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REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都大田区
  • 投稿日
    2024/11/23
  • 更新日
    2024/11/24
  • ［2回答］

900 view

現在住んでいるマンションを賃貸に出し、別の分譲マンションを購入したい

30代夫婦、小中学生の子供が2人がいます。
年収1500万円、勤続8年、消費者金融で借金200万円（返済中）、居住中マンションも住宅ローン返済中(月10万円）です。

現在のマンションはとても気に入っているのですが、子供1人1人に部屋を用意できない為、子供が部屋を必要な期間（15年ほど）だけ現在のマンションを賃貸に出し、別の分譲マンションに住みたいと思っています。
現在居住中のマンションは、賃貸に出したら相場月20万弱です。
近くに4,500万円程の中古マンションがあり、フルローンを組んで購入、現居住中マンションのローンは入ってくる賃料を支払いに充てればどうにか可能かと思っているのですが、専門家から見てどう思われますか。
子どもが巣立ったあとは、これから購入予定のマンションは売却して、また現在のマンションに戻ってきたいと思っています。
現居住中マンションは、たまに空きが出て賃貸に出ていますがすぐ埋まっているため、空室リスクは低いかと思われます。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/11/24

    ご相談を拝見しました。

    まず、計画に関して以下のような問題点は検討されているでしょうか？

    ①既存住宅ローンの約定違反について

    原則として住宅ローンは、債務者が自ら居住することを条件として融資が実行されています。したがって、返済中に賃貸として運用する場合には事前に金融機関の承諾を得る必要があります。

    無断で賃貸化して人に貸してしまった場合は、一括弁済を迫られるほか、最悪の場合は詐欺罪として刑事告訴される可能性もありますので注意が必要です。

    ②新たな住宅ローンについて

    所得が多いため、返済負担率は問題とされない可能性は高いでしょう。しかし、住宅ローンの原則は自ら居住する物件にたいし融資することです。したがって、1軒目の住宅ローンを借りている途中で居住しなくなった場合には、残額をきちんと完済してからでなければ新たな住宅ローンを組めないのが基本的な考え方です。

    もっとも、セカンドハウスの融資を扱う金融機関があります。本件の場合、そちらの利用を検討すれば良いでしょう。ただし、一般的な住宅ローンを比較して金利や貸付条件は厳しくなる点には注意が必要です。

    ただし、消費者金融からの借入金は事前に全てを返済しておく方が無難です。これを理由に融資利用が謝絶される可能性が高いからです。

    これらの注意点を理解したうえで条件を整理して、まずは融資の利用が可能か金融機関に相談されると良いでしょう。

  • 私が回答します

    山下ひろき

    ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/23

    ご相談内容、拝見いたしました。
    住宅ローンは居住用として利用するための低金利のローンであり、住宅ローンを組んだ物件を賃貸に出すことを通常銀行はNGとしております。（住宅ローンの契約違反となるため）
    一般的な回答となってしまい大変恐縮ではございますが、今住宅ローンを組まれている銀行に将来今の自宅に戻るということを前提に賃貸に出すことを承諾してくれるか相談した方が良いと思います。
    新規で住宅ローンを組む場合の審査ですが、消費者金融で借入をしてると審査に厳しくなる印象です。一部の銀行では住宅ローンを組むことが難しい場合や完済条件を求められる可能性があります。消費者金融での借入などは完済後もお客様の信用情報の履歴に残るため、住宅ローンを今後追加で組む場合は完済をおススメします。

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