マンションの「売却」と「賃貸」どっちがお得なのか徹底比較!

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転勤や転職、家族構成の変化などがあると、今住んでいるマンションから引っ越さなくてはいけなくなることもありますよね。そんなとき、今まで住んでいたマンションは「売却」すべきか、「賃貸」に出すべきか悩んでしまうものです。

本記事では、マンションの「売却」「賃貸」それぞれの費用メリット・デメリットを徹底比較。「売却」「賃貸」それぞれに向いているケースも挙げていきますので、どちらか悩んでいる方は必見です!

目次

マンションの「売却」vs「賃貸」を費用で比較

マンションを完全に手放す売却と、所有はしつつ人に貸し出して収入を得る賃貸では、必要な費用が大きく異なります。

マンションを売却するときと、賃貸するときでは、どのように必要な費用面で違いがあるのかを紹介していきます。

マンション売却にかかる費用

マンションの売却にかかる費用は、主に売却時に発生する費用売却後にかかる費用に分かれます。

売却中

マンションの売却期間中に発生する費用は、次の通りです。

売却期間中に発生する費用
  • 仲介手数料(「売却金額×3%+6万円(税別)」が一般的)
  • 印紙税(売却金額によって数万円)
  • 抵当権抹消費用(売却と同時に住宅ローンを完済する場合)
  • 住宅ローンの完済手数料(同上)

これらの費用の合計は、マンションを売った金額のおよそ4%といわれています。

売却後

マンションの売却に際し、「譲渡所得(≒売却益)」が発生した場合には、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得には、5年超の所有で20.135%、5年以下の所有で39.63%の税金が課税されるため、決して安くない費用です。

ただし、マイホームの売却時には譲渡所得を3,000万円まで控除できる特例があるため、余程の利益が出ない限り課税されることはありません。

マンションを賃貸に出すときにかかる費用

マンションを賃貸に出すのにも、もちろん費用がかかります。マンションの賃貸にかかる費用を、賃貸前・賃貸中・賃貸後に分けて解説します。

賃貸前

マンションを賃貸に出すには、入居者が入る前に、管理会社に委託手数料を支払わなければなりません。

管理が不要の場合は管理会社に委託する必要はありませんが、賃貸物件が遠方にあったり、賃貸経営に不慣れであったりすれば管理会社に管理を委託した方が良いでしょう。さらに、入居前には清掃や補修が必要になります。

マンションを賃貸に出す前にかかる費用
  • 管理委託手数料
  • 修繕・清掃費

賃貸中

マンションを賃貸している間は、当然ながら所有権を所持したままです。そのため、固定資産税が毎年かかり、毎月、管理費や修繕積立金が徴収されることは忘れないようにしましょう。また居室内の設備が故障した場合、修繕の義務は基本的に家主にあります。

さらに、マンションを賃貸して収入を得たときの所得税や、管理会社に支払う管理手数料も継続的にかかる費用です。

マンションを賃貸中にかかる費用
  • 固定資産税
  • 管理費・修繕積立金
  • 所得税
  • 設備修繕費
  • 管理手数料

マンション賃貸後

マンションを次に借りてくれる人を探すためにも、入居者が退去したタイミングでは清掃や修繕が必要になります。

マンションを賃貸中にかかる費用
  • 清掃費
  • 修繕費

マンションを売らずに賃貸に出すメリット・デメリット

マンションを賃貸に出すメリットは、なんといっても不労所得が得られることでしょう。しかしそれは「100%」ではなく、赤字経営になってしまうリスクがあることを忘れてはいけません。

マンションを賃貸に出すメリット
  • 不労所得を得られる
  • 自己負担なしにローンが返せる
マンションを賃貸に出すデメリット
  • 「不労所得」には管理会社への委託などが必要で、そうなると収入が減る
  • 確定申告などが手間。ここも税理士などに委託が可能だが同様に収入が減る
  • 空室で赤字になる可能性も

マンションを賃貸に出す上で難しいのは、空室リスクや手間を減らしながら、収支のバランスを取ることです。

空室リスクを減らすためには、不動産会社に仲介を依頼しなけばなりませんし、管理や確定申告の手間を減らすためには、管理会社や税理士に業務を委託しなければなりません。

委託しすぎても経費がかさんで赤字に。全て自分でやろうと思うと赤字経営のリスクが上がり、自分の手間が増えることに。このバランスをどう差配するかが、経営手腕ともいえます。

投資家などマンション経営に慣れた人ならまだしも、居住用マンションの売却か賃貸で悩んでいる人が満足な経営をするのはなかなか難しいと言わざるを得ません。

マンションを売るメリット・デメリット

それでは、マンションを売却するメリットとデメリットを見ていきましょう。

マンションを売却するメリットは、まとまった費用を得られることと、売却後の手間が不要なことです。一方で、賃貸経営がうまく行ったとすれば、得られるはずの賃貸収入が無駄になってしまうという側面もあります。

マンションを売却するメリット
  • 現金が手に入る
  • 手離れがいい
  • 今が一番高く売れる
  • 売却時に3,000万円特別控除を受けられる
マンションを売却するデメリット
  • 賃料収入を得られるチャンスをなくす

マンション売却で賃料収入のチャンスがなくなるとはいえ、マンションは基本的に売却時期が早ければ早いほど高額で売れるものです。もちろん景気にも左右されますが、マンションは基本的に築年数を重ねるごとに価値を落としていきます。

賃貸経営を始め、うまくいかないからと数年後に売却したときには、売却金額が数百万円と落ちている可能性は否めません。

さらに売却で譲渡所得が出た場合、3,000万円の特別控除が使えるのは「マイホーム」のマンションの売却に限られます。つまり、賃貸後にマンションを売って譲渡所得が出た場合には3,000万円の控除の適用外となり、高額の納税を強いられる可能性があるのです。

そのため、マンションの「売却」か「賃貸」かを考えるときには、まず「今」いくらで売れるのかを把握し、将来的な資産価値の推移を含めて不動産会社と相談することをおすすめします。

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マンションの「売却」が向いているケース

それではここからは、マンションの「売却」「賃貸」それぞれに向いているケースについて解説していきます。

まずは、マンションの「売却」に向いている3つのケースを見ていきましょう。

賃貸需要がないエリア

賃貸経営で成功するには「立地」がなにより重要です。いくら管理会社や不動産会社の能力が高くても、借りてくれる人が少ないエリアでは収益化できません。

立地が悪いエリアのマンションであれば、売却するメリットは大きくなると考えられます。

今後住む予定がない

今後住む予定がないのなら、賃貸より売却の方が適していると考えられます。

賃貸経営をしている間にも劣化は進むため、最初は経営が上手くいっていたとしてもそれを維持するのは一筋縄ではいからないからです。

築年数が経過しているマンション

「今」売っておかなければ、将来的に売却が難しくなると考えられるマンションは、できるだけ早くに手放してしまった方がいいでしょう。

マンションの建て替えや取り壊しの話になれば、一時金として数百万円~一千万円単位のお金が必要になることもあります。

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マンションの「賃貸」が向いているケース

一方で、マンションの「賃貸」に向いていると考えられるのは、次のようなケースです。

賃貸需要が高いエリア

  • 駅前
  • 学校の近く
  • 会社が多く集まるエリア

このようなエリアにあるマンションは、賃貸需要に期待できます。

「転勤」など一時的な転居

転勤など期間が決まって転居で、将来的にマンションに戻ってくるのであれば、転勤の間だけ賃貸に出す選択をされてもいいでしょう。

ただその場合には、「賃貸借契約」にお気を付けください。

一般的な賃貸借契約は、基本的に家主の都合で入居者を退去させることはできません。2年や3年で退去してもらいたいときには、「定期賃貸借契約」を締結し、戻ってきたときにはスムーズに退去いただくようにしましょう。

賃貸後も好条件で売却が見込めるマンション

  • 近隣で再開発が予定されている
  • ブランドマンション
  • タワーマンション

これらのマンションは、賃貸経営を終え、マンションを売却するときにも好条件で売却できる可能性が高いといえます。

「資産価値を維持できる見込みのある」ことは、賃貸経営を考えてみるに値する条件だといえるでしょう。

マンションを賃貸に出すときに気を付けたい「ローン」のこと

マンションを賃貸に出すときに「住宅ローン」が残っている状況では、基本的にそのままでは賃貸に出せません。

その理由は、住宅ローンがそもそも「自己居住用物件への融資」だからです。住宅ローンを借り入れたまま賃貸経営を始めるとなると、「違約」とみなされ、金融機関から残債の一括返済を迫られることにもなりかねませんので注意が必要です。

ローンの借り換えを検討する

住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出すには、ローンの借り換えが必要です。住宅ローンから、不動産投資用ローンに変更するということですね。

借り換え時には、手数料や保証料があらためてかかることがあり、さらに投資用ローンの金利は住宅ローンより高い点もあらかじめ認識しておきましょう。

少しでも低い金利で投資用ローンに借り換えたい方はインベースの借り換えサービスに申し込んでみてください。オンライン上で、複数金融機関を比較して一番条件の良い銀行へ申込手続きのサポートを行ってくれます。
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「一時的な転勤」では住宅ローンの継続利用が認められることも

一時的な転勤の場合には、例外的に住宅ローンの継続利用が認められることがあります。

ただしこの場合にも、事前にしっかりと金融機関に相談し、判断を仰ぎましょう。

マンションの「売却」と「賃貸」は同時に募集できるの?

賃貸と売却どちらがいいか判断できない!

どっちでもいいから、買い手or借り手がついたら決断してしまいたい

このような状況では、「売却」と「賃貸」いずれの募集も同時にかけることが可能です。

ただし売却と賃貸の同時進行には次のような注意点がありますので、あらかじめ認識しておきましょう。

注意点1.媒介契約選びに気を付ける

マンションの「売却」と「賃貸」の同時募集は可能なものの、不動産会社と締結する媒介契約の種類によっては「違約」と判断されてしまう可能性があります。

不動産会社に売却を依頼するときの媒介契約の種類は、次の通りです。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

このうち、「専任」と「専属専任」については、同時に複数社への依頼が禁止されています。これは売却に限ったものではありますが、専任や専属専任媒介契約を締結した不動産会社が、賃貸が先に決まってしまった場合に「話が違う!」と言ってこないとも限りません。

そのため、トラブルを避けるためには一般媒介契約で売却を依頼した方が賢明だといえます。

注意点2.同じ不動産会社に依頼すると売却を優先させられてしまうことも

売買仲介、賃貸仲介いずれも行っている不動産会社には、1社に売却も賃貸も任せることができます。

しかし、賃貸仲介の手数料は売買と比較して安いため、売却の方を優先して販促する不動産会社がいるかもしれません。参考までに、「売買金額3,000万円」と「家賃12万円」の物件を仲介したときの一般的な仲介手数料の差は次の通りです。

  • 売買金額3,000万円の仲介手数料:96万円(税別)
  • 家賃12万円の仲介手数料:6万円~12万円(税別)

やはり実際の手数料を見ても、売買仲介の方が不動産会社にとって魅力的に映ってしまう可能性は否めません。売却を優先してほしくないのなら、売却と賃貸の仲介を別業者に頼むようにしましょう。その場合には、先述した媒介契約の種類にお気をつけください。

注意点3.居住中の場合は内覧対応が大変に

売却と賃貸、同時に募集をかけるとすると、内覧対応の数が多くなりがちです。

売却だけだとしても、成約までに10件以上の内覧を対応するのは珍しくありません。賃貸の内覧と合わせたら、短期間のうちに20件、30件の内覧を対応しなければならなくなるかもしれません。

マンションの「売却」と「賃貸」どっちがお得?比較まとめ

マンションの「売却」と「賃貸」どっちがお得?という疑問に対しては、「物件や状況による」としか回答できません。

ただ言えることは、賃貸経営にはリスクがつきものだということ。売却せずに賃貸に出せば、家賃収入が得られる可能性はあるものの、逆に赤字経営になってしまう可能性あります。さらに賃貸に出すには、ローンの借り換えや管理会社への業務委託、確定申告が必要となり、大きな手間にもなります。賃貸経営は、リスクと労力を把握した上で始めなければなりません。

マンションの「売却」と「賃貸」でお悩みの方は、まず「今」どれくらいでマンションが売れるのかを把握してみましょう。マンションナビでは、最大6社の不動産会社に一括で査定依頼が可能。この機会にぜひご活用ください。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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