初めての住み替え時に活用できるマニュアル！住み替えの流れや理由、失敗しないためのポイントをわかりやすく解説！

「家が手狭になった」「子どもが独立したため広い家が不要になった」などの理由で、人々は住み替えを検討します。しかし、いざ住み替えをしようと思ってもどのような手順で行えばよいかわからない方も多いはずです。

本記事では、住み替えの手順や必要な費用、成功させるためのポイントを解説します。

住み替えの流れとは？売りと買いの順序を確認しよう

住み替えでは、居住中のマンションの売却活動と住み替え先の物件探しの両方を行わなければなりません。
それぞれの手順は、以下の通りです。

売却と購入のどちらを先に行うのかは、メリットとデメリットをそれぞれ確認したうえで、決めることが大切です。

買い先行の特徴

買い先行は、先に住み替え先の物件を購入してから居住中のマンションを売却する方法です。居住している物件に住みながら、住み替え先をじっくり選べる点がメリットです。

一方で買い先行は、購入してからマンションの売却活動をするため、マンションがなかなか売れないとローンを二重で抱える恐れがあります。

また住み替え先の購入費用に、マンションの売却金を充てられません。買い先行は、比較的資金に余裕がある方向けの住み替え方法です。

売り先行の特徴

売り先行とは、居住中のマンションを売却してから住み替え先を探す方法です。

売り先行では、マンションの売却金を住み替え先の購入費用に当てられるだけでなく、多額のダブルローンを抱える心配もありません。売り先行は、資金に余裕がない方や初めて住み替えをされる方におすすめです。

ただし、住み替え先の物件がなかなか見つからない場合、いちど仮住まいに入居する必要性が生じます。仮住居への入居金や、引っ越し費用が余分にかかる恐れがある点に注意しましょう。

住み替えする理由

では、住み替えをするタイミングは、いつが最適なのでしょうか？ここでは、多くの方が住み替えをするタイミングをご紹介します。

同居する家族の人数が変化した

家族の人数が増えると、居住中のマンションが手狭に感じる場合があります。特に子どもが成長すると子ども部屋が必要になるため、より広い住宅や部屋数の多い住宅に住み替えます。

また子どもを育てやすいように近くに公園がある物件や、交通量が少ないエリアにある物件に住み替える方もいらっしゃるのです。

反対に子どもが独立し、夫婦2人では持て余すような広さの住宅に住んでいる場合は、手狭な住宅に住み替えることで、管理の負担が軽減され暮らしやすくなるでしょう。

転職・転勤

転職や転勤によって居住中のマンションから通勤できなくなった場合は、引っ越しが必要です。家族が全員で引っ越す場合は、居住中のマンションを手放して新しい住居に住み替えなければなりません。

老後生活に備える

高齢になると足腰が弱ってくるため、段差がなく勾配も緩やかな住宅に住み替えることで、転倒してケガを負うリスクが減ります。何かがあったときのために、病院や公共施設などに通いやすいエリアの物件に住み変えるのも選択肢の一つです。

また介護が必要な状態となったときに、介助や車いすの出入りがしやすい広さの住宅に引っ越したほうが、介護する人とされる人の両方のストレスは軽減されるでしょう。

【費用はいくら？】家の住み替えで必要な諸費用

マンションを住み変える場合、購入費用だけでなく売却時や物件の購入時にかかる諸費用も考慮しなければなりません。住み替え時にかかる費用の目安は、以下の通りです。

• 売却時の諸費用・税金：売却価格の3〜4%
• 購入時の諸費用・税金：購入価格の7%程度

例えば、マンションの売却価格が2,000万円で、住み替え先の購入価格が2,500万円であった場合、諸費用の目安は売却時に60万円から80万円、購入時に175万円です。

よって住み替えでは、合計で235万円から255万円の諸費用がかかります。資金計画を立てる際は、必ず諸費用も考慮しましょう。

ここでは、住み替え時に支払いが必要な諸費用の内訳を解説します。

売却時に必要な費用

売却時に必要な諸費用の種類は、以下の通りです。

諸費用・税金	内容	金額の目安
仲介手数料	マンションの売却を依頼する不動産会社に支払う手数料	（売却価格×3%+6万円）×消費税
登記費用	登録免許税：抵当権抹消登記時に必要な税金 手続きの代行を依頼する司法書士に支払う報酬	10,000〜40,000円
印紙税	売買契約書に収入印紙を支払う形で納める税金	5,000〜30,000円が一般的 ※契約金額によって異なる ※2022年（令和4年）3月31日まで軽減税率が適用される
引っ越し費用	新居への引越し費用	〜10万円（遠距離の場合は20万円以上）

諸費用の大半を占めるのが、仲介手数料です。引越し費用は、住み替え先の物件までの距離や荷物の多さによって、大きく変化します。

購入時に必要な費用

マンションの購入時には、以下のような手数料が発生します。

諸費用・税金	内容	金額の目安
仲介手数料	マンションの売却を依頼する不動産会社に支払う手数料	（売却価格×3%+6万円）×消費税
登記費用	・登録免許税：抵当権設定登記や所有権移転登記に必要な税金 ・手続きの代行を依頼する司法書士に支払う報酬	〜100,000円程度
印紙税	売買契約書・住宅ローンの契約書に収入印紙を支払う形で納める税金	数万円 ※契約金額によって異なる ※売買契約書に添付する印紙税には、2022年（令和4年）3月31日まで軽減税率が適用される
不動産取得税	不動産を取得した場合に支払う税金	土地は固定資産税評価額の1.5%、建物は評価額の3.0％ ※上記は2021年（令和3年）3月末までの軽減税率が適用された税率
損害保険料	火災保険や地震保険の保険料	10万〜30万円程度 ※補償内容や保険会社によって変わる
住宅ローンの借入費用	保証料や事務手数料	3万円〜数十万円

マンションの購入時は、不動産取得税や損害保険料、住宅ローンの借り入れ費用などが発生するため、売却時よりも高額な手数料が発生します。

住み替え時に利用できる税金の特例

マンションの売却時に利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税や住民税、復興特別所得税を納める必要があります。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用 – 特別控除額

	内容
譲渡収入金額	マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金
譲渡費用	マンション売却の諸費用 （不動産会社に支払った仲介手数料・印紙税・登録免許税）
取得費用	マンションの購入代金から減価償却累計費を差し引いた金額 +購入時の仲介手数料+設備費 ※減価償却費累計費とは経年劣化によって低下したと考えられる建物の価値

譲渡所得に対して課税される所得税や住民税の税率は、以下のように物件の所有期間に応じて2種類に分かれています。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.630% （所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年超	長期譲渡所得	20.315% （所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

譲渡所得が発生した場合、所定の条件を満たして確定申告をすることで、一定金額の控除が受けられて税負担を軽減できます。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、所定の条件を満たしたマイホームを売却することで譲渡所得が3,000万円まで非課税となる制度です。

例えば、所有期間8年のマンションを売却して700万円の譲渡所得が発生したとしましょう。

このケースでは長期譲渡所得が発生しているため、本来であれば7,000,000円× 20.315% =約142.2万円の税金を支払わなければなりません。

しかし3,000万円の特別控除を適用できると、譲渡所得が0円になるため税金を納める必要はなくなります。

ただし投資用のマンションや保養目的の別荘売却しても3,000万円の特別控除が適用できません。住み替え先のマンションに入居した年と前年、前々年で3,000万円の特別控除を適用していると、住宅ローン控除が使えない点に注意が必要です。

特定の居住用財産の買換えの特例

「特定の居住用財産の買換えの特例」とは、マンションを売却した前年度売却した翌年に住み替え先の物件を購入した場合、譲渡所得に対する課税が繰延される制度です。

例えばマンションの売却によって、1,000万円の譲渡所得が発生したとしましょう。この特例を適用すると、住み替え先のマンションを売却したときに譲渡所得が1,000万円上乗せされて、税額が計算されます。

特例の適用受けるためには「居住用として10年以上利用していた」「身内への売却ではない」などの所定の条件を満たす必要があります。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（以下、譲渡損失の損益通算）とは、マンションの売却によって損失（譲渡損失）が発生した場合に、他の所得と相殺できる制度です。

マンション売却時に発生した譲渡損失を、給与所得と相殺することで所得税や住民税の計算対象となる所得が減額されて税負担を軽減できます。

また譲渡損失が他の所得から引ききれず余りが生じた場合は、最大3年間にわたって繰り越せます。

住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っていてもマンションを売却できますが、残債を一括返済しなければなりません。

住宅ローンが残ったままの物件は、買主に関係のない理由で金融機関が競売にかけられるリスクがあるため、基本的に売れないためです。

もしマンションの売却金や手持ち資金で住宅ローンを一括返済できない場合は、住み替えローンやつなぎ融資を利用する方法があります。

住み替えローン（買い替えローン）

住み替えローン（買い替えローン）とは、マンション売却時の残債を、新居購入時のローン残高に含めて借り入れられるローン。売り先行で住み替えをする際に、有効です。

住み替えローンを利用できると、自己資金が少なくても住み替えられるだけでなく、ローンを二重でかかえる心配もありません。

ただし住み替えローンを利用すると、残債額が大きくなります。また、返済中のローンの完済と住み替えローンの融資の実行を同じ日にしなければならないため、スケジュール調整に手間がかかるかもしれません。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、買い先行で住み替えをする際に、住み替え先の物件の購入資金を借り入れて、居住しているマンションの売却金で返済するローンです。

つなぎ融資を利用することで、自己資金が少なくても買い先行ができ、住み替え先の物件をじっくり探せます。

また「どうしても住み替えたい物件が見つかった」「急遽転勤が決まった」のような理由で、住み替え先の物件を先に購入する必要性が生じたときに、つなぎ融資を利用するのも手段の一つです。

ただしつなぎ融資は、一般的な住宅ローンと比較して金利が高いだけでなく、審査も厳しい傾向にあります。

失敗を防ぐために住み替え時に気を付けておきたいこと・注意点

最後に、住み替え時に気をつけたいポイントを3つご紹介します。

住み替え先は資産価値の低下しにくい物件を選ぶ

住み替え先で資産価値の低下しにくい物件を選ぶと、再び住み替えをするときに物件を高値で売却しやすくなります。資産価値が低下しにくい物件の特徴は、以下の通りです。

• 「イメージが良い」「景観が美しい」など人気のエリアにある物件
• 「駅まで徒歩7分」のように交通利便性が高い物件
• 管理やメンテナンスが行き届いているマンション　など

また、駅前に大規模な再開発の予定があるエリアの物件は、将来的に価値の上昇が期待できます。不動産会社や市区町村役場の担当課に、今後の再開発予定を確認してみるのも方法の一つです。

賃貸物件への住み替えも検討する

もし手持ち資金が不足している場合は、物件を購入するのではなく、賃貸物件を選ぶのも選択肢の1つです。

賃貸物件を契約する際の初期費用は、物件の購入時よりも低額。また将来住み替えるときに、物件を売却する必要はありません。

小さい子どもがいるため現在は広い家が必要で、子どもが独立したときに手狭な家に住み替えたい方は、賃貸物件も有効の選択肢です。

売却時には複数の不動産会社に査定を依頼する

住み替えによって最も重要な事は、居住中の物件をできるだけ高値で売却することです。

物件を高値で売却できると、売却金で住宅ローンを完済しやすくなるだけでなく、住み替え先の購入資金にも当てられます。

物件を高値で売却できるかどうかは、不動産会社の実力に左右されます。複数の不動産会社に物件の査定を依頼して、頼れる1社を探しましょう。

しかし日ごろの生活や仕事に忙しく、複数の不動産会社から話を聞く時間を確保できない方もいらっしゃるでしょう。そんな方は、一括査定を利用すると短時間で複数社の査定結果を比較して、売却に強い不動産会社を探せます。

まとめ

住み替えを成功させるためには、信頼できる不動産会社を探して居住中のマンションを高値で売却してもらうことがもっとも大切です。

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