不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
40代
男性
エリア

長野県松本市
投稿日

2025/02/04
更新日

2025/02/07
［2回答］

2687 view

50代での住宅ローン残債、繰り上げ返済するべきでしょうか

現在、変動金利で2,000万円の住宅ローンを返済中ですが、私が50代になるころにはまだ残債が1,000万円ほど残る見込みです。
老後資金も考えると、可能な限り繰り上げ返済をしておくべきか、それとも資産を確保しておいた方が良いのか悩んでいます。
どう判断すればよいでしょうか？

妻と、高校生の子供と大学生の子供がおり、まだ養育費がかかります。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/02/07
ご相談を拝見しました。

現在の預け入れ金利から勘案すれば、繰上返済を行って総返済額を減らすのが得策です。ただし、手元の資金が減少すると同時に、それによる他の投資機会を逃してしまうといったデメリットは存在します。また、繰上返済を行ったことにより入学金や急に必要となった資金を用意できずローンを利用すれば、本末転倒です。

現在の金利水準や今後の金利動向を予測すると同時に、家族構成やライフプラン（子供の進学、マイホームの買い替えなど）を考慮され、問題の生じない範囲で繰上返済を実施されるとよいでしょう。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/07
住宅は住むためのものですが、資産としての価値があります。その点を踏まえて老後を考えてみてください。

不便ではありませんか。
部屋数が多すぎませんか。
老朽化してませんか。
住み替えたくなっていませんか。

足腰が弱ってくると駅前のマンションに住み替えたくなる人が多くいます。
その際、重要なのが家の資産価値です。特に土地の価格が重要です。資産価値計算上、木造住宅の耐用年数は僅か22年に過ぎません。よって、減価しない土地の価格が重要です。
他人にとっても有益な土地であれば、資産価値が高いでしょう。住宅ローンはその資産を形成するための手段だったわけです。金額が大きいので分割してゆっくり払っていくわけですので、実質的にはまだ所有者のモノになりきっていません。しかし、その家に住むという便益は100%叶えられていますよね。
早期返済したところで、その状況は変わりません。借金が減ったという気分的な要素が大きいのです。
住宅ローンは銀行の商品の中で最も金利が低い商品の一つです。その有利な商品を利用して資産形成をしているのです。よって、早期返済をすることは、優位性を放棄する事になるので、あまりおすすめしません。

しかしです。購入した家の資産価値がない場合はどうでしょうか？住むという機能は果たせても、資産価値形成には役立っていない事になります。そうなると、いくら低金利だとはいえ、金利を支払い続ける事は可処分所得を減らすだけですので、あまり有利とはいえません。
住むだけなら賃貸でも構わないわけです。

以上のように、老後という視点を持つと不動産を対象とした資産運用の面が現れてくるわけです。

よって、ご自宅の資産価値と将来性により、早期返済するべきかどうかも変わってきます。