マンションの売却時の手数料・費用はいくら？税金を安くする特例も解説

マンションを買ったときの価格よりも高く売れれば、持ち出しがなく、すべて手元に残ると思っていませんか？

実は、買ったときと同様に、売却するときも費用がかかります。売却できるかどうかに気をとられ、意外と見逃しがちになりますが、売却するときも、仲介手数料や登記費用、印紙税や譲渡所得税などの諸費用がかかります。

いざというときに慌てないように、予めそれらの費用を把握して準備するようにしましょう。今回は、マンションの売却時にかかる仲介手数料を中心に必要な諸費用について、詳しく紹介します。

なお、売却することで、住宅ローンの保証料や火災保険料など、購入したときに支払った費用には、一部が返金されるものもあります。これらも併せて紹介します。

マンションの売却にかかる仲介手数料とは

マンションの売買を仲介してくれた不動産会社には、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

なぜ、仲介手数料が発生するのかというと、不動産会社は不動産を売るために営業活動するからです。例えば、物件情報サイトに広告を載せたり、購入希望者の見学に立ち合ったりします。

なお、営業活動をしたからといって仲介手数料を必ずしも払う必要はありません。成功報酬のため、マンションが売れた場合のみ支払えば良いのです。

仲介手数料はマンション売却の際にかかる諸費用のなかでも大きな割合を占めるため、必ず押さえておきたいポイントです。ここでは、マンションの売却にかかる仲介手数料について分かりやすく解説します。

手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円」

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。
したがって、不動産会社に上限以上の手数料を請求されても支払う必要はありません。

仲介手数料の上限額は以下の通りです。この表に記載された上限額の計算式は「速算式」と呼ばれます。

売買価格	仲介手数料の上限
400万円超	売買価格（税抜）の3%+6万円＋消費税
200万円超～400万円以下	売買価格（税抜）の4%+2万円＋消費税
200万円以下	売買価格（税抜）の5%+消費税

ただ、例外として依頼者からの特別な依頼による費用は支払う義務があるとされています。例えば、遠隔地での調査が必要な場合の調査費用や、顧客から依頼されて実施した広告料金などのケースです。この場合、事前に依頼者からの依頼や承諾が必要となります。

マンション売却時の手数料の計算方法

それでは実際に、マンションを売却したときの仲介手数料を計算してみましょう。

売却価格が3,000万円(税抜)であるマンションの仲介手数料は、上記の速算式を使用して計算すると以下のようになります。

3,000万円×3％＋6万円＋消費税（10%）＝105万6,000円

価格別の仲介手数料の上限額は以下の表にまとめましたので、参考にしてください。

売却価格	仲介手数料（税込）
600万円	26万4,000円
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円
6,000万円	204万6,000円
7,000万円	237万6,000円
8,000万円	270万6,000円

なお、法律で定められている仲介手数料の上限は、あくまで不動産会社が受け取れる上限の金額です。

そのため、半額にする、一定額以上取らないなど、仲介手数料を安くすることで集客している不動産会社もいます。

仲介手数料を払うタイミング

仲介手数料はマンションの売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う義務が発生します。

マンション売却で仲介手数料を支払うタイミングは、「売買契約締結時に手数料の50%、物件の引渡し時に残りの50%を支払う」というのが一般的です。不動産会社により異なるため、売却を依頼する前に確認しておきましょう。

また、支払い方法は基本的に現金か銀行振込です。

仲介手数料以外に発生する費用一覧

（1）登録免許税（＝抵当権抹消費用）

売却するマンションにローンが残っている場合、売却前にすべてを完済し、ローン借入の際、担保になっているマンションの抵当権を抹消しなければなりません。

登記手続き自体は、通常司法書士に委託しますが、登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。

不動産ごとにカウントしますので、土地と建物それぞれにかかります。
例えば、戸建ての住宅の場合、土地1筆の上に建物が1棟建っていれば、登録免許税は2,000円です。1筆・1棟は、「登記簿の数」で数えます。

マンションの場合も、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々にカウントします。
敷地部分は、見た目は1つの土地になっていても、登記簿上数筆の土地に分かれている場合があり、その場合は筆数に応じて登録免許税が増えることになります。

司法書士の報酬は、1万円前後が一般的と言われています。

（2）印紙税

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。

マンションの売買契約書は、課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決まります。
なお、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減税率が適用されます。

売買価格が1,000万円～5,000万円なら1万円、5,000万円を超えると3万円の収入印紙の貼付が必要になります。

契約金額	本則税率	軽減税率
契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え、50万円以下	400円	200円
50万円を超え、100万円以下	1千円	500円
100万円を超え、500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え、1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超え、5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超え、1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え、5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え、10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え、50億円以下	40万円	32万円
50億円を超える場合	60万円	48万円

※参考　国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

（3）住所変更登記の費用

マンション売却の際、登記簿謄本に記載されている住所と住民票上の住所が異なるケースがあります。

例えば、売却前にすでに新居に引っ越した場合や、そもそも登記をする際に売却物件と異なる住所で登記をしていた場合などです。

この場合は、所有権移転登記を行う前に登記簿上の住所を住民票上の住所に合せる（変更する）必要があります。

登記手続き自体は、通常司法書士が行いますので、住民票が必要になるということだけ覚えておきましょう。
こちらも司法書士により異なりますが、報酬額はおおよそ1万円程度になります。

（4）引越し費用

マンションの売買契約を締結する際、○月○日までに建物を明け渡しますということを契約書に盛り込まれます。この期日が引渡日になりますので、遅くとも前日までには引越しを終えて、室内を清掃してきれいにしておく必要があります。

3月～4月は、引越しシーズンでもっとも混み合う時期ですので、この時期に引越しする場合は、早めに引越し業者に依頼しておく必要があります。

費用については、時期や曜日、午前や午後、サービス内容などによってバラツキがありますので、一括見積もりサイトなどを使うと、リーズナブルな料金で引越しを依頼することができます。

仮住まいをするなら、引越し費用は2回分になる

マンションを売却すると同時に新居の購入もする「買い替え」は、
先に新居を購入する「買い先行」と、先に旧居を売却する「売り先行」の2つのパターンに分かれます。
多くの方は「売り先行」になることが多いです。

「売り先行」では、一時的に賃貸物件などに仮住まいをするケースがあります。
この場合、引越し費用が2回分になってしまうのはもちろん、仮住まい先の家賃も支払う必要があります。これだけ聞いてしまうと、売り先行による仮住まいはデメリットがあるのでは、と思うかもしれませんが、空き家にすることで内覧の対応が不要になり、なおかつ購入者が即決しやすいなどのメリットがあります。仮住まいを検討している方は、引越し費用と家賃が掛かることに、留意しておきましょう。

（5）住宅ローンの一括繰上返済の手数料

先程もご紹介したように、抵当権を抹消するには、ローンの残債を一括返済する必要がありますが、一括繰上返済の手数料も支払わなければなりません。

抵当権の抹消の条件としてローンの全額返済が完了していることが条件にもなっているため、基本的に完済してしまわないとマンションの売却はできないものと心得ておきましょう。

ローンを組んでいる金融機関や、金利の種類によっても手数料は異なります。
少しでも低い手数料で一括繰上返済を行いたい場合は、金融機関のHPなどで調べてみましょう。

組んでいたローンを繰上げ返済することはいくつかメリットもあります。繰上げ返済をすると借り入れ利息を抑えることとなり、長期的にみるとかなりの節約になります。また、銀行によっては繰上げ返済の手数料が0円の会社もあるので、ローン契約中の銀行で確認してみることをおすすめします。

翌年以降にかかる費用・税金

マンションを売却して利益が発生したケースに限り、売却した翌年に税金を支払わなければなりません。

【翌年以降にかかる費用・税金一覧】

・譲渡所得税
マンションを売却し取得する利益は所得として扱われます。そのため、「所得税」と「住民税」である譲渡所得税の納税が必須です。金額はマンションの所有期間と売却金額で異なります。

以上のような名目で税金が発生するのですが、税率はどれくらいになるのでしょうか。
以下にて、それぞれを詳しくご紹介します。

（1）譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却により生じた所得に対してかかる税金のことです。購入価格より高く売れた場合の利益分にかかるため、利益が出ない場合は課税されることはありません。

譲渡所得税は、次の計算式で算出することができます。
400万円を超える場合によく使われる速算法は、

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	30.630%
5年超	長期譲渡所得	15.315%

（2）住民税

住民税の税率は、譲渡所得税と同様に所有期間によって区分されます。

	住民税の税率	譲渡所得税との合計税率
5年以下（短期譲渡所得）	9%	39%
5年以上（長期譲渡所得）	5%	20%

参考：国税庁ホームページ：譲渡所得税

住民税の税率について、１つ気を付けていただきたい点があります。
それは、確定申告は所得税のみで問題ないということです。
住民税の申告は、所得税の申告をしさえすれば、同時に済ませたことになるからです。
そのため、住民税と所得税を別途で計算する必要もありません。

マンションを売却したことによる税金を概算する際には、所有期間が5年以内であれば39％、5年以上であれば20％というように、所得税と住民税を合算して計算しても、特に問題はありません。

以上のような計算方法で、税額を導き出すことができます。

（3）復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興の財源を確保するために、2013年に施行された税制度です。
この税制度は2035年まで施行される予定で、所得税を納める義務を持つ個人全てが、課税対象者となります。

マンションを売却して利益が発生した場合にも課税されます。この事実を知る方はあまり多くないらしく、確定申告にて申告漏れが度々起きるようです。

復興特別所得税の税率は、『2.1％』になります。ただし、1つ注意してほしいのですが、復興特別所得税の税額を計算方法は、ご紹介した譲渡所得税および住民税のそれとは異なります。

ですので、39％および20％に、2.1％という税率を上乗せして計算しないようにしましょう。

計算方法は以上のようになるのですが、基準所得税というのは、実際の所得税から控除額が差し引かれたものを指します。
そのため、マンション売却における基準所得というのは、譲渡所得税のことを指します。
つまり、復興特別所得税は、譲渡所得税に2.1％を掛けることで導き出されるのです。

確定申告をする際には、事前に復興特別所得税の納付を忘れずに行いましょう。

場合によってはかかる費用

（1）リフォーム費用

マンション売却時に、リフォームしてから売却した方が良いのか？ それともそのままの方が良いのか？ という質問をする売主がいます。

これはケースバイケースですが、一般的にピカピカの新築同然までリフォームする必要はありません。ただし、故障している箇所や喫煙などであまりにひどい汚れがある場合、建物に不安を覚えるようなひび割れがある場合などは、事前にリフォームする方が買主に良い印象を与えられるでしょう。

リフォームの費用については、施工業者や作業内容によって異なりますが、3LDK程度の広さのマンションであれば、1室のクロス交換でおおよそ10万円前後、全室クロス交換をすると、60万円～80万円程度です。

リフォームをしたからといって、その分高く売れるというものではありません。あくまでも必要最小限の箇所に絞ってリフォームするのが良いでしょう。

リフォーム費用をなるべく抑えるためにするべきポイントは2つあります。

1つ目は市町村が省エネやバリアフリーなどのリフォームをしたら補助金を出すという制度があるため、その制度を利用するということです。ただし、対象の業者は市町村が指定をしているため、指定されているリフォーム業者に依頼をすることが必要となります。

2つ目は複数のリフォーム業者に見積もりをもらうことです。複数の業者に見積もりを貰えば高い金額を見積もられたとしても、他社比較をしてなるべく費用を抑えることができます。

下記に、リフォーム費用の目安を記載しておきます。

水まわりのリフォーム
キッチン	50万円～180万円
バスルーム	50万円～200万円
トイレ	10万円～40万円
洗面化粧台	10万円～50万円

居室のリフォーム
リビング	50万円～100万円
ダイニング	30万円～50万円
寝室	10万円～30万円
子供部屋	10万円～50万円
玄関	10万円～50万円

（2）ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングも、リフォームと同様に売却にあたって必ず行う必要はなく、したからといって、その分高く売れるというものではありません。

しかし、購入希望者が内覧に訪れた際、キズや汚れが放置されているより、きれいにクリーニングしておいた方がやはり印象は良いものです。場合によっては、売却価格に影響を与えることもあり得ます。
プロのハウスクリーニングに依頼した場合の費用は、部屋の広さや居住状況によって異なりますが、目安として5万円～10万円程度です。

クリーニングであれば自力でできる限りのことをしてみることをオススメします。ネットで検索をするとまるで新品のようにクリーニングする簡単な方法を見つけることもできるので、わざわざ高い費用を払って業者に頼まなくても良さそうです。

念のため、下記にハウスクリーニング費用の目安を記載しておきます。

部屋の広さ	居住中	空室
1R/1K	2万円～4万円	1.5万円～3.5万円
1～2LDK	3.5万円～7万円	2.5万円～6.5万円
3～4LDK	7万円～12万円	5万円～9万円
5LDK以上	10万円～	8.5万円～

ハウスクリーニングについては、下記の記事を参照ください。

（3）水道光熱費

売却できるまでマンションに住み続ける方がいる反面、新居に引越してから、マンションの売却を試みる方もいます。
後者の場合、住んでいないために、水道や電気、ガスを解約してしまう事が多いです。
確かに、わざわざ空き家の水道光熱費を支払う必要はありませんが、場合によっては、解約しない方が良いケースがあります。

昼だけではなく夜の雰囲気も確かめたいというお客様が増えているため、電気を解約しないでおけば、夜でも滞りなく確認できるようになります。
また、夏場になると、下水の匂いが立ち込めてしまうことも、稀にあります。
不動産会社の協力が不可欠になりますが、水道を解約しなければ、定期的に放水をお願いすることもできるでしょう。

こういった要素が早期の売却に繋がることもあるので、場合によっては、電気と水道を解約しないことも、視野に入れてみてはいかがでしょうか。

税金を低くするための特例について

マンションを売却した際に発生してしまう税金についてご紹介しましたが、現在はなかなか利益が出にくいとされています。
しかし、いざ利益が出たときに、税金を低くするための特例を知っておくことで、余計な税金を払わなくても良いケースがあります。

1. 3000万の特別控除の特例
2. 所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例
3. 買い替えの特例

以上3つが、マンションを売却する際に知っておくべき特例になります。
以下にて、それぞれの詳細をご紹介します。

1）3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例があります。この特例を受けるためには、おおよそ次の要件を満たす必要があります。

• 自分が居住していたマンションであること。
• 売却の前年及び前々年に、この特例もしくは譲渡損失などの特例の適用を受けていないこと。
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

他にもいくつか要件を満たす必要があるので、詳しくは下記のURL（国税庁のページ）をご参照ください。

参考：国税庁ホームページ：マイホーム特例

3,000万の特別控除が適用された場合の計算式は、以下のようになります。

復興特別所得税が0になる可能性がある上述したように、要件を満たしさえすれば、3,000万円の特別控除の特例を適用できます。

そして、先程もご紹介したように復興特別所得税は、基準所得税（譲渡所得税）が課税の対象になります。

もしも、上記のような特例が適用されて控除を受けた場合には、譲渡所得税が0になることも、珍しくありません。譲渡所得税が0になってしまっては、課税対象がないということになるため、同時に復興特別所得税も0になります。

このように、3,000万円の特別控除の特例が受けることができれば、売却したマイホームの所有期間が10年以上の場合は、復興特別所得税が0になる可能性があるので、ぜひ覚えておきましょう。

2）所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

売却したマイホームの所有期間が10年以上の場合、課税譲渡所得に応じて軽減税率が適用されます。
ちなみに、上記の3,000万円の特別控除の特例との同時適用ができますので、ぜひ覚えていただければと思います。

譲渡所得	所得税	住民税
6,000万円以下	10.210%	4%
6,000万円超	15.315%	5%

3）買い替えの特例

マイホームを売却した年の前年から翌年までに、代わりのマイホームに買い替えた場合、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税になるわけではありません）。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、4,000万円のマイホームに買い替えた場合、通常では2,000万円の譲渡益（3,000万円－1,000万円）が課税対象になりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益の課税は行われず、将来買い替えたマイホームを譲渡したときまで課税が繰り延べられます。

つまり4,000万円で買い替えたマイホームを将来5,000万円で売却した場合、1,000万円の譲渡益（5,000万円－4,000万円）に対して課税されるのではなく、これに特例により繰り延べられた譲渡益2,000万円を加えた3,000万円が譲渡益として課税されるということです。

マイホーム買い替え時の特例について適用を受けるためには、おおよそ次の要件を満たす必要があります。

こちらについても、詳細は、国税庁のホームページの『特定のマイホームを買い替えたときの特例』を参照してください。

参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例

利益が出ていないときに抑えられる節税特例もあります。

それは

1. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例
2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

の2つです。利益が出た場合の特例と続けて、見ていきましょう。

4)居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例

居住用のマンションを買い換えるなどしたことによって譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで認められる特例です。

認められる要件

＜売却したマンションに関して＞

• 5年以上所有していた

＜購入した不動産に関して＞

• 延床面積が50平方メートル以上である
• 売却した年を挟んで3年の間に購入した
• 購入した年の大晦日の時点で、ローンが10年以上残っている
• 購入した翌年の大晦日までに入居する見込みがある

この場合は、先ほど紹介した通り、売った年の他の所得と相殺して、さらに所得税や住民税を減らすことができます。また、売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」を利用できる場合もあります。

5)特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

こちらも住んでいたマンションの売却に際して譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで認められる特例です。

認められる要件

この特例が認められるためには、売却したマンションに関して以下のそれぞれの要件を満たしている必要があります。

• 5年以上所有していた
• 売買契約を結ぶ前日の段階で、住宅ローンが10年以上残っている

こちらの場合も、さらに所得税や住民税を減らすことができたり、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける繰越控除を利用できる場合があります。

この場合には確定申告が必要ですので、下記の記事を参照ください。

費用を抑えるその他のコツ：仲介手数料を値引く

税金を節税する以外にも、マンションの売却する際にかかる費用を抑える方法はあります。

その最も最たる例が、不動産会社の報酬である仲介手数料をなるべく抑えることです。

ここからは、仲介手数料を安く抑えるためのコツをご紹介していきます。

(1)安い仲介手数料を提示している不動産会社を選ぶ

他の不動産会社と差別化を図るために、仲介手数料が半額だったり無料だったりする不動産会社も中にはあります。仲介手数料の安さだけで飛びついてしまうのはサービスの質が悪いなどのリスクが伴うケースもあるので、控えた方が良いでしょう。

しかし、事前に不動産会社を調べ上げ、知人の評判やネットの口コミが良く、安心して不動産売買を任せられるような会社であるならば、その不動産会社を活用してもよいでしょう。中には値引き交渉に対応していると自ら発信している不動産会社もあります。

手間はかかってしまいますが、より納得のいく取引が進められるよう、不動産会社選びのための事前調査は手を抜かずしっかりと進めましょう。

(2)他社にお願いすると申し立てをする

どうしても値引きをしてもらえない際の最後の切り札として「値引きをしてもらえないなら他社で売買してもらう」と担当者に交渉をしてみても良いでしょう。不動産会社側がそれでも応じないようであれば他社で契約を結び直さないといけなくなるので、本当の最終手段として取っておきましょう。

この際に「他社で見積もられた仲介手数料はいくら」と具体的な数字が言えるとより良いので、物件の査定をする際に何社からか同時に見積もりも入手できる一括査定をしておくことをオススメします。

値引きの交渉をする際に他社と比較をして具体的な数字を見せられると、良い場合だと最安値にまで仲介手数料を引いてもらえるケースもあります。

(3)勤め先の福利厚生や株主優待を利用する

大手の企業ともなると、福利厚生の一環で提携を結んでいる不動産会社のあるケースがあります。社員であれば仲介手数料が何割か値引かれるという内容で掲載されていたるするので、使えるものは使っておくことをオススメします。すぐに見つけられないところに掲載されてる場合もあるので、福利厚生のページをチェックしたり、周りの上司や同僚に相談したりすると良いでしょう。

また、大手不動産会社ではなかなかないものの、上場企業の中小規模不動産会社であれば株主の方への優待として仲介手数料を値引いてくれるケースもあります。株主優待を利用するためには株の価格が値引き率を超えてしまっては元も子もないので、安易に株を購入するのは避けましょう。

(4)知人に直接不動産会社を紹介してもらう

地元で顔の効く不動産会社や知人に紹介してもらった不動産会社に仲介を依頼してみるのも良いでしょう。顔見知りの不動産会社であれば特別に割引を効かせてくれたり、より良い条件の案件を紹介してもらえたりします。

また、知人に紹介てもらえた不動産会社であれば、口コミを上げるためのマーケティングとしてや、知人同士のメンツもかかっていることもあり、値引きしてくれる可能性が上がります。紹介してもらって仲介手数料を値引きてもらったのであれば、良い口コミを掲載したり、自分も誰か知人が不動産会社を探しているといった際に紹介してあげたりなどの恩返しが出来ると良いですね。

マンション売却時に戻ってくる費用

住宅ローン保証料の返金

住宅ローンを利用してマンションを購入した際、万一返済が滞ったときに備えて住宅ローンの保証契約を締結するのが一般的です。
保証契約の保証料は、購入物件の価格やローン金額や期間によって異なりますが、通常数十万円から数百万円の保証料が必要になります。

仮にこの保証料を一括して前払いしている場合、売却によりローン残額を繰り上げ返済すると、保証が不要になりますので、ローンの残期間に応じて保証料が返金されます。
金融機関によって返金率や手数料などが異なりますので、どのぐらい返金されるのかを金融機関の窓口で確認しておきましょう。

火災保険料の返金

保証契約と同様に、住宅ローンを利用してマンションを購入した際、火災保険の加入を金融機関から義務づけられます。
保険料や保険期間は、ローン金額や期間によって異なりますが、保険料を一括して前払いしている場合、保険期間内に解約すれば、残期間分の保険料が返金されます。

ここで注意しなければならないことは、保険期間内に保険対象になっているマンションが売却されたとしても、契約者が解約を申し出でない限り、保険会社は売却を知る術がなく、契約は継続することになります。忘れずに保険会社に解約を申し出るようにしましょう。

各種精算金

（1）管理費・修繕積立金の精算

マンションの管理費や修繕積立金は、翌月分を前月に支払ったり、数ヵ月分を前払いしたりすることが一般的です。そのため売主が買主の分まで事前に支払っているケースが生じ、その場合は、引渡日を基準に日割り計算をして精算することになります。通常は、仲介業者が売主に代わって日割り分を計算して買主に請求することが多いようです。

（2）固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者が納税する義務を負います。年の途中でマンションが売却された場合、売却後の税金は、買主が負担しなければならないことになりますので、引渡日を基準に日割り計算をして精算することになります。
通常は、管理費や修繕積立金と同様、仲介業者が売主に代わって日割り分を計算して買主に請求することが多いようです。

（3）駐車場（駐輪場）の使用料

駐車場と駐輪場の使用料も、先払いをしている形であれば、管理費や固定資産税と同じように精算する事ができます。
ただし、駐車場や駐輪場の精算は、自分から買主に対して請求しないと、実現できないケースがあります。
もしかしたらあまり高くない金額かもしれませんが、請求をしさえすれば戻ってくる貴重なお金であることには、変わりありません。
精算したい場合には、その旨を忘れずに不動産会社に伝えましょう。

マンションの売却費用に関する注意点とは

マンションを売却する際には、費用（価格）に関する注意点がいくつかあります。
以下にて、詳細を解説いたします。

事故物件

マンションの売却は、新築ではなく中古物件であることがほとんどで、その中には、事故物件がいくつかあります。
売り出し中のマンションが事故物件であることが明らかになると、相場価格で売却するのは困難でしょう。

そうなった場合、買い手を見つけるには、価格を下げるほかありません。
もしも価格を下げる以外の手段が見つからなかった場合は、今後の費用について概算を見直す必要もあります。

マンションの譲渡所得税の納税と滞納

マンションの譲渡所得税が発生した場合は、必ず確定申告の前に納税しましょう。
滞納していた場合には、滞納した日数に応じた延滞税が、課せられてしまうからです。

延滞税については、気を付けるだけで防げることなので、余計な出費を増やさないためにも、納税は忘れないようにしましょう。

瑕疵担保責任の義務

もしも、売却したマンションに瑕疵が認められた場合は、買主ではなく売主が、修繕費を支払うなどの責任を負うことになる可能性があります。
特に瑕疵担保責任が発生する代表例としてよく挙げられるのが、配水管や給水管などの水道関連の欠陥です。
少しでも気になることがありましたら、後々のためにも、売却前に管理会社に連絡するなど、調査してみてはいかがでしょうか。

ちなみに、瑕疵担保責任の期間外、もしくはそもそもとして瑕疵担保責任を負わない旨が明文化された契約を結んでいれば、義務を背負う必要はありません。

マンション売却時のQ&A

Q：ローンが残っていても売却はできるの？

A：ローンが残っているマンションでも売却は可能です。ただし1つクリアしなければならない条件がつきます。

それは、売却が完了した時点でローン残額を一括返済して、抵当権を抹消することです。
この条件をクリアできない限り、まず買い手が見つかりません。
売却価格がローン残額を上回るときは、問題ありませんが、ローン残額に満たない場合は、自己資金を足して返済しなければなりません。もし自己資金を足しても返済できない場合、「任意売却」という方法があります。任意売却とは任意売却とは、債権者である金融機関や保証会社の承諾を得て、マンションの抵当権を外して売却する方法です。
売却代金がローン残額の返済に充てられ、売却代金で賄えない残債務は、保証会社が肩代わりし、以後、売主は保証会社に返済していくことになります。
しかし、任意売却は、金融機関や保証会社が承諾しない限り行えませんので、金融機関や保証会社との交渉が鍵を握ることになります。
一般的には、ローン返済が滞納していない限り、保証会社がわざわざ抵当権を外して残債務を肩代することは考えづらく、承諾をとるのは難しいと考えるのが無難かもしれません。

Q：リフォームやハウスクリーニングは必須？

A：リフォームやハウスクリーニングは、売却にあたって行う必要があるものではありません。また、したからといって、その分高く売れるというものでもありません。

最近、中古マンションを購入して自分流にリノベーションすることが流行しています。中古物件を安く購入して、浮かした費用をリノベーションに充てる手法です。
自分のライフスタイルに合わせた住まいづくりができて、費用もあまりかからずに済むというのが、大きな魅力のようです。
このような場合、リフォームやハウスクリーニングをした分、割高になっている物件は、敬遠される傾向があります。

しかし、一般的に流通している中古物件の多くは、リフォーム済みで売りに出されています。
きれいな状態の方が、買い手がつきやすいので、仲介業者からもリフォームを勧められることが多いようです。
リフォームはともかくとして、最低限必要な補修を施し、クリーニングをした状態で売りに出すのが、無難のようです。

Q：仲介業者を通さずに売却してもいいの？

A：仲介業者を通さずに自分でマンションを売却することは、もちろん可能です。
しかし、素人がマンションなどの不動産の取引するのには、それなりのリスクを負うことを覚悟しなければなりません。
まず買い手を自分で探さなければならず、売却に必要な書類を自分で揃えなければなりません。さらにトラブルが発生した場合は、自分で解決しなければならないのです。
仲介手数料を節約するためだけに仲介業者に依頼しないというのは、あまりにもリスクが高く、無謀ではないでしょうか。
不動産取引は煩雑で、複雑なものですから、取引をスムーズに終わらせるには、費用はかかりますが、プロの仲介業者に任せるのがもっとも安心できます。

Q：仲介業者から思わぬ費用を請求されたら？

A：仲介業者は、通常の仲介業務で発生する費用を仲介手数料以外で依頼者に請求することはできません。
例えば、一般的に行われる広告費や現地案内にかかわる費用は、通常の仲介業務の範囲内の業務で、仲介手数料に含まれるものです。

例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費などの「実費」については、請求することが認められています。
例えば、依頼者の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、仲介業者は仲介手数料とは別に請求することができます。
ただし、あくまでも次の条件のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いです。

1. 依頼者の依頼に基づいて発生したものであること。
2. 通常の仲介業務では発生しない費用であること。
3. 実費であること。

もし上記に違反する費用を請求された場合、最寄りの宅地建物取引業協会の相談窓口に相談することをお勧めします。全国の都道府県に設置されている同協会では、無料で不動産取引に関する様々な相談を受けつけています。

Q：売却を断念しても、仲介手数料は払わなければいけないの？

A：不動産取引の仲介では、売買契約が成立したときに仲介手数料の請求権が発生します。
つまり仲介手数料は成功報酬にあたります。したがって、買い手がつかず売買契約が成立しない場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

Q：複数名義の場合、売却費用は誰が持つの？

A：複数名義のマンションの売却費用は、それぞれの持分に応じた金額を公平に負担することになります。

複数の名義で購入した場合、必ずそれぞれの持分が設定されていますので、売却費用は、それに応じた金額を公平に負担しなければなりません。
ちなみに、マンションの売却を経て得られた利益も、持分に従って分配されます。

ただし、所有者全員の合意を得られない限りは、複数名義のマンションを売却することができませんので、その点には注意してください。
もしも合意を得られなかったとしても、他の名義人に自分の持分を買い取ってもらうことはできます。

マンション売却にかかる費用まとめ

マンションを売却するには、思った以上に費用がかかります。

ただし、翌年以降にかかる税金については、「3,000万円の特別控除」「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」「買い替えの特例」などを利用することによって節税することができます。

また、マンションの売却で損失が出た場合も、一定の条件を満たせば、「居住用不動産に買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。

特例の適用を受けられれば、マンションを売却した年度の給与など他の所得と損益通算することで税金が安くなります。さらに売却年度に損失の控除がしきれなかった場合は、譲渡の年の翌年以降最大3年間繰り越すことができます。

しかし、これらを全て自分で調べて理解するのは時間がかかってしまいます。

したがって、マンション売却の第一歩として、まずは信頼できる不動産会社を見つけることがおすすめです。売却に必要な知識を１から教えてもらえますし、不安なことは随時相談できるので、売却活動を効率よく進めることができます。

マンションナビなら、マンション売却に強い不動産会社に無料で一括査定を依頼できます。ぜひ試してみてはいかがでしょうか。