独身時代に建てた戸建てを売るか、貸すか

Question

旦那さんの転職により東京から大阪に引っ越したので、結婚前の2019年12月に、私一人で建てた家を売ろうか貸そうか迷っています。
①売る場合
査定結果、周りの売買物件を見る限り、プラス800万ぐらいになりそう (仲介手数料、印紙代、司法書士費用含む。税金などは考慮しない場合)。
マイナス面は、もし将来東京に戻る場合、同じエリアに、同じぐらいの値段では購入不可の可能性大。

②貸す場合
不動産投資用ローンに切り替える必要はあるが、頭金を少し入れて借り換えすれば、固定資産税、火災・地震保険、所得税を払っても少しプラスになる。
マイナス面は、色々な手続きが面倒。火事、地震が起きた場合が心配。瑕疵物件になる可能性もある。

色々なシナリオを考えましたが、自分だけでは答えを出せず、今は空き家のままになっています。
大阪での住まいは現在は賃貸ですが、賃貸は無駄なので、できれば大阪でも今年・来年辺りに物件を買いたいなと思っています。

このような場合、もう東京の家は売った方がいいのでしょうか？それとも戻るかは分からないですが、資産として持ち続けた方がいいのでしょうか？

小川佳宏(小川FP・行政書士事務所) · Accepted Answer

ご相談内容を拝見しました。
東京から大阪に引っ越しにより独身時代に建てた家を売却するか賃貸するか迷われているのですね。

ご判断の一番の要素は、
1.	将来、東京に戻る確率とその時期と思われます。これはご夫婦の仕事の都合もあるでしょうし、個人的な希望もあるでしょう。どちらか一方が例えば数年以内に戻られるならば賃貸という選択もあるでしょう。
2.	大阪に別に家の購入を考えている時期、緊急度、予算。

結局、ご家族のライフスタイルと、生活と賃貸の収入支出状況（別々に考えられる方がよいです）、売却の際の経済的（数字）的な側面の総合判断になり正解はありません。いくつかのシナリオで将来の家計のキャッシュフローをできるだけその可能性とともに引いてみるとよいでしょう。賃貸に出してキャッシュがマイナスになるようですと、生活にも影響がでますので、ファイナンシャル・プランナーに相談されるとよいでしょう。

すぐに決める必要がなければ、しばらく定期借家契約で賃貸にだし収支状況、物件価格の動向、賃貸の場合は不動産所得で総合課税されるのでその手間、又は税理士費用、賃貸管理費用（５％程度）、賃貸期間中は住宅ローン控除の対象外になること、そして将来、ご自身や配偶者様の東京に戻るかもしれない仕事上の都合、お気持ちなどをじっくりと考える期間にされるとよいと思います。普通借家契約ですと借家人が退去するまで家が戻ってきませんので選択肢にはないと思われます。

金融機関によっては一時的な転勤等の理由で賃貸に出すことを認めている場合もあります。まずは、現在契約している金融機関に相談し、どのような対応が必要か確認することをお勧めします。無断で賃貸に出すことは避けた方がよろしいかと思います。契約違反で一括返済を求められたら大変です。

ご参考になれば幸いです。

森本 慎也(株式会社TERASS) · Answer

ご相談ありがとうございます。
東京の自宅を売るか貸すか、そして大阪での購入を考えているとのことですね。
承知しました、回答は致しましたが、最終的な決断はご相談者様です。
その一助になれれば幸いです。

売却ポイント

１　800万円の利益が見込める（諸費用控除後、税金は別）。
２　管理の手間がなくなる（空き家のリスク解消）。
３　大阪の購入資金に充てられる。

デメリット
将来東京に戻る場合、同じエリア・価格帯で買い戻せるとは限らない。


賃貸のポイント

１　住宅ローンのまま貸し出しも正直可能です（銀行はそこまでチェックしてません）。
２　不動産を資産として保有できる。
３　賃貸収入で固定費（固定資産税・火災保険等）をカバーできる可能性あり。

デメリット
１　管理や手続きが必要（賃貸契約、入居者対応など）。
２　火災や地震のリスク、瑕疵の問題を考慮する必要がある。


（ご相談者様の家が戸建てを指しているのであれば）
◎ウッドショックの影響と今の家の価値

ウッドショックは2020年後半から本格化し、2021年以降に建築コストが急上昇しました。そのため、2019年12月に建てたこの家はウッドショック前の価格で建築されており、今の新築価格と比べると割安に取得している可能性が高いです。

現在、中古住宅市場は新築の高騰に引っ張られて価格が上昇しており、売却する場合は有利な価格で売れるタイミングとも言えます。


どちらがベスト？

「東京に戻る可能性が高い」なら、賃貸もアリ（ただし長期間貸し出しで価値が下がる可能性も）
「大阪での購入を優先」なら、売却して資金を確保（空き家は維持費がかかるので早めの決断が吉）

現在の市場状況を考えると、売却すれば比較的有利な価格で手放せる可能性が高いため、もし大阪での購入を優先するなら、売却して資金を活用するのが合理的かと思います。ただ、東京に戻る可能性があるなら、短期間の賃貸も選択肢として考えられます。（定期借家契約で貸すという手です）

どちらの選択肢も具体的なシミュレーションが可能ですので、ご希望があれば詳しくお手伝いできます。お気軽にご相談くださいね！

SamoyEstate（サモエステート）について
不動産売買・賃貸・投資・コンサルティングまで幅広く対応しています。お客様のライフプランに沿った最適な提案をいたしますので、お気軽にご相談ください。

回答が参考になった際にはプロフィール欄からXやNoteに「Like」を、もらえると励みになります！

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

基本的に相場観次第というのもあるのですが、売って現金化するより貸してキャピタル＋インカムゲインを狙った方がいいと思います。現に、＋８００万円ぐらいのキャピタルゲインが得られそうなんですよね。
不動産の価格は基本的に下落します。土地は減価しませんが、建物は年々劣化するからです。つまり所有しているだけで毎年毎年損失が発生するので、それに見合う対価が必要です。個人住宅の場合、その対価はそこに住むことですが、そこに住まなくてもプラスになっているわけですので、これに賃料（インカムゲイン）を加えてさらに伸ばしましょう。
同じ手法が大阪にも使えます。大阪は東京より不動産価格がまだまだ安いので、より効率的に運用ができるでしょう。大阪から東京に帰ったときに大阪の物件も貸し出すことでインカムゲインは2倍となります。
東京に戻ってきたときの住まいですが、賃借人を追い出すわけにはいきませんが、賃料収入が2戸分増えているはずです。さらに、物件価格が上がっていれば、担保としての利用価値も出てきます。個人の属性だけで借りていた時代とは違った世界になっていると思います。

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