却時に不動産会社から5,000万円で売れますと言われ、専任媒介契約を結びましたが、 結局4,500万円でしか売れず、後悔しています。 査定は5社から出してもらい、対応も良く査定額が一番高かった会社を選びました。 しかし販売から2か月まではほぼ動きがなく、3~4か月で内見が数組あったものの成約には至らず、5か月すぎたあたりでやっと買い希望の方が現れたのですが、そこでかなりの値引き交渉があり、前述の金額にまで落ちてしまいました。 私も粘れば良かったのでしょうが、やっと見つかった買主だったのもあり承諾しました。 もう済んだ話ですが、別の仲介業者にしていればもう少し結果が違ったのかもしれないと考える日々です。 実際、不動産会社によって成約価格は大きく変わるものでしょうか。
403 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都江東区
-
- 投稿日
- 2025/02/28
- [2回答]
158 view
とても好感が持てる担当者だったのですが、査定額が低すぎる
子供の成長に伴い住み替えを検討しています。 先日、自宅のマンションを5社に査定依頼をし、全ての不動産会社に訪問査定もして頂きました。 現在業者を選別中なのですが、一番よりそって話を聞いてくれ、実績もあり、連絡もまめでお任せしたいなと思った方の会社が一番査定額が低いです。 近隣の売却事例なども合わせて資料を頂き、確かに妥当な金額ではあると思うのですが、他の会社はもっと高く査定頂いた為、かなり迷っています。 都内3LDK、築12年(大規模修繕済)、4,300万円です。他の会社は4,500万~4,700万円でした。 夫は高く売りたいので査定額の高い会社にしようと言っています。 何を基準に選べば良いのでしょうか。
158 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都稲城市
-
- 投稿日
- 2020/01/11
- [1回答]
1471 view
両親が亡くなった場合に、住み替えるか、そのまま住み続けるか
私は、現在両親所有のマンション(4LDK・築32年)に両親と共に住んでいる独身者です。すでに独立した兄弟が一人います。仮に両親が亡くなった場合には、現在住んでいるマンションを売却し、もう少し手狭な物件に住み替えるべきか、それとも一人には広すぎるが、このまま住み続けるか、迷っています。 住み替えせずにいれば相続の揉め事は起こらず(売却で得た資産で兄弟と揉めない)、いいのではないかと思います。ただし、一人になった場合には部屋を持て余すことは確実で、築年数も経っている物件の割高の管理費を払い続けなければなりません。 そう考えると、いっそ住み替えでマンションを売却し、兄弟と遺産を分けて、残った分で単身者用のマンションを購入すべきか悩んでおります。どちらの方がいいのかアドバイスください。
1471 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県逗子市
-
- 投稿日
- 2020/02/12
- [1回答]
1578 view
築年数の古いマンションの売却
築45年越えの中古マンションの1部屋をリノベーションされた状態で購入し住んでおります。未就学児2人と夫婦の家族4人で住んでいるのですが、70平米ないくらいの広さのため、子供が大きくなった時に個別の子供部屋を確保できる見込みがなく、今後もこのマンションに住み続けるべきか悩んでおります。立地条件は申し分なく、できればこのまま住み続けたいですが子供達のことを考えると売却して次のマンションあるいは一戸建てへの引っ越しも検討しなければならないかとも思っております。ただし、築年数が古いこともあり、耐震」基準も満たしていない可能性があり、(未検査の状態)なかなか売り手が見つからないかもしれず、購入金額を大幅に下回って売却することになることも避けなければならず、どうしたものかと気をもんでおります。
1578 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 北海道札幌市厚別区
-
- 投稿日
- 2024/08/28
- [1回答]
328 view
相続した一軒家について
父親が亡くなり、父親が一人で住んでいた一軒家を相続しました。 私も独身で、マンションで一人暮らしですので、相続した一軒家をどうするか悩んでいます。 家族の歴史もある家ですので、売却するのは躊躇いもあります。 保有していれば多額の税金もかかるでしょうし、売却せず、経済的負担も少ない方法がないかと考えています。
328 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 山形県酒田市
-
- 投稿日
- 2024/10/11
- [2回答]
317 view
売却
実家の土地があり、今はソーラーパネルを設置していますが、将来的に売却できるのか不安です
317 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2024/11/30
- [4回答]
373 view
不動産の担当営業さんに迷惑にならないお礼がしたい
先日、3つ物件を買取っていただきました。 2つは自身で保有していたマンションです。 3つ目の物件は相続した物件です。 相続した物件はおそらく価値が無いに等しいような物件でしたが、3物件お任せするという条件のもと全て、買取っていただきました。 元々は買取ではなく仲介でお願いをしました。理由は仲介のほうが高く売れると思っていたからです。確かに買取ということで価格は相場よりも低かったかもしれませんが。精神的な不安などを考えたら良い結果になったのでは無いかと思います。 担当者の方にはとても感謝しております、食事に誘ったのですが、『会社に怒られてしまうので行けないです』とのこと。迷惑にならない形でお礼をお渡ししたいのですが、何かいい方法はございませんか?
373 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2019/03/25
- [2回答]
1950 view
都内の投資マンションを保有するか売却するか
現在、都内の区分マンションを一室所有しておりますが、持ち出しが毎月ある為、 このまま保有をし続けるべきか、売却を検討するべきか悩んでいる為、相談させて頂きたいと思いました。
1950 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 大阪府豊中市
-
- 投稿日
- 2024/08/05
- [4回答]
791 view
マンション売却について
マンションの売却を検討していて、査定依頼をしました。 数社から連絡が来て、話をうかがったのですが、どちらがよいのか判断がつきません。 居住中のため、家具もあり、生活感もあります。 ・ある程度の清掃は必要だが、家具とかある方が想像がしやすい。 ・ホームステージング? 家具など消す技術があるらしく、きれいな広告ならお客様の案内に繋がる。 どちらの業者も、お互いのやり方を、良くはないと言います。 どちらの方が、よいのでしょうか。
791 view
-
20代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都日野市
-
- 投稿日
- 2019/07/16
- [2回答]
1533 view
売却方法について
おじいちゃんの家を売りたいので、具体的どうやって売ればよいのかわからない。
1533 view