不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 50代
- 男性
-
- エリア
- 東京都新宿区
-
- 投稿日
- 2019/07/05
-
- 更新日
- 2024/11/10
- ［6回答］
3702 view
現状のまま買取業者に売却したほうがいいか..それともリノベしてうえで一般売却したほうがいいか..？
購入後25年（新築で購入）のマンションを所有しています。
年数なりの設備状況です。現状のまま買取業者に買い取ってもらうのと、リノベーションしたうえで一般売却するのと どちらが（一般的に）手残りが多く残りますでしょうか？
リフォームの仕方などにより違ってきたりすると思いますが、あくまでも一般的な状態で想定して頂ければと思います。
-
質問拝見致しました！
そちらマンションの地域相場がわかりませんので一般的なご回答させて頂きます。
まず一般的に売却方法として
・買取
・仲介
2パターンございます。
・買取
メリット 即現金化が可能
デメリット 相場よりは売却金額が下がる可能性が高い
・仲介
メリット 相場の金額や相場よりも高く売れる可能性がある
デメリット いつ売れるかがわからない
高く売れるのは 仲介 になります。
買取は不動産会社さんが
買取後リフォームしたり、利益をのせて
再度売却するケースが多いのでその分費用はお安くなります。
私達の地域では買取金額は仲介金額の3割～4割程お安くなります。
リフォームして質問者様のご希望の金額で
売れる相場であればよいかと思いますが、
リフォームしてもご希望の金額で確実に売れるという保証が
仲介にはありません。
なのでリフォーム後売却はリスクはあります。
前向きに検討されるのであればその地域の不動産会社さんに査定依頼されてみてはいかがでしょうか？ -
買い取り業者は自分が所有し続けるわkではなく、もう一度市場で販売するわけですから、その買い取り額は販売額から業者の利益、税金等の費用、資金調達コスト等を差し引いた額である必要があります。一般的には市場価格の2割以上安い価格でないとリスクをとってまで買い取る必要はないと判断するでしょう。
リノベーションをした場合、購入者は新築より安く中古よりきれいな物件が欲しい、ということなので、価格帯も新築を上回る設定はできません。ただ、新築物件が建設用地取得の関係で駅近辺になく、遠隔地しかないような場合ではかなり新築価格に近い（場合によっては上回る）ことも可能です。最寄り駅の新築の販売状況をご確認ください。
また、購入者様が気にするポイントは主に水回りです。予算が許すなら、水回りを総取り換え、壁紙は張替、床はマンションだと防音性能維持のため張替はむつかしい場合が多いので、上から薄いフローリング等を張る、などすればほぼ新築同然に見せることは可能です。
ただ、そこまでしても、中古は中古なので、いかに新築同然をアピールするかが問題です。そこは仲介業者の腕の見せ所です。 -
基本的にはご自身でリフォームをかけて売却された方が手残りは多くなると考えられます。
と申しますのも業者買取の場合、リフォーム費用、取得・維持管理・売却費用・利益を乗せて再販売をかけるため、リフォーム費用を考慮しても、一般売却に比べ買取価格は低くなりがちです。
しかしながら、エリア・物件によっては買取再販業者の中古マンションの仕入競争が激しく、一般売却と変わらない価格で買取るケースもありますので、まずは信頼できそうな不動産業者と相談しながら進めていくのが良いと思います。 -
リフォームの仕方などにより違ってきたりすると思いますが、
あくまでも一般的な状態で想定して頂ければと思います。
【弊社と質問者様が同じ「フルリフォームを施工」して販売した場合】
例：リフォーム後３５００万円で販売した場合
質問者様にて販売 本体価格３１５０万円＋リフォーム費用７００万円＋販売経費１５０万円＝４０００万円
業者買取にて販売 仕入価格２５００万円＋リフォーム費用６００万円＋仕入経費１２０万円＋諸税１００万円＋販売経費１５０万円＋利益５３０万円＝４０００万円
※上記以外に、質問者様の購入費と販売費の差額によっては譲渡所得税・住民税がかかります。
※差額６５０万円ほど、手残額は多くなります。
※リスクはリフォーム７００万円もかけて売却できなかった場合の金銭的リスク。
業者は、事業で行っているため初めから値下げリスクがあることを想定して利益を計算しています。
弊社も買取をしています。是非、その際には買取らせてください。 -
買取業者に販売か？リノベして一般市場で売却か？の二択だけなのは何か特別な理由があったのでしょうか？
現状のまま一般市場で売却という選択肢もエリアが新宿であるのと築２５年のマンションですので、買手はいると思います。
さて、結論言いますとご相談者様がリノベ業者に依頼して工事してから一般市場で売却するなら買取業者の方が手残りは残ります。理由はリノベ業者のマージンがそれだけ高いという事です。よくファミリー向けマンションのリノベ費用の事例が７～８百万円の工事を見ていると、買取業者は同じくらいの費用が掛かるかと言ったら違います。
半分とは言いませんが、そんな費用かかっていないのが正直なところです。では、数百万円の開きは何かというとリノベ業者の儲け部分です。リノベ業者が自分たちが直接工事しているのではなく、設備業者や大工に分離発注しているという事です（中には工事業者に丸投げという会社もありますが）。
ですので、ご相談者様がリノベ業者に支払った金額以上にリターンが得られるかどうかは不明なことと売却前にリノベ費用分の初期投資のリスクがあるという事です（必ずしもリノベした分の費用以上にリターンがあるとは限らない）。また、買手側からするとリノベ済のマンションを購入検討している場合、売主が業者の場合であれっば瑕疵担保責任が引き渡してから２年間は売主に追及できるのに対して、一般消費者が売主の場合は瑕疵担保責任はない場合や引き渡してからせいぜい３か月間だけというパターンが多いため買手側のニーズとしては需要は多少少なくなるのではと考えます。
では、リノベーション業者に依頼しなければリノベ工事が出来ないかというとそうではありません。リノベーションという言葉自体は日本が勝手に作った造語です（リフォーム＋イノベーション）。
要するに間取り変更してオシャレにデザインしたリフォームをいつしかリノベーションというようになっただけです。どのような工事をしたいかを具体的に指示発注すればいいという事です。分離発注が難しければ工務店やリフォーム工事会社に具体的に要望伝えて工事するだけでも全く違います。ちなみに、買取業者はそうやって物件をリノベして販売しております。
最後に現状で一般市場で売却するという話ですが、築２５年のマンションであれば、築年数は経過されているものの築古の部類にはまだ入らないと思います。昨今、自分好みにリノベーションした部屋に住みたいといいうニーズがあります。築年数が古くても現状で一般消費者での売買は可能です。
ご相談者様がリノベしてから一般市場で売却も検討しているという事は、特に売り急いでいるわけではないと感じますので買取業者に売却するという選択肢でなくてもいいのではないでしょうか？
少しでも手残り多くして売却するにはやり方はいくらでもあると思います。お部屋の状況によっては、設備を一部修繕するだけでも買手が見つかりやすかったりもします。
私自身は不動産業界以外にも原状回復工事の現場に２０年以上携わってきた経験があります。ご相談者様が物件を売り急いでいるという理由がないのであれば、売却に対しての迷っている選択肢が限られている感じがしましたので具体的にご相談いただければお役に立てるかもしれません。
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