マンションを住み替える理由と理由別の最適な住み替え方法を解説!

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マンションを住み替えるからには、なんらかの理由があるはずです。実は、その「理由」によって適した住み替え方法は異なります。

本記事では、住み替えの理由と理由別の最適な住み替え方法を解説します。

目次

マンションを住み替える理由で多いのは?

マンションを住み替える理由として多いのは、次の6つです。

1.家族構成や年齢の変化

  • 結婚
  • 出産
  • 子どもが大きくなって手狭に
  • 子どもが巣立っていき夫婦2人では広すぎる

このように、家族の構成や年齢が変わったことが理由でマンションを住み替えるご家族は多くいらっしゃいます。

ひと昔前までは「マイホーム=終の棲家」というイメージを持つ方が多かったものですが、今はライフステージに応じた適切な住まいに住み替える時代です。

2.転勤

「転勤」もまた、マンションの住み替え理由として多いものの1つです。

転勤の内示は往々にして突然に出るもの。急に住み替えなければならなくなって、戸惑ってしまう方も多いのではないでしょうか?

3.住まいの老朽化

10年、20年……とマンションに住んでいると、経年劣化や傷、設備不良が気になり始めます。「リフォームするくらいなら……」と、住み替えを選択される方もいらっしゃいます。

4.資金難

近年、増えているのが、資金難による住み替えです。

  • コロナ禍で職を失った
  • ボーナスカットで住宅ローン返済が辛い……
  • インフレの打撃が大きい職種

このような理由によって資金難に陥り、住み替えを余儀なくされてしまうケースが多くなっています。

5.離婚

今や、3組に1組が離婚する時代。離婚となれば、これまで家族で住んでいたマンションでは広すぎたり、養育費や慰謝料の元手としたりするため、マンション売却を検討される方が多いようです。

6.介護や親との同居

ご自身や親御さんが御年を重ねたことにより、より広い家やバリアフリーのお住まいを求めて住み替えられる方もいらっしゃいます。

リフォームでもバリアフリー化は可能ですが、立地に問題がある場合は住み替えを選択されます。

理由別・状況別で考える!最適なマンションの住み替え方法

マンションの住み替え方法は、1つではありません。

  • 今お住まいのマンションを先に売却する「売り先行型」
  • 新居の購入を先行する「買い先行型」
  • マンション売却と新居購入の引き渡しを同日に合わせる「同時進行型」
  • 任意売却
  • リースバック

後悔のない住み替えをするためには、このように複数ある住み替え方法の中からマンションを住み替える「理由」と「状況」に適した方法を選択することが重要です。

「新居の条件」重視の住み替え

  • もっと広い家に住み替えたい
  • 立地が良い場所に住み替えたい
  • 家の性能が良いところに住み替えたい
  • 介護しやすい家に住み替えたい

このように、新居の条件を重視する場合の住み替え方法は「売り先行型」「買い先行型」「売り買い同時進行型」の3つです。

「売り先行型」の住み替えで少しでも高く売却

「新居の条件重視」というと、つい今のお住まいの売却より新居の購入を先行させたくなるものだと思います。

しかし、新居の立地や広さ、性能にこだわっているということは、それだけ高額になるはず。そして新居が高額であれば、できる限り今のお住まいを高く売りたいとお考えなのではないでしょうか?

マンションをより高く売るには、一定の「時間」も必要です。

新居の購入を先行し、今のお住まいの売却を急げば、その分、高額で売れるチャンスは損なわれてしまいます。そのため、今のマンションをしっかり売却してから新居を購入する「売り先行型」の住み替えをおすすめします。

ただし、売り先行型の住み替えでは、新居購入までの「仮住まい」が必要になることも。新居へ転居するまでに賃貸住宅等、仮住まいを経由するということですね。その分、引っ越し費用も住まいを借りる費用も余計にかかってしまいます。

予算に余裕があれば「買い先行」も

一方で「今住んでいるマンションを売らなくても新居の住宅ローンが組める」「予算が潤沢」ということであれば、新居購入を先行させる「買い先行型」の住み替え方法もご選択いただけます。

ただ買い先行となると、新居と今のお住まいの住宅ローンが重複する期間が生じるため、長期間、売れないことは避けたいところ。買い先行型の中でも、売れないリスクを避けたい場合には「買取保証」をつけて今のお住まいを売却することを検討してみましょう。

「買取保証」とは?
あらかじめ決めた期日までに売れなかった不動産を、不動産会社が買い取ってくれる制度。買取価格は、相場価格の7~8割が一般的。

「売り買い同時進行型」で手続きや費用負担を減らす

新居の購入と今のお住まいの売却の決済・引き渡し日を同日にする「売り買い同時進行型」は、最もスムーズな住み替え方法だといえます。

売り先行型のデメリットともいえる仮住まい期間がなく、買い先行型のデメリットであるローンや資金の問題もクリアできる同時進行型。しかし、2つの不動産取引の決済日を同日に合わせることが難しいという点は否めません。

「売り先行」「買い先行」「売り買い同時進行」いずれの住み替え方法にも、メリット・デメリットがありますので、ご状況やご意向にあわせて選択するようにしましょう。

「転勤」による住み替え

急な転勤に際して「今住んでいるマンションをどうしよう?!」と悩まれる方は少なくありません。

「売却」か「賃貸」か

一口に転勤といっても、戻ってくる可能性があるのか、期間が決まっているのか、先のことがまったくわからないのか……事情はそれぞれ。「戻ってくる可能性があるならば」と、売却ではなく賃貸に出すことを検討される方も多いようです。

いずれにしても「売ったらいくらになるのか」「貸したら賃料はどれくらいになるのか」がわからなければ、判断はできないでしょう。

転勤に際して、マンションを売るか貸すかお悩みの場合は、売却査定と賃料査定が同時にできるマンションナビをどうぞご活用ください。

転勤先が賃貸であればゆっくり売却も

転勤先のお住まいが、賃貸住宅であったり社宅であったりするケースは多いものです。資金面などで問題がなければ、転勤先に移ってからでもマンションを売却することはできます。

2022年5月からは、不動産会社との間で締結する媒介契約や買主との売買契約も電子契約が可能となりますので、遠方にある不動産売却も比較的、容易になります。

転勤前に売却したいなら「買取」も検討

「転勤先でマンションの販売活動をしたくない」という場合には「買取」でマンションを売却するのも1つの手でしょう。

「買取」とは?
不動産会社に「仲介」してもらうのではなく、直接、買い取ってもらう不動産売却方法。仲介による売却より2割前後、買取価格は落ちますが、数週間~1ヶ月ほどで売却が可能。

「資金難」による住み替え

資金難が理由の住み替えでは「住み替え先」と「今の状況」によって適切な住み替え方法が異なります。

住宅ローンが完済できないけど住み替えたい!

基本的に、住宅ローンが完済できなければマンションは売却できません。

しかし、住み替え時に「住み替えローン(買い替えローン)」の融資を受けることで、今のお住まいの住宅ローンが完済できない状況においても住み替えが可能となります。

「住み替えローン(買い替えローン)」とは?
今のお住まいのローン残債と新居のローンにまとめられるローン。

ただし、住み替えローンの融資審査は一般的なローンより厳しく、必ずしも審査に通るとは限りません。住み替えローンを検討される場合は、融資審査から始めることをおすすめします。

また、ローンをまとめる都合上、今のお住まいの売却と新居の購入の決済日を同日にする必要があります。つまり「売り買い同時進行型」の住み替えでしか、住み替えローンは利用できません。

一時的な資金難なら「リースバック」も検討

「資金難だけどこのマンションに住み続けたい」とお考えの場合は、リースバックを検討してみましょう。

「リースバック」とは?
売却後に買主と賃貸借契約を結んで、売却した不動産にそのまま住み続けられる仕組み。家賃はかかるものの、売却金としてまとまった費用が得られる。

ただし、リースバックは賃料が高めに設定されるため、リース(賃貸)期間が長期にわたると逆に家計への負担が大きくなってしまうおそれがあります。

しかし、一時的な資金難で、まとまった資金を得つつ継続して住み続けたい場合には、非常に効果的な不動産売却方法となります。それは、リースバック業者によってはマンションを買い戻すことも可能だからです。

すべてのリースバックが買い戻しに対応しているわけではありませんので、将来的に所有権を取り戻したいとお考えの場合は、あらかじめその旨を事業者に伝えるようにしましょう。

競売手続きが開始してしまっていたら「任意売却」

すでに住宅ローンを滞納してしまい、競売開始決定通知が届いている場合には「任意売却」しか競売を避ける方法はありません。

「任意売却」とは?
競売を避け、自分の意志によって市場価格に近い金額で不動産を売却できる方法。任意売却するには、ローンを借り入れている金融機関の許可が必要。。

任意売却は競売を避けるための救世主ともいえる方法ですが、いわゆる「ブラックリスト」に載るため、一定期間は新規の借り入れはできません。つまり、融資を受けて住み替え先を購入することはできないということです。

しかし、競売となれば落札されたお金はすべてローン返済に充てる必要がありますが、任意売却であれば売却金から引っ越し代金が捻出できます。

任意売却は、資金難にある方でも新生活が始めやすい不動産売却方法だといえるでしょう。

住み替え以前に問題やトラブルがある場合

離婚や共有者間トラブルなど、住み替え以前に解決しなければ問題がある場合には、弁護士事務所等、適切な機関に相談することをおすすめします。

とはいえ、すべての法律事務所が不動産がからむ問題に強いということではありません。弁護士と提携していたり、法律相談を受け付けていたりする不動産会社もあります。マンションの売却を視野にいれている場合には、法律問題に強い不動産会社に相談するのも1つの選択肢です。

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どんな理由でも住み替えを検討し始めたらマンションの一括査定を

どんな住み替え理由にも共通するのは、まず最初に今お住まいのマンションがいくらで売れるか知るべきだということ。多くの方は、マンションを売ったお金を新居の購入費や新生活を送るための費用に充てようと考えているはずです。マンションがいくらで売れるか次第で、新居の予算も明確になってきます。

また、必ずしもマンションを売ったお金で住宅ローンが完済できるとは限りません。住宅ローン残債が家の価値を上回る「オーバーローン」の状態になっているとすれば、住み替えができないかもしれないのです。その場合は、任意売却や買い替えローンの借り入れなどの選択肢を検討しなければなりません。

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住み替えの理由や状況によって適切な住み替え方法は異なる

自分に合った住み替え方法は、住み替える理由や今の状況、住み替え先の希望によって異なります。

しかし、どんな理由であっても、まずはマンションがいくらで売れるかを知ることが住み替えのファーストステップ。不動産会社に査定依頼することで、査定額を知ることができるだけでなく、自分に合った住み替え方法を提案してもらえます。査定依頼には、マンション査定に特化したマンションナビをご活用ください。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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