リースバックとリバースモーゲージの違いとは？メリットとデメリットを解説！

主に老後の資金を得る方法として利用される、「リースバック」と「リバースモーゲージ」。どちらも自宅に住み続けながら現金を受け取ることができる方法ですが、この2つの仕組みは似ているようで大きく異なります。

本記事では、リースバックとリバースモーゲージのメリットとデメリットを挙げながら、両者の違いを徹底的に解説します。

• 老後資金にゆとりがない
• 家に住み続けたい
• 高齢になった親が心配

とお考えの方に、ぜひ参考にしていただきたい内容です。

リースバックとリバースモーゲージの違いは「売却」か「担保」か

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を活用することで資金を調達する方法です。しかしその仕組みや結果には、大きな違いがあります。間違った認識でこれらの制度を利用すると、生活を便利にするどころか家計をさらに圧迫してしまうことも考えられるのです。

毎日の暮らしを楽にしたり老後の不安を解消したりするため、リースバックとリバースモーゲージの違いをしっかり認識し、上手に活用するための方法を解説していきます。

まずは簡単に、リースバックとリバースモーゲージの違いを知っておきましょう。

リースバックとは

リースバックは、自宅を売却して現金を受け取る方法です。

「売却したら住めなくなるんじゃないの？」

とお思いでしょうが、第三者に自宅を売却すると同時に賃貸契約（リース契約）を結ぶことで、自宅を売却した後でも家賃を支払って住み続けることができます。売却後は、「所有者」から「賃借人」になるということです。

リバースモーゲージとは

一方で、リバースモーゲージは自宅を担保にしてお金を借りるという方法です。

自宅に住み続けられるという点はリースバックと同じですが、契約者の死亡または契約期間の終了後に、自宅を売却して借入金を一括で返済します。

自宅を担保にして資金を調達するため、実質的には借金を負うことになります。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックは自宅に住み続けることができるとはいえ、不動産の所有権を第三者に移します。

このことがどのようなメリットやデメリットが発生するのか、わかりやすく解説していきます。

リースバックのメリット

• 慣れ親しんだ家に住み続けられる
• 将来的に買い戻しが可能なことも
• 税金や管理費を支払わなくても良い

リースバックは、今まで住んでいた家に住み続けることが可能です。さらに契約条件によっては、将来的に売却した自宅を買い戻すこともできます。退去や新居探しの必要がないため、近所の人に売却を知られるといったこともありません。

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もし住宅ローン残債以上で売ることができなければ、任意売却とリースバックを組み合わせることも可能です。老後資金に充てるだけではなく、「住宅ローン返済が滞っている…だけど引越しは避けたい！」という方にも適した売却方法だといえます。

任意売却については、下記の記事をご覧ください。

さらに自宅の所有権を第三者に移すと、固定資産税を納付する必要がなくなります。同様にマンションの管理費·修繕積立金の支払い等の義務もなくなるという点も、リースバックのメリットの1つです。

リースバックのデメリット

• 賃料が発生する
• 結果として損してしまうことも

リースバックは、賃貸借契約を締結するため家賃が発生します。家賃の金額は自宅の売却金額に左右されるため、売却金額が高額であるほど月々の家賃も高くなる傾向にあります。

賃貸契約の締結するにあたり審査があることにも注意が必要です。家賃を継続して支払っていくだけの預貯金や収入がなければ、リースバックができないことも考えられるということです。

さらに賃貸期間が長く続けば、結果として「売却しない方が得だった」 ともなりかねません。そのためリースバックは、買い戻しの見込みがある場合や、足りない老後資金を補う場合など、一定期間に限って利用するのがいいでしょう。

リースバックはこんな人に適した仕組み

以上のメリット·デメリットから、リースバックは次のような方に適した仕組みだといえます。

• まとまった資金がすぐにほしい
• 住宅ローンの支払いが困難
• 老後資金が不足している
• 相続対策しておきたい

リースバックは、「まとまった生活資金が欲しいけど、引越しはしたくない！」という人にとってメリットが大きい方法です。

さらに、リースバックは相続で発生しやすいトラブル対策にも役立ちます。不動産財産を現金化することで、遺産分割額を明確にしたり、相続税の準備資金に充てたりすることも可能。相続対策や終活の1つとして考えることもできるといえるでしょう。

リバースモーゲージのメリットとデメリット

リバースモーゲージは、「逆住宅ローン」といわれることもあります。まさに、家を担保にお金を返済していく住宅ローンの逆。リバースモーゲージは、家を担保にお金を借りて、所有者が亡くなった後に借入金を一括返済するシステムです。

ここからは、リバースモーゲージのメリットとデメリットについて解説していきます。

リバースモーゲージのメリット

• 借入中は元本を返済しなくて済む
• リフォーム資金としても使える
• 資金の受け取り方法が豊富

リバースモーゲージで借入れたお金の元本は、返済する必要がありません。なぜなら、担保である不動産を将来的に売却する契約を交わし、契約者の死亡時や契約期間が満了になった時に自宅を売却することで借入金を返済するという仕組みだからです。

リバースモーゲージは資金の受け取り方は、基本的に次の3つの方法です。

年金型	毎月一定の額、最大20万円までが口座に振り込まれる
枠内自由引出型	借入額を超えるまで、自由に借り入れることができる
一括借入型	融資当初に一括して借り入れる

ライフスタイルや状況によって、借入方法は選択可能です。

また、フラット35でお馴染みの住宅支援機構は、「リ·バース60」というリバースモーゲージと住宅ローンを組み合わせた商品を提供しています。融資額は、担保評価額の50％または60％まで。「リ・バース60」で借入れた資金は、毎月の支払いは利息のみで、住宅の買い替えやリフォーム、子世帯の住宅取得のための資金などの用途に使うことができます。

リバースモーゲージのデメリット

• 契約期間が満了すると売却しなければいけない
• 地価が変動すると予定より早く一括返済を迫られる可能性も
• 対象不動産や世帯が限られている

リバースモーゲージは、予め契約期間を設定する契約です。そのため所有者がご存命中であっても、期間終了時には家を売却して一括返済しなければいけないケースもあります。

また、リバースモーゲージ中の住宅は、定期的に不動産評価が見直されます。もし借入期間中に景気や地価の変動により担保割れしてしまったら、当初の契約期間よりも前に一括返済を求められる可能性もあるのです。

さらに、リバースモーゲージは借入条件が厳しいというデメリットもあります。

対象世帯は一人暮らし·夫婦二人暮らしに限られ、対象不動産は原則戸建てのみです。マンションを担保にしたリバースモーゲージは、原則利用不可能、もしくは厳しい制限が設けられています。

契約者の死亡時に家を売却して一括返済をするという性質のため、契約者は「個人であること」「収入があること」「推定相続人の同意が必要」「保証人が必要」「資金の用途が決められている」「対象年齢の制限」など厳しい制限を設けている金融機関もあります。

リバースモーゲージはこんな人に適した仕組み

以上のメリット·デメリットから、リバースモーゲージは次のような方に適した仕組みだといえます。

• 自分名義の家に住み続けたい
• 借りたお金を自由に使いたい
• 老後資金の足しにしたい

リースバックは家の「所有」から「賃貸」になるのに対し、リバースモーゲージは自宅を売却するまで所有権はそのまま。さらに借りたお金はリフォーム等にも使えるので、「自分名義の家に住み続けたい！」「好きにリフォームしたい！」という方に向いています。

資金の受け取り方についても紹介しましたが、「年金型」を選んだ場合は、毎月の年金にプラスして余裕を持たせるという使い道もあります。リースバックはまとまったお金を一度に得るのに対し、リースバックは月々少しずつお金を得ることができるという点も、両者の大きな違いだといえるでしょう。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージは、得られる資金の性質も、資金調達の過程も大きく異なります。両者の違いをしっかり認識した上で、ご自身や親御さんの状況や将来的な見通しをよく考えて選択することが大切です。

また「老後資金が不足している」「住宅ローン返済が厳しい」という状況では、リースバックやリバースモーゲージ以外にも、買い替えや任意売却、住宅ローンのリスケジュールや借り換えなど、様々な解決策が考えられます。