「売り先行」の住み替え方法!仮住まいが必要なのはなぜ?

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住み替えに際して「今の住まいの売却を先行させるのか」それとも「新居の購入を先行させるのか」悩んでしまうのではないでしょうか?

今のお住まいの売却を先行させる住み替え方法は「売り先行」といわれます。

「売り先行」による住み替えでは、今のお住まいが売れた後に新居を購入しますので、新居の予算が立てやすく、資金繰りもしやすい傾向にあります。しかし、その一方で、今のお住まいを売ってから新居に転居するまでに「仮住まい」が必要になることも。この点は「売り先行」による住み替えのデメリットだといえるでしょう。

本記事では「売り先行」の住み替えの流れやメリット・デメリットを解説します。

目次

「売り先行」の住み替えの流れ

「売り先行」による住み替えは、今のお住まいを売却してから、新居を購入するという流れ。具体的なステップは次の通りです。

1.今のお住まいを売却する

「売り先行」の住み替えでは、新居の売買契約(購入)に先行して、今のお住まいの売買契約(売却)をします。

2.仮住まいへ転居する

今のお住まいの決済・引き渡しから新居の引き渡しまでは、仮住まいが必要です。仮住まい先は、賃貸住宅やマンスリーマンション・ウィークリーマンションなどが想定されますが、ご実家などに一時的に転居される方も見られます。

3.新居を購入する

続いて、新居の購入です。この時点で仮住まいに転居しているケースもあれば、タイミング的に今のお住まいの売買契約と引き渡しの合間というケースもあります。

4.新居へ転居する

新居の契約から1~2ヶ月後に引き渡しとなるのが一般的です。仮住まいを引き払い、新居に転居して住み替えは完了となります。

「売り先行」の住み替えのメリットは資金面にあり

今のお住まい売却を先行させる「売り先行」の住み替えには、次のようなメリットがあります。

メリット1.資金計画が立てやすい

新居のご予算は「今の住まいがいくらで売れるか次第」という方も少なくないのではないでしょうか?「売り先行」で住み替えることで、今のお住まいがいくらで売れるかが明確になってから新居を購入できます。そのため、予算や頭金、ローンを組む金額などの資金計画が立てやすくなります。

メリット2.「ダブルローン」を避けられる

「買い先行」の住み替えでは、今のお住まいが売れるまでの間にローンが重複する「ダブルローン」の状態となります。ダブルローンは、文字通り“二重の負担”です。新居の引き渡しを終えるまで、家計を大きく圧迫します。

また、そもそも今のお住まいの住宅ローンを完済しないまま新居のローンを組める方ばかりではありません。融資条件が厳しく、ダブルローンとすることで新居の予算が下がってしまう可能性もあります。

「売り先行」は資金計画が立てやすいだけでなく、返済負担が増える期間もなく、融資審査にも通りやすいといえるのです。

メリット3.今のお住まいが好条件で売れやすい

「売り先行」の住み替えは、売却にじっくり時間をかけられるという点も大きなメリットです。

買い先行の住み替えでは、ダブルローンの期間が生じるため「早く今の住まいを売らなきゃ」という心理が働くもの。その“焦り”が、好条件で売却できるチャンスを損なわせてしまうこともあります。

「売り先行」では、新居を購入する前に売却に着手できます。時間がかけられる分、高額売却にも期待できるでしょう。

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「売り先行」の住み替えのデメリットは「仮住まい」が必要になること

一見すると資金面でのメリットが多い「売り先行」ですが、一時的に「仮住まい」へ転居することで余計な出費がかかります。この点は「売り先行」のデメリットです。

デメリット1.仮住まいへの転居による余計な手間と出費がかかる

新居への転居の前に仮住まいへの転居を挟むということは、引っ越しの費用や手間が2倍になるということです。

「買い先行」と比較すると、ダブルローンになったり、融資が組みにくくなったりすることはないものの、引っ越し代+仮住まいの家賃の負担は決して少なくありません。

ダブルローンは「負担」の増加ではあるものの「出費」の増加ではありません。どちらがいいということではありませんが「売り先行」にも負担はあるということは認識しておきましょう。

デメリット2.新居の購入に焦ってしまうことも

仮住まいは、期間が伸びれば伸びるほど出費が増えてしまいます。

そのため「早く新居を決めて転居したい」という心理が働くこともあるでしょう。仮住まいに引っ越して、ゆっくり新居選びをできる資金的・時間的な余裕があれば別ですが「買い先行」と比較すれば、やはり新居選びに焦りは生じてしまうものです。

「売り買い同時進行」の住み替えも可能

今のお住まいの売却と新居購入の決済・引き渡し日を揃える「売り買い同時進行」の住み替えも可能です。

不動産の売買は、売買契約から引き渡しまでに一定の期間が空くことが一般的です。そのため、購入、売却の売買契約日が同日とならなくても、決済・引き渡しの日取りを同日に合わせることは不可能ではありません。

「売り買い同時進行」の住み替えのメリット

「売り買い同時進行」の住み替えのメリットは「売り先行」「買い先行」のデメリットを解消できるということです。

今のお住まいから新居へ直接、転居できるため「仮住まい」は不要。今の住宅ローンの完済と新居のローンの借り入れが同時なので「ダブルローン」の期間も生じません。

「売り買い同時進行」の住み替えのデメリット

資金的な負担や余計な出費という面では「売り買い同時進行」の住み替えにデメリットはありません。

しかし、2つの不動産売買契約の決済・引き渡しを同日にするというのは容易ではありません。売却や購入を焦ってしまうことにもつながりかねず、新居の売主さん、今のお住まいの買主さん、そして不動産会社の協力も不可欠です。

決済日を同日に合わせることを優先しすぎると「売れなかったらどうしよう」「気に入る新居が見つからなかったら……?」という精神的な負担が生じる可能性も否めません。

「売り先行」の住み替えがベストということではない!状況・意向に合わせて判断を

「売り先行」による住み替えには、次のようなメリットがあります。

  • 資金計画が立てやすい
  • ダブルローンを避けられる
  • 今の住まいが好条件で売れやすい

ただその一方で、新居に引っ越す前に「仮住まい」への転居が必要となり、余計な出費や手間が増えてしまうのが難点です。

「売り先行」以外の住み替え方法である「買い先行」「売り買い同時進行」にもメリット・デメリットがあるため、ご家族の意向や状況を踏まえ、適切な住み替え方法を検討することが大切です。

とはいえ、住み替え方法を決めてからでなければ不動産会社に相談できないわけではありません。むしろ、プロの見解を聞きながら一緒に住み替え方法を模索していくのが賢明だといえます。マンション売却の不動産会社選びには、マンション専門の一括査定マンションナビをどうぞご活用ください。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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