不動産投資ローン金利相場とは？種類や金融機関別の金利ランキングも解説！

不動産投資を行う上で、非常に重要な意味を持つのが不動産投資ローンです。「借入先の種類が多く、どこで契約すれば良いのかわからない」と悩んでいませんか。不動産投資ローンの金利相場やおすすめランキング、安い金利で契約するコツを紹介します。

不動産投資ローンの金利は大きく2種類に分かれる

不動産投資ローンは、変動金利もしくは固定金利の2種類に大別されます。どちらを選択するのかによって、今後の返済状況が大きく変わってくる可能性も。それぞれの特徴やメリット・デメリットを踏まえた上で選択しましょう。

変動金利

変動金利は、返済期間中の金利が固定されていないタイプを指します。基準金利（短期プライムレート）の変動によって不動産投資ローンの金利が上下し、返済額が見直されます。固定金利よりも低い金利で利用しやすい一方で、将来的に金利が上昇するリスクを抱えることになるでしょう。返済期間中に金利が上昇しなければ総返済額を安く抑えられますが、急激に上昇すれば返済困難な状況に陥る可能性もあります。

固定金利

固定金利は、返済期間中の金利が固定されているタイプを指します。適用金利は不動産投資ローンの申し込み時もしくは実行時に決定され、変動はありません。全期間固定であればローン実行時に総返済額が確定し、将来的な見通しも立てやすくなります。一方で、変動金利よりも高く設定されているため、金利が下がったときには恩恵が受けられないといったデメリットもあります。

固定金利の中には、返済開始から一定期間の金利を動かさない「固定期間選択型金利」という種類もあります。5年や10年といった、一定期間のみ固定金利が適用されるタイプです。返済スタート直後の収支を安定させやすく、また全期間固定よりも金利が安いというメリットがあります。

 不動産投資ローンの金利相場

不動産投資ローンは、どこで契約するのかによっても金利相場が大きく変わってきます。利用額が大きい不動産投資ローンでは、たった1％の違いが後々の投資状況に大きな影響を与える可能性も。契約先別に金利相場を紹介するので、選択時の参考にしてみてください。

都市銀行（メガバンク）の金利相場

普通銀行の中でも大都市に本店を持ち、全国展開している都市銀行。三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3つの銀行が当てはまり、メガバンクとも呼ばれています。

不動産投資ローンの金利相場は、どこも1％前後です。金利相場が低いため、返済負担は最小限に抑えられるでしょう。一方で、審査基準は厳しく設定されています。

地方銀行の金利相場

全国各地に多数存在する地方銀行は、地域の特性に合わせて適用金利を設定しています。このため、金利相場も銀行や地域によってさまざまです。

都市部に近いエリアでは不動産投資物件も多く、不動産投資ローンの需要も高め。その分、金利相場は低く設定されており、1％後半から3％程度が目安です。一方で不動産投資が盛んではない地方においては、地方銀行も不動産投資ローンにあまり力を入れていません。4％から5％程度が相場となるでしょう。

信用金庫・信用組合の金利相場

信用金庫や信用組合も、地方銀行と同様に地域の特性に合わせて業務を行っています。不動産投資が盛んな地域においては金利相場が低く、そうではない地域は高く設定されがちです。地方銀行とほぼ同等の金利が適用されています。

信用金庫や信用組合の場合、地方銀行以上に地域とのつながりが強いという特徴があります。銀行から融資を受けられない場合でも、「地域にとって利がある」と判断されれば融資が認められる可能性もあるでしょう。

日本政策金融公庫の金利相場

日本政策金融公庫は、日本政府が100％の株式を保有する特別な金融機関です。一般的な金融機関とは違い、貸し付けで利益を得ようとはしていない点が最大の特徴。その他の金融機関よりも、低い金利で融資を受けられる可能性があります。

不動産投資を目的として日本政策金融公庫でローンを組む場合の金利相場は、基準金利で1～2％程度です。

こうした条件はあるものの、クリアできるのであれば非常に魅力的な借入先となるでしょう。

ノンバンクの金利相場

ノンバンク系の借入先としては、消費者金融やリース会社のほか、不動産投資ローンに特化した会社などが挙げられます。これまでに挙げた3つの借入先よりも審査が緩い一方で、金利相場は高め。3～5％程度が目安となりますが、借入先によって非常に大きな差があります。

金融機関別の不動産投資ローン金利ランキング

2023年10月時点での、主な金融機関別不動産投資ローン金利ランキングは以下のとおりです。

 1位　東京スター銀行「スター不動産担保ローン」

 2位　楽天銀行「楽天銀行不動産担保ローン」

 3位　関西みらい銀行「フリーローン＜不動産担保型＞」

4位　オリックス銀行「不動産投資ローン」

5位　SBIエステートファイナンス「不動産投資ローン」

不動産投資で金利のシミュレーション

不動産投資ローンを利用する場合、月々いくら返済するのか、具体的な情報を把握しておくことが大切です。金利のシミュレーション結果から、どのくらいの借入額・金利条件であれば無理なく返済できるのか、チェックしてみてください。

1,000万円を借入し、25年で返済する場合について紹介します。金利の差がどの程度の金額差につながるのか、確認してみましょう。

金利0.85％の場合

37,012円／月（総返済額11,103,600円）

金利1.20％の場合

38,599円／月（総返済額11,579,700円）

金利1.90％の場合

41,900円／月（総返済額12,570,000円）

金利2.70％の場合

45,876円／月（総返済額13,762,800円）

金利3.70％の場合

51,141円／月（総返済額15,342,300円）

金利5.00％の場合

58,459円／月（総返済額17,537,700円）

都市銀行にて1％前後で借入した場合とノンバンク系にて5％程度で借入した場合では、月々の返済負担は2万円近く違います。総返済額には、500万円以上の差が付くケースもあるのです。

不動産投資で安定した収入を得るためには、返済負担をできるだけ少なくすることが大切です。できるだけ金利が低いローンを選び、短期間で返済を終えられるよう、しっかりとした不動産投資計画を立ててください。

安い金利で不動産投資ローンを借りる方法

不動産投資ローンを安い金利で借りるためには、いくつかのコツがあります。3つのポイントを意識して行動してみてください。

①複数の金融機関に相談する

不動産投資ローンの金利は金融機関によって大きく異なるもの。最初から1つに絞り込むのではなく、複数に相談を持ち掛けることで、より有利な条件でローン契約を結べる可能性があります。契約のための審査内容は金融機関によって異なります。また複数の金融機関とやりとりすることで、交渉のコツも把握しやすくなるでしょう。

②不動産会社が提携する金融機関を選ぶ

不動産投資会社の中には、特定の金融機関と提携しているところがあります。提携先とローン契約を結べば、一般向けよりも低い利率で利用できる可能性もあるでしょう。融資に強い不動産投資会社を、積極的に探してみてください。

③信頼性を高めるための工夫をする

不動産投資ローンの金利を低く抑えるためには、金融機関からの信用度を高める必要があります。具体的には、以下のような行動を心掛けてみてください。

これらの工夫により「事業としての安定性が高い」「返済能力に問題がない」と判断されれば、低い金利が適用されやすくなります。

年収・属性別の不動産投資ローンの選び方

不動産投資ローンは、年収や属性によって選び方が変わってきます。金融機関からどの程度の信用を得られるのかで、適用される金利や借入上限額が変わってくるからです。

年収500万円以下の場合、不動産投資ローンで銀行や信用金庫・信用組合を利用するのは難しいでしょう。ノンバンク系や日本政策金融公庫の利用を検討してみてください。できる限り自己資金を用意し、借入額を最小限にすること、またしっかりとした事業計画を作成することが大切です。

年収1,000万円以下の場合、地方銀行や信用金庫・信用組合をあたってみてください。ノンバンク系よりも低金利で、日本政策金融公庫よりも自由度の高い借入が可能となるでしょう。

年収1,000万円を超えている場合は、金利の低いメガバンク系をメインに検討するのがおすすめです。年収や属性がしっかりしていれば、非常に有利な条件で不動産投資ローンを組める可能性があります。

不動産投資ローン金利に関してのよくある質問

不動産投資ローンや金利に関して、よくある質問とその回答は以下のとおりです。

不動産投資ローンではなく、住宅ローンで組めないか？

不動産投資のための費用を、住宅ローンで賄うことはできません。住宅ローンが使えるのは、原則として「自分が居住する物件」のみです。居住実態を隠して契約を結んでも、真実を知られれば規約違反と判断され、一括返還を求められる可能性もあります。

金利はとにかく安い方がいいのか？

不動産投資ローンを、金利の安さだけに注目して選ぶのは危険です。数字の低さだけに注目するのではなく、金利タイプや手数料など、あらゆる側面から比較検討してみてください。

自宅のローンが残っていても、不動産投資ローンは組める？

自宅のローンが残っている状態でも、審査に通過すれば不動産投資ローンを組むことは可能です。ただし返済中のローン残高や条件によっては、借入額が少なくなったり、借入を断られてしまったりする可能性があります。

まとめ

不動産投資で成功を収めるためには、自分に合った不動産投資ローンを利用することが大切です。それぞれの金融機関の金利相場を把握し、有利な条件でローン契約を結べるよう心掛けてください。

金利だけを見るならメガバンク系がもっとも有利ですが、審査を通過するのは難しくなります。一方で、審査が通過しやすいところを狙えば、金利は高くなりがちです。金利はもちろん、各種条件も比較検討しつつ、自分にとってベストな不動産投資ローンを選択しましょう。