50代のマンション買い替え術｜老後に備える住み替えガイド

子どもが独立し、仕事も落ち着いてきた50代。ふと、「この家は老後も本当に快適だろうか？」と考える方が増えています。

今の暮らしに違和感がある、住宅ローンに不安がある、老後の生活をもっとラクにしたい——そんな思いを持つ方のために、マンションの買い替え・住み替えに関する情報をまとめました。

このガイドでは、具体的な費用例や注意点を含めながら、50代・60代の住み替え成功のポイントをわかりやすく解説します。

50代・60代が住み替えを考える3つのタイミングとは？

今の家が「広すぎる」「古くなった」

子どもが独立し、部屋が余っている。階段の上り下りがつらくなってきた。そんなタイミングで住み替えを考える人が増えています。

駅近・医療機関が近い場所へ

老後の生活を考えると、徒歩で生活が完結する環境は重要です。駅から遠い郊外の一戸建てから、駅徒歩5分圏内のマンションへ移るケースが多くなっています。

経済的な見直しと資産運用

大きな家のままでは、管理費・修繕費・固定資産税などの負担が大きくなりがちです。買い替えによって年間20万円〜30万円のコスト削減ができることも。

住み替えで得られるメリットと注意したいポイント

50代・60代の住み替えは、ライフスタイルを見直す絶好の機会です。ここでは、住み替えによって得られる具体的なメリットと注意点を、例を交えてご紹介します。

暮らしの質が上がる

段差のないバリアフリー設計、エレベーター完備、オートロックや防災設備などが整ったマンションへ住み替えることで、安心感や快適さが格段に向上します。

【例】川崎市に住む60代夫婦は、築40年の階段しかない3階建てのマンションから、駅近でエレベーター付きの築10年のマンションに住み替えました。朝のゴミ出しがラクになり、宅配ボックスの導入で再配達ストレスも解消。ご主人は週3回の通院も、徒歩圏内に病院があることで負担が減ったそうです。

また、共有部分の管理が行き届いている物件に移ると、日々の暮らしの中で「きちんと整っている安心感」が得られ、気持ちにも余裕が生まれます。

ランニングコストを抑えられる

築年数が古く広さもあるマンションは、維持費がかさみがちです。住み替えによって、毎月の支出が目に見えて減るケースは少なくありません。

【例】築30年・80㎡のマンション → 築10年未満・60㎡の駅近コンパクトマンションに買い替えた場合

• 管理費：月2万円 → 月1.2万円（▲8,000円/月）
• 修繕積立金：月1.2万円 → 月8,000円（▲4,000円/月）
• 固定資産税：年20万円 → 年15万円（▲5万円/年） → 年間20万円近い節約が見込めます

【例】東京都板橋区のMさん（58歳）は、子どもが独立したのを機に70㎡超の古いマンションから55㎡の築浅物件に住み替え。管理費・修繕費・固定資産税など合わせて、年間で28万円の支出が減ったといいます。

その分、旅行や趣味の費用にまわすことができ、生活の充実度が上がったと実感しているそうです。

このように、住まいの見直しは家計全体の見直しにもつながります。

浮いたお金をゆとりある暮らしに使えるのは、住み替えの大きな魅力の一つです。

注意点：住宅ローンの審査が厳しくなる

主な制限

金融機関	完済年齢の上限	条件
三井住友銀行	80歳未満	原則35年以内
みずほ銀行	80歳未満	年齢により短縮あり
フラット35	原則80歳	団信加入が条件

【例】試算比較（3,000万円の借入）

55歳で借りると、25年以内のローンしか組めず、返済額は若い世代より高くなります。

年齢	金利	借入年数	月返済額	総返済額
30歳	年1.0%	30年	約96,500円	約3,474万円
55歳	年1.3%	20年	約142,000円	約3,408万円

→ 月々約4.5万円の差。年金生活を考えると、無理のない返済計画が必要です。

50代からのマンション買い替えで失敗しないコツ

生活圏を重視して選ぶ

通勤の有無だけでなく、日常生活が快適に送れる環境かどうかがカギになります。駅近だけでなく、病院・スーパー・郵便局・ドラッグストア・公園などが徒歩圏内にあるかも確認を。また、坂道や段差の少なさなど、体力が落ちた将来を見据えた“歩ける環境”が大きな判断材料になります。 「駅近」「スーパー・病院が徒歩圏」「坂が少ない」など、老後の暮らしを見据えた場所選びが大切です。

設備や管理体制をチェック

室内設備が新しいことだけで判断せず、建物全体の管理状態や共用部の清掃状況も重要なポイントです。

特に50代以降の住み替えでは、以下のような設備が安心材料となります。

• エレベーターの有無・状態（非常時対応も含む）
• オートロック、防犯カメラの有無
• 管理人の常駐時間・管理会社の評判
• 災害時の備え（非常用電源や備蓄品）

将来的なリフォーム費用がかかりにくいことも大きなメリットです。 築浅でも管理がずさんな物件は避けましょう。

エレベーター・防災設備・共用部分の清掃状況なども確認を。

売却と購入のタイミングを相談する

「売却してから買う」か「買ってから売る」かの判断は、資金計画だけでなく精神的な余裕にも影響します。

買い先行の場合は、売却までの資金繰り（つなぎ融資など）に注意が必要です。

売却先行で一時的に仮住まいを挟むなら、引越し費用や二重生活の可能性も加味しましょう。

また、不動産市況（売り手市場・買い手市場）や金利動向も判断材料になります。

信頼できる不動産会社と一緒にスケジュールを立てましょう。 不動産市場は日々変動します。

「売ってから買う」か「買ってから売る」かも重要な判断です。地元に強い不動産会社の意見を参考にしましょう。

リバースモーゲージという選択肢も

ローンを使わずに住み替えを行いたい、または年齢の関係で借入が難しい方には「リバースモーゲージ」という選択肢もあります。

これは、自宅を担保にお金を借り、借入期間中は利息のみを支払い、契約者の死亡後に自宅を売却して一括返済する仕組みです。

【例】東京都内で築20年のマンションを所有している60代夫婦が、リバースモーゲージを利用して住み替え費用と老後の生活費に充てたケースも。月々の返済負担が抑えられ、子どもがいない世帯にとっては有効な資金活用方法となりました。

ただし、物件の所在地や築年数、金融機関の条件によって利用できない場合もあるため、事前に詳細な確認が必要です。

住み替えまでのTODOリスト

• 現在の自宅の査定を受ける ▶ マンション無料査定はこちら
• 手持ち資金と売却益から、購入予算を明確にする
• 自分が利用できる住宅ローンを事前審査で確認
• ライフプラン（年金・健康・介護）を見据える
• 専門家（不動産会社・FP・税理士）に早めに相談

マンションの買い替え・住み替えについてよくある質問

50代で住宅ローンは組めますか？

組めますが、年齢と返済期間の関係で、月の返済額が高くなる傾向があります。

住み替えのベストなタイミングは？

定年退職前の安定収入があるうちが理想です。また、不動産市場の動きも要チェックです。

売却と購入、どちらを先にすべき？

資金に余裕があるなら「先に購入」がスムーズ。ただし、売却の見込みが立たない場合は「先に売却」が安全です。

まとめ

50代・60代での住み替えは、「今より安心でラクな生活」を手に入れるための前向きな選択です。

費用の負担を減らしたい方も、生活スタイルを見直したい方も、住み替えをきっかけに暮らしの選択肢は大きく広がります。

はじめの一歩として、自宅の価格を知るところから始めてみましょう。