居住用マンションは賃貸に出せる？方法とデメリット・注意点を解説

ご所有のマンションから転居することになったとき、売却のみならず「賃貸に出す」ことを検討される方もいらっしゃいます。

ただ、これまで住んでいたマンションを賃貸に出すことは容易ではありません。また分譲マンションを賃貸に出すうえでは、デメリットと考えられることもいくつかあります。

そこで本記事では、居住用マンションを賃貸に出す方法と注意点を解説していきます。

そもそもあなたのマンションは賃貸に出せないかも？！

「売るか」「貸すか」を悩む前に、あなたのマンションが賃貸に出せるのかどうかを確認しましょう。

というのも、現在お住まいのマンションは賃貸に出せない、もしくは賃貸に出すことがリスクとなる可能性があるからです。

住宅ローンが残っているマンションは金融機関に相談を

売却か賃貸でお悩みのマンションの住宅ローンが残っている場合、基本的にはそのままの状態で賃貸に出すことはできません。

「住宅ローン」というのは、自ら居住する家に対して出される融資。居住用マンションから賃貸用マンションとすることで、契約違反となってしまうのです。

住宅ローンを完済してしまえば問題ありませんが、完済が難しければ、金融機関の許可をもらう、あるいは投資用ローンへの借り換えが必要になります。

住宅ローンを借り入れたままの賃貸を許可してもらえる可能性があるのは、転勤など一時的な賃貸借。ただこの場合についても、許可が出るかどうかは金融機関次第で、投資用ローンへの借り換えを求められる可能性もあります。

投資用ローンは住宅ローンと比較して、金利水準が高く、審査基準も厳しい傾向にあります。条件的に借り換えができなければ、マンションを賃貸に出すことはできないということなります。

住宅ローン返済中にもかかわらず、金融機関に申告せず、借り換えも完済もせずに賃貸に出した場合、発覚時には住宅ローンの一括返済を求められことがあるので注意が必要です。

居住用マンションを賃貸に出す方法と注意点

現在、居住中のマンションを賃貸に出すには、決めるべきこと・やるべきことがたくさんあります。それに伴っては「注意点」もありますので、あらかじめ認識しておきましょう。

1．賃貸借の「形態」を決める

「賃貸に出す」といっても、その形態は様々です。これまで居住していたマンションを貸すには「どのように貸すか」をまず決めなければなりません。

賃貸の形態によってはご自身にとってリスクとなる可能性もありますので、十分に検討するようにしましょう。

普通借家契約で貸し出す

一般的な賃貸借契約は「普通借家契約」です。

原則的に2年に1度の更新はありますが「住み続けたい」という借主を拒否することはできません。

定期借家契約で貸し出す

「定期借家契約」は、期間満了をもって契約が終了します。更新はありませんので、転勤などに際して「2年だけ貸したい」という場合に適した賃貸借契約です。

ただし、借主からすれば制限が多い契約となりますので、普通借家契約と比較して賃料が下がる可能性があります。

サブリースで貸し出す

「サブリース」は、“転貸”という意味があります。不動産会社にマンションを貸し出し、その不動産会社があなたに代わって居住者に貸し出します。

手数料が賃料収入の10％ほどと高額ですが、維持や管理をすべてサブリース業者に一任できるため、最も所有者の労力が少ない賃貸借形態です。

2．不動産会社と契約

賃貸経営するうえでは、入居者募集や管理をすべて自分で行うこともできますが、不動産会社にこれらの業務を委託するのが一般的です。

とはいえ、不動産会社によって賃料の査定額や管理費は大きく異なりますので、複数社に査定依頼し、比較したうえで選定するようにしましょう。マンションナビでは、賃料の一括査定も可能です。

3．入居者募集・契約

不動産会社が決めれば、続いて入居者を募集します。

申し込みが入れば、入居審査を経て契約となります。

居住用マンションを賃貸に出すための費用

これまで住んでいたマンションを賃貸に出すには、初期費用と賃貸経営中のランニングコストがかかります。

初期費用

ご自身が住んでいたマンションを、そのままの状態で貸し出せるとは限りません。第三者に貸し出すにあたり、設備の劣化や故障があれば、入居者はつかないからです。

そのため、場合によってはリフォーム・修繕・ハウスクリーニングの費用が必要になるでしょう。

そして冒頭で述べたように、住宅ローンから投資ローンに借り換える際にも費用がかかります。借り換えにかかる手数料は金融機関や残債によりますが、数十万円に及びます。

ランニングコスト

賃貸経営において継続的にかかる費用は、まず管理費。サブリース契約では賃料収入の約10％が手数料になるとお伝えしましたが、サブリースでなくとも、賃貸マンションの管理を委託するには5％前後の管理費がかかります。

退去者が出れば、その都度クリーニング費用が必要であり、入居者を募集する際には不動産会社の成功報酬である仲介手数料がかかります。仲介手数料の相場は、賃料の1ヶ月分です。

また、居住中にもかかっていたマンションの管理費や修繕積立金、固定資産税は引き続き徴収・課税されます。

さらに、賃料は「所得」にあたりますので、所得税と住民税が課税されることも忘れてはいけません。

マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

続いて、マンションを賃貸に出す場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

1．家賃収入が得られる

賃貸に出す一番のメリットは、家賃収入を得られることです。給与など以外の収入を継続的に得られれば、年を重ねていったときも安心でしょう。

2．資産として所有し続けられる

不動産は貸すことも売ることもできる資産。売却すれば、まとまった現金を得ることもできます。

またインフレにも強い資産ですので、所有し続けることにより将来的にメリットとなる可能性があります。

デメリット

1．貸し出すまでにお金がかかることも

先述通り、賃貸に出すのは意外とお金がかかるものです。自分が住む分には許容していた劣化や設備不良も、第三者に貸し出すには、しっかり修繕しなければ借り手はつかないでしょう。

ハウスクリーニングもするとすれば、数十万円～100万円単位の費用が必要になることもあります。

2．赤字経営のリスク

賃貸経営は、「貸し出すまで」にもお金がかかりますが「貸し出し中」にもお金がかかることを忘れてはいけません。ランニングコストとしてお伝えした部分ですね。

とくに住宅ローンから投資用ローンに切り替えてマンションを貸し出す場合には、毎月の返済額がかさんでしまうことに気を付けましょう。

また、賃貸経営すれば必ず収入が得られるわけではなく、空室の期間の収入はゼロ。空室の場合にも支出はありませんので、賃貸経営は、常に赤字になるリスクと隣り合わせだという認識が必要です。

3．賃貸経営が意外と手間

賃貸経営は“不労収入”という印象が強いかもしれませんが、決して「不労」ではありません。入居者募集や家賃回収を不動産会社や管理会社に委託するとすれば、その手続きや費用がかかりますし、収入が発生すれば確定申告も必要です。

赤字になる不安とともに、居住者とのトラブルの可能性なども考えれば、賃貸経営が“楽”ということはありません。

4．賃貸中に売ると安くなってしまうことも

「とりあえず賃貸に出してみて、うまくいかなかったら売ればいいや」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、この考えは少々危険だといえます。

借主が居住中の家の売却自体は可能ですが、その場合には「オーナーチェンジ物件」として扱われ、自己居住用の家より相場が下がってしまうのが一般的です。その理由は、査定方法の違いによるもの。収益物件は家賃や空室状況などから不動産としての価値を算出するため、「経営がうまくいかないから売ろう」という場合はとくに資産としての価値が下がってしまいます。

「だったら入居者に退去してもらえばいいのでは？」との考えに至るかもしれませんが、普通賃貸借契約では、基本的に家主都合で借主を退去させることはできません。もし退去を迫るとすれば、数か月の家賃免除などと引き換えに「お願い」できるだけ。それでも借主が「NO」といえば、強制的に退去させることはできないのです。

マンションを売却するメリット・デメリット

それでは最後に、マンションを売却するメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

1．今が一番高く売れる

マンションに限らず、不動産は経年とともに価値を落としていくのが基本です。賃貸に出してみて「うまくいかなくなったら売ろう！」と思ったときには、予想を下回る金額になっていることも考えられます。

基本的に、最もマンションが高く売れるのは「今」です。

2．マイホーム売却には税制控除もたくさん！

自己居住用として使っていた家を売る場合には、税制控除が多数設けられています。たとえば、マイホーム特例とも呼ばれる「3,000万円特別控除」は、売却益（譲渡所得）を3,000万円控除することで大幅な節税につながります。

マイホームに対して適用となる控除特例は、住まなくなった3年後の年末以降は適用外となってしまいます。売却益が出そうなマンションほど、売却時期は検討されるべきでしょう。

3．維持・管理からの解放

マンションは、所有しているだけで固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費用がかかります。これは賃貸に出したとしても、家主の負担です。

売却すれば、当然のことながら、維持・管理にかかる費用負担は一切なくなります。

デメリット

1．賃貸に出せば利益が出る可能性も

賃貸に出して経営がうまくいき、将来的に売るときまでに資産価値が維持できると仮定するならば、今売るのは“損”ということになります。ただし、もちろん賃貸経営には赤字になるリスクもあるわけです。

つまり、安定した収益が見込める物件かどうかの見極めが、売るか・貸すかの判断において最も重要だといえるでしょう。

マンションを賃貸に出すデメリットも認識して検討を

お住まいだったマンションを売却するか、賃貸に出すか。結果としてどちらがいいのかは一概にいえるものではありません。ただ相対的にいえば、売却の方が「得」となる可能性は高いといえます。費用面でもそうですが、この「得」には“所有者の手間や不安がない”ということも含んでいます。

逆に賃貸に出してうまくいく可能性が高いケースは、駅前など好立地であること、そしてローンがない場合でしょう。とはいえ、このあたりの判断はなかなかご自分でできるものではありませんので、売るか・貸すかの判断は、賃料査定・売却査定が同時にできるマンションナビをぜひご活用ください。